事實(shí)上，從今年七月份起，針對(duì)當(dāng)前商品房銷(xiāo)售中 “少量多批”“捂盤(pán)惜售”有所抬頭的情況，上海、北京、深圳、廣州杭州等地相關(guān)部門(mén)已經(jīng)采取各種手段進(jìn)行制止，上述城市的捂盤(pán)、惜售現(xiàn)象也都大大減少。但是在很多行業(yè)人士眼中，“捂盤(pán)”已經(jīng)由公開(kāi)轉(zhuǎn)入地下。

　　多個(gè)樓盤(pán)疑似“捂盤(pán)”

　　易居中國(guó)分析師薛建雄說(shuō)，上海中心城區(qū)有很多樓盤(pán)早在五六月份就已經(jīng)發(fā)布將要開(kāi)盤(pán)的信息，但時(shí)至今日上述樓盤(pán)仍未正式對(duì)外銷(xiāo)售。上述樓盤(pán)的舉動(dòng)，也被認(rèn)為疑似“捂盤(pán)”。

　　有機(jī)構(gòu)曾統(tǒng)計(jì)，上海九月份上市的樓盤(pán)中，有超過(guò)9成的商品住房項(xiàng)目單次推盤(pán)量不足3萬(wàn)平方米。更令人吃驚的是，有的新開(kāi)樓盤(pán)在取得預(yù)售許可證后，僅推出1套房源。此外，北京、成都等地也有樓盤(pán)被曝“捂盤(pán)”，其中不乏知名企業(yè)的項(xiàng)目。

　　目前大部分被稱(chēng)疑似 “捂盤(pán)”的樓盤(pán)，都是因?yàn)椴粩嗤涎娱_(kāi)盤(pán)時(shí)間，目的是通過(guò)這種方式大量集中目標(biāo)客戶。

　　“上海規(guī)定一次申請(qǐng)批準(zhǔn)預(yù)售房屋面積不得低于3萬(wàn)平方米，使得開(kāi)發(fā)商的 ‘捂盤(pán)’方式轉(zhuǎn)入地下。”薛建雄說(shuō)。

　　事實(shí)上，目前正在公開(kāi)銷(xiāo)售的很多樓盤(pán)的“捂盤(pán)”手段更為隱蔽。斯蓋策劃市場(chǎng)研究經(jīng)理張宏偉說(shuō)，很多時(shí)候開(kāi)發(fā)商是通過(guò)玩銷(xiāo)控表“捂盤(pán)”。盡管開(kāi)發(fā)商獲得預(yù)售許可的房源總量達(dá)到3萬(wàn)平方米，但實(shí)際上，位置和樓層相對(duì)較優(yōu)房源卻以各種理由未推出，而先推出一些位置相對(duì)差的房源。

　　上述方式和其他的 “捂盤(pán)”方式相比，收效并不差，能幫助開(kāi)發(fā)商以更高價(jià)格賣(mài)房子。

　　緣起過(guò)高土地成本？

　　九月前兩周的成交數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、廣州、杭州、深圳等地的商品住宅成交量均較八月份環(huán)比下滑，今年九月難“金”已成定局。因此有不少行業(yè)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在此時(shí)選擇“捂盤(pán)”是自找死路。但是，各地有關(guān)“捂盤(pán)”的報(bào)道卻證明，開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)銷(xiāo)售，并沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)的上述觀點(diǎn)“偃旗息鼓”。

　　為什么這些開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑的情況，依然選擇“捂盤(pán)”？

　　大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì) “捂盤(pán)”一事諱莫若深。不過(guò)，一位開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理卻表示，近期的“捂盤(pán)”情況，最主要還是與過(guò)快上漲的土地成本有關(guān)。

　　據(jù)他介紹，今年五、六月份他們選擇“捂盤(pán)”，少量多批銷(xiāo)售時(shí)，只是為了測(cè)試市場(chǎng)的溫度。但到了九月份，他們對(duì)市場(chǎng)的信心已經(jīng)恢復(fù)，選擇“捂盤(pán)”不僅僅是為了短期漲價(jià)那么簡(jiǎn)單。

　　在他看來(lái)，近期土地價(jià)格的高漲，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商購(gòu)地金額普遍高漲，大大提高了開(kāi)發(fā)商的土地重置成本。在此情況下，開(kāi)發(fā)商不得不選擇延長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，以使項(xiàng)目的收益最大化。

　　世茂房地產(chǎn)發(fā)布的中期報(bào)告顯示，今年上半年的銷(xiāo)售面積高達(dá)146萬(wàn)平方米，同期新購(gòu)入的土地面積僅69萬(wàn)平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，被指“捂盤(pán)”和土地儲(chǔ)備不足有關(guān)。對(duì)世茂房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，上半年大量消耗的土地儲(chǔ)備，亟需在下半年予以補(bǔ)足，才能保證未來(lái)持續(xù)的開(kāi)發(fā)。

　　不過(guò)，也有人不同意這個(gè)觀點(diǎn)。錢(qián)生輝投資咨詢公司總經(jīng)理錢(qián)生輝說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的“捂盤(pán)”主要是為了營(yíng)銷(xiāo)。國(guó)內(nèi)樓市的消費(fèi)者從眾心態(tài)強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)假若不漲甚至下跌，他們便會(huì)觀望不買(mǎi)房。而房?jī)r(jià)上漲后，市場(chǎng)銷(xiāo)售便格外活躍。他認(rèn)為，在交易平淡的九月份，“捂盤(pán)”是開(kāi)發(fā)商的一種促銷(xiāo)策略。