關(guān)于房地產(chǎn)市場的討論，是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域討論中問題最多、意見最不易統(tǒng)一的領(lǐng)域。鑒于此，筆者認(rèn)為，目前要選擇從長期看來是正確的調(diào)控政策，必須先就討論中經(jīng)常出現(xiàn)的似是而非的觀點(diǎn)，從宏觀角度予以理論上的澄清�；�于澄清后的正確認(rèn)識，可以說調(diào)控房市的長期政策傾向本應(yīng)是清晰的、簡單的。

　　關(guān)于房價(jià)的長期與短期問題

　　媒體上經(jīng)常將上海、北京房價(jià)與香港比，認(rèn)為中國房價(jià)將持續(xù)上漲。確實(shí)，如果看好中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長和再過20年經(jīng)濟(jì)總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經(jīng)濟(jì)在進(jìn)一步提高全球化水平過程中城市化進(jìn)程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然。由于土地資源有限，從長期看，房價(jià)會呈上漲的趨勢。

　　但是，也應(yīng)該看到，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期調(diào)整的原因、因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場尚未成熟，政策尚需不斷完善的因素、因?yàn)槿丝诶淆g化，城市獨(dú)身子女家庭繼承雙方父輩房產(chǎn)逐漸增多的因素、或是宏觀政策出現(xiàn)重大失誤后的調(diào)整因素等等。由于諸多的不確定性，決定了在某個(gè)歷史時(shí)期，房價(jià)未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現(xiàn)在人們所預(yù)期的走勢。因此，投資房市特別是借錢進(jìn)行投資，也許就會遭到嚴(yán)重?fù)p失，甚至是傾家蕩產(chǎn)。所以，討論房價(jià)問題，要防止輿論上將長期與短期問題的混淆。

　　關(guān)于民生與市場的問題

　　經(jīng)過近幾年對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的摸索，人們越來越清楚，居民住房問題不僅是個(gè)市場問題，也是個(gè)民生問題、社會政治問題。調(diào)控房市，首先必須基本保障每個(gè)公民有最起碼的居住權(quán)，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質(zhì)之外的一切住房，從宏觀經(jīng)濟(jì)變量間平衡的角度出發(fā)予以市場化調(diào)控。

　　因此，基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點(diǎn)，基于國民福利水平的提高是個(gè)漸進(jìn)過程的特點(diǎn)，在調(diào)控中，只要是確保了宏觀經(jīng)濟(jì)的基本平衡，即使面對居民改善性住房及其他房價(jià)的上升，輿論上的引導(dǎo)，不能給居民購買改善性住房和大學(xué)生畢業(yè)沒幾年就可以按揭買房，以更高的期望值。同樣，在調(diào)控中，面對改善性住房及其他房價(jià)的下跌，也不必驚慌關(guān)措，應(yīng)盡量由市場規(guī)律發(fā)生作用。因?yàn)橹灰�宏觀經(jīng)濟(jì)保持了基本的平衡，短期內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)較大幅度的漲跌，并不意味宏觀調(diào)控出了問題，需要研究解決的可能是一個(gè)不成熟房地產(chǎn)市場中的其他政策制度的問題。只有區(qū)分了民生與市場的關(guān)系問題，宏觀調(diào)控才有主動權(quán)，才有空間。

　　關(guān)于支柱產(chǎn)業(yè)與虛擬資產(chǎn)問題

　　毫無疑問，房地產(chǎn)市場已是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。盡管如此，我們也應(yīng)承認(rèn)，當(dāng)前的中國，買房既可作為消費(fèi)，又可作為投資，這也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。因此，如果政策引導(dǎo)不當(dāng)，房價(jià)上漲預(yù)期較快，這時(shí)購房的投資、投機(jī)因素往往是大于消費(fèi)因素，虛擬資產(chǎn)的特征會明顯突出。而在實(shí)際生活中，支柱產(chǎn)業(yè)因素與虛擬資產(chǎn)因素又是混合、同時(shí)存在的。虛擬資產(chǎn)因素往往又是宏觀經(jīng)濟(jì)周期過度波動的干擾因素。因此，基于宏觀調(diào)控的長期政策思考，第一，應(yīng)想盡辦法消除房市中虛擬資產(chǎn)因素對宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的負(fù)面影響；第二，即使作為支柱產(chǎn)業(yè)也不是鼓勵(lì)其做得越大越好，似乎一說支柱產(chǎn)業(yè)就不應(yīng)該在一定時(shí)期采取壓縮、限制其過快發(fā)展的政策。因此對一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)同樣應(yīng)在宏觀經(jīng)濟(jì)總量保持平衡的前提下，考慮其在增長與物價(jià)諸平衡間的取舍問題。特別是在當(dāng)今流動性過多、存在資產(chǎn)價(jià)格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調(diào)控房市的政策尚處摸索階段時(shí)，更要關(guān)注其虛擬資產(chǎn)因素對宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。

