消息人士透露，監管部門對房地產信托投資基金(REITs)試點推進提出了三項基本原則，即產品構造要簡單，信息披露要充分，政策問題要解決。目前，各類型REITs產品的上市和交易規則正在加緊研究制定中。業內人士指出，從成熟市場的經驗看，境內REITs在制度構建方面還有待進一步突破。

　　監管關系尚需理順

　　從目前披露的方案看，境內第一批REITs類似于一種信托產品，具體由銀監會負責審批和監管。按照國際慣例，通過證券交易所掛牌交易的股權型REITs是主流產品，而這種模式的監管主體是證監會。但現在國內則是央行在牽頭負責REITs試點。專家指出，未來，理順主管部門之間的監管關系，將是REITs進一步發展的前提。

　　2007年1月，央行從金融穩定的角度出發，開始著手研究制定REITs的相關政策，并計劃于2007年底推出管理辦法及試點。中信證券和聯華信托的兩套方案是央行方案的主要試點候選。

　　由于REITs在中國是新生事物，按照央行的初衷，試點首先面向機構投資者在銀行間市場發行，希望通過試點積累立法和監管經驗，風險可控之后再面向個人投資者在交易所市場發行，由發行機構自己選擇。

　　幾乎與此同時，2007年4月，證監會正式成立一個有關REITs的研究工作小組，希望以封閉型基金的形式在交易所發行。2007年年初，上交所即表示，已做好有關REITs的交易機制安排，希望能夠積極推動該產品在上交所進行交易；深交所也在積極準備REITs方案，也已報至證監會。

　　此后，銀監會的推進步伐顯得更加迅速一些。2008年3月，銀監會曾召集五家信托公司共同起草《信托公司房地產投資信托業務管理辦法(草案)》征求意見稿。參與其中的五家信托公司分別是聯華信托、中誠信托、北京國投、衡平信托和中原信托。

　　銀監會出臺的“信托新規”中，曾明確將REITs作為信托公司今后創新業務的重要方向之一。聯華信托早期報給央行的方案是，設計發行規模在30億到50億元的混合型房地產基金，在銀行間債券市場發行與交易。

　　顯然，REITs的多頭監管，不利于產品的設計和交易規則的制定，也不利于這一市場交易成本的降低。

　　股權化模式期待推進

　　北京大學房地產金融研究中心主任馮科介紹，現在，美國也有相當一部分REITs以私募形式存在，但單個規模遠沒有上市交易的REITs大。隨著REITs運作模式的不斷完善和經驗積累，未來的發展方向是上市交易。

　　萬通地產商用物業事業部一位經理透露，萬通地產正在做REITs產品的相關準備，包括跟金融機構的合作，萬通地產做商用物業的戰略是中期持有，即公司持有商用物業5-8年，待其價值大幅提升至一定水平后選擇靈活地退出以實現高回報率，而REITs正是商用物業的退出機制之一。他認為，銀行間市場交易的產品，相當于間接融資過程，而股權形式則類似變現過程，期待股權化模式的出臺。

　　但在業內人士看來，股權化REITs在政策出臺前仍有很多技術細節需要厘清。比如作為市場化的金融產品，REITs需要向投資者保證較高的收益，但在中國商業物業普遍不成熟的現實環境下，如何界定收益，如何防范投資人的風險等，都有待政策細化。

　　另外，股權化REITs是以公司形式存在的，按目前稅法，就應繳納公司所得稅，而REITs產生的收益以紅利形式分配給股東后，股東還要繳納個人所得稅，兩個環節、雙重繳稅，就降低了REITs的收益率和吸引力。因此，業內呼吁，應對REITs采取減稅措施。