　　在這方面，中國要吸取世界各國發(fā)展房地產(chǎn)市場中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。凡是將房市作為消費(fèi)市場的，一國經(jīng)濟(jì)周期波動就比較小，如德國、法國等。凡是將房市作為投資市場的，一國經(jīng)濟(jì)周期波動就比較大，如美國、日本、西班牙等�；�于此現(xiàn)實(shí)，“十七大”文件提出要提高老百姓的財(cái)產(chǎn)收入，應(yīng)鼓勵(lì)老百姓從投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)中獲得更多的財(cái)產(chǎn)收入(資本回報(bào))，而不是鼓勵(lì)老百姓從投資虛擬資產(chǎn)市場去獲得不穩(wěn)定的財(cái)產(chǎn)收入(靠資產(chǎn)價(jià)格上漲)。

　　關(guān)于跨期消費(fèi)與信用膨脹的問題

　　美國金融危機(jī)后，使越來越多的人看清了，中國經(jīng)濟(jì)不可持續(xù)的問題之一，是結(jié)構(gòu)問題。集中反映諸多結(jié)構(gòu)問題的突出表現(xiàn)是“高儲蓄、低消費(fèi)”的結(jié)構(gòu)問題。因此，擴(kuò)大消費(fèi)是當(dāng)今宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整中的核心內(nèi)容。由此出發(fā)，鼓勵(lì)居民利用金融功能進(jìn)行跨期消費(fèi)是題中之義。但是，跨期消費(fèi)應(yīng)該不應(yīng)該有個(gè)“度”？“度”在哪里？這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的平衡角度進(jìn)行思考。相對于房價(jià)的持續(xù)、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢，此時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動較大而出現(xiàn)利率水平的頻繁調(diào)整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現(xiàn)貸款償付風(fēng)險(xiǎn)，或者出現(xiàn)信用膨脹的宏觀風(fēng)險(xiǎn)。因此，從宏觀經(jīng)濟(jì)平衡增長出發(fā)，必須對跨期消費(fèi)要有一個(gè)“度”的控制。既要允許跨期消費(fèi)，又要防止信用過度膨脹。在這個(gè)方面，美國金融危機(jī)已提供了一個(gè)典型的反面教訓(xùn)。

　　基于以上四點(diǎn)宏觀思考，面對中國當(dāng)前房市調(diào)控中的一系列政策，有些政策在短期內(nèi)加以糾偏、調(diào)整有一定的難度，但從中長期看，必須毫不動搖予以明確堅(jiān)持的原則是：

　　第一，對民生與市場問題，要有清晰的區(qū)別政策，不能含糊不清。在保民生的廉租房建設(shè)上，要把政策用足。從土地、資金供應(yīng)，到城市交通規(guī)劃、租金補(bǔ)貼等方面，政府應(yīng)予以充分的政策傾斜。只有在基本確保民生和社會穩(wěn)定之后，政府才能有充分的、更大的空間調(diào)控房市，才能在調(diào)控中減少各種顧慮。當(dāng)前，在加快廉租房建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)逐步淡化遭人議論批評的、在民生和市場關(guān)系上容易含糊不清的經(jīng)濟(jì)適用房政策和其他一些“似民生”又“市場化”的政策。

　　第二，必須運(yùn)用稅收、金融等手段，減弱房地產(chǎn)市場中的虛擬資產(chǎn)市場因素。這應(yīng)該是一個(gè)長期堅(jiān)持的方針。為此，(1)應(yīng)該擴(kuò)大國有控股企業(yè)資本分紅的范圍與比例，擴(kuò)大國有控股企業(yè)(包括非上市企業(yè))國有股有計(jì)劃減持套現(xiàn)，在充實(shí)財(cái)政預(yù)算擴(kuò)大居民消費(fèi)、鼓勵(lì)居民私人投資替換國企投資的同時(shí)，減少國有大企業(yè)資金充�！�—投資房市——賺錢——再擴(kuò)大投資房市，不斷出現(xiàn)國企中標(biāo)“地王”，助推虛擬資產(chǎn)市場膨脹和進(jìn)一步惡化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象。(2)如果要真正鼓勵(lì)引進(jìn)外資重點(diǎn)是引管理、引技術(shù)，提高引進(jìn)外資的質(zhì)量與水平，應(yīng)盡快調(diào)整政策，不鼓勵(lì)甚至限制外資投資中國房地產(chǎn)行業(yè)，減弱其對中國經(jīng)濟(jì)周期波動的助推作用。(3)先易后難，通過稅收手段，加大對投資房而非自住房的擁房成本(包括物業(yè)稅)。

　　第三，只要是涉及金融放大功能的，一定要堅(jiān)持一定的監(jiān)管限制政策。對居民改善性住房和第二套住房，要堅(jiān)持嚴(yán)格的首付按揭制度。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要堅(jiān)持嚴(yán)格的自有資本金制度。調(diào)控中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，不能把焦點(diǎn)僅僅集中在金融政策上。不能將調(diào)整購房首付比例作為像調(diào)整利率那樣，作為日常短期調(diào)控手段進(jìn)行經(jīng)常性的調(diào)整，或者給予微觀企業(yè)一定的浮動自主權(quán)。除廉租房外，對居民購買、流通第二套房的界定統(tǒng)計(jì)、按揭首付、按揭利率、出售納稅等涉及投資的一系列行為予以法律意義上的硬約束，不能給予政府主管部門、微觀企業(yè)經(jīng)常變動的、市場性的調(diào)整。同時(shí)，當(dāng)前認(rèn)為金融政策是決定房地產(chǎn)冷熱的輿論，是不正確的、危險(xiǎn)的，要加以正確引導(dǎo)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前我國國民經(jīng)濟(jì)中與其他相關(guān)行業(yè)一樣，是重要的支柱行業(yè)，但同樣要看到，這個(gè)支柱行業(yè)與其他相關(guān)支柱行業(yè)又有不同的虛擬資產(chǎn)意義上的行業(yè)因素。在影響經(jīng)濟(jì)周期的因素中，此行業(yè)發(fā)展的快或慢，有著與其他支柱行業(yè)相同的影響因素，又有著與其他支柱行業(yè)不同的影響因素。因此，越是在宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動較大或者在周期的轉(zhuǎn)折關(guān)頭，越要警惕過分運(yùn)用貨幣政策，防止貨幣政策助推、夸大房地產(chǎn)市場本身的虛擬資產(chǎn)市場的作用。金融活動的實(shí)質(zhì)是什么？是為社會跨期交易活動提供信用替代品，是在提供替代品的過程中引入信用的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。一定意義上說，房地產(chǎn)市場是一個(gè)資產(chǎn)市場。正如在美國極負(fù)盛名的美國金融研究會主席富蘭克林·艾倫曾說過：“當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格由金融系統(tǒng)來確定時(shí)，可能就會產(chǎn)生泡沫”。因此，我們在運(yùn)用金融功能支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行跨期生產(chǎn)，和支持居民跨期消費(fèi)時(shí)，都不能僅僅看到其實(shí)體經(jīng)濟(jì)意義上的投資與消費(fèi)的作用，而忽視其宏觀風(fēng)險(xiǎn)。必須把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策之一的金融政策，置于經(jīng)濟(jì)增長與物價(jià)、經(jīng)濟(jì)增長與信用供給、國際收支平衡的最基本的長期考量中。

　　總之，只要在解決好房市中的民生問題，并將房市按消費(fèi)品市場進(jìn)行一定風(fēng)險(xiǎn)度控制的制度約束，中國的房市自然會出現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的走勢，政府的宏觀調(diào)控也不會因房市過度波動而帶來煩惱與被動。

　　但是，目前政策的調(diào)整也許會影響房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而影響投資。對此，調(diào)整策略可采取：1)堅(jiān)持漸變、先易后難、逐步銜接的原則，用兩到三年的時(shí)間，把調(diào)控思路逐漸引導(dǎo)到以消費(fèi)為導(dǎo)向的發(fā)展方向上。2)保持清醒認(rèn)識，對于短期內(nèi)投資下降的問題，不應(yīng)采取簡單的飲鴆止渴政策，更不該遷就從長期看早應(yīng)解決的制度問題。我們應(yīng)盡快通過改革來實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策和投資消費(fèi)政策協(xié)調(diào)發(fā)展，從而達(dá)到全社會和諧發(fā)展的大目標(biāo)。(國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長 夏 斌)