近一段時間以來，昆明經濟適用房遭棄購的消息受到媒體的高度關注。其實早在去年12月，昆明高屋地產顧問機構董事長胡先鈞就在他的博客里發表了一篇名為《昆明百萬平米經濟適用房必將滯銷》的文章，只是誰也沒想到，來自草根的“雷人”預見，竟然在半年后成為事實。

　　經濟適用房被質疑缺乏“陽光定價”

　　錢鑫(化名)一說起子君村的房子就有一種心痛的感覺。“子君村開盤那天我去了。去的時候路上還有點興奮，但到了那兒，一問價，心都涼了，只想哭。”

　　錢鑫記得，那天真有人哭了。“去的時候，都以為這回能圓了買房的夢，但是看了以后，才知道根本買不起。”

　　去年以來，昆明市政府在城市的南邊和北邊建設了兩個規模較大的經濟適用房項目，一個是位于城市北部的子君村，規模約90萬平方米，售價每平方米2556元；一個位于南部的蒜村，面積20萬平方米，售價每平方米2861元。有消息說，政府還將在東邊的白沙河規劃一個200畝的經濟適用房項目，估計規模在30萬平方米左右。

　　今年4月7日子君村開盤，昆明市房管局共安排了5287戶低收入家庭購房。然而，4個月后，截至銷售的最后一天，子君村的5300套經濟適用房，僅售出2510余套。除少數想購蒜村經適房的申購者外，仍有近半低收入家庭放棄購房。

　　買不起是人們棄購的主要原因。按規定，昆明這批經濟適用房要求，在今年4月份預售時先交納60%的首付款,明年5月1日交鑰匙時再一次性支付剩下的40%。這批經濟適用房面積為40平方米到70平方米不等，按照首付60%的比例，每套房要首付6萬元到8萬元左右。一年的時間里要交清10萬元到14萬元左右的房款，這對于購買經濟適用房的人幾乎是不可能的事。

　　“現在有一個不好的現象，政府和媒體解釋經濟適用房價格的時候，動不動就用周邊的商品房價格說事，甚至認為‘經濟適用房價格等于周邊商品房價格60%’。殊不知，經濟適用房的定價模型屬于成本型，不是市場比較法，許多老百姓在不知不覺中進入利益集團圈套。”胡先鈞說。

　　胡先鈞在昆明從事房地產行業的研究9年，對昆明房地產的情況有較深入的了解。他直言不諱地指出，經濟適用房一直遭到質疑的首要原因是沒有進行“陽光定價”。

　　3%的利潤為何吸引開發商追捧

　　去年11月，昆明市發改委核定南市區子君村經濟適用房預售價格為每平方米2556元，北市區蒜村為每平方米2861元。今年3月，子君村經濟適用房正式預售時，房價降至每平方米2100元。價格回調不僅沒有解決更多人的買房問題，相反讓人看到價格變動暴露出的定價上的弊端。

　　“根據《經濟適用住房價格管理辦法》，經濟適用房的定價權表面上是房管局和物價局代表政府共同掌握，但實質上，這種定價權屬于開發商。”胡先鈞說，當開發商把價格申報表、審核表、規劃、施工、各種合同等提交給相關單位，這些單位在審核時很難回避三個問題：人為因素、公務人員對于房地產成本構成的專業性認知不夠、開發商提供的資料是否屬實。

　　“一些開發商很容易通過虛構報表，拉高開發成本，獲得比實際更高的利潤。這就是為什么經濟適用房只允許有3%利潤，但每次經濟適用房項目招標，仍有大量開發公司爭先恐后的介入。”他說。

　　他指出，昆明的經濟適用房有一個特點，即交由成熟開發商運營，大盤、大規模、大配套，開發商在規劃、配套、園林、物業管理上皆按商品房住宅小區的標準打造，因此，導致昆明經濟適用房品質高，并不遜色于商品房小區。但是由此產生新的成本是否需要由經濟適用房的購買者承擔？如果說這些成本由購買者承擔，那么購買者完全有理由要求將譬如管理費、成本、商鋪及公共設施短期或長期收益、建筑利潤收益等公布。

　　“目前，昆明小區的商業配套銷售價一般在每平方米1萬元-2萬元之間。假設子君村的商鋪按最低每平方米1萬元，商業面積在1萬平方米，那么市值就是1億元。但經濟適用房商業配套的建筑成本卻很低，每平方米估計在1500元-1800元。開發商在商業配套中賺取的這筆錢在哪里？沒有人向社會公布這部分資金的去處。這就是為什么經濟適用房的利潤控制在3%，仍有開發商愿意接手開發的原因。”

　　胡先鈞說：“因此經濟適用房的價格不是開發商說了算，也不是政府說了算，而是由有資質的造價咨詢公司進行測算，然后取算術平均值。如果售價由第三方機構來測算，應不高于2000元／平方米，這個價格是人們可以接受的。”

　　滯銷考驗政府？

　　在胡先鈞的文章里，他不僅預言了昆明的經濟適用房要滯銷，并且認為這種“滯銷不是首例，而是一種常態型滯銷”。因為昆明的經濟適用房具備了國內遭棄建的經濟適用房的所有共同特征：位置偏僻、配套不全、價格偏高、有限產權、限制轉讓、補交土地收益金等。除這些天然的缺陷外，昆明相關部門對市場的研究較少，缺乏滯銷情況下的銷售預案。

　　“滯銷的責任在于政府即房屋管理局。房屋管理局雖然管理著全市的房地產營銷機構，但其本身并不擅長房地產營銷。經濟適用房滯銷是對房管局的考驗。”胡先鈞說。

　　同時，他認為，開發商也缺少必要的營銷技術手段：客戶深入研究、廣告、推廣等。由于缺乏市場眼光、沒有對購買群體做深入的客戶研究、沒有對市場形勢進行深入分析、沒有相應的營銷組合措施，一味的相信靠“政府權威、價格低廉”就能賣出去房子，必將導致經濟適用房滯銷。

　　不能貸款也是此次昆明經濟適用房滯銷的另一個原因，其理由是“經濟適用房在5年內不得上市交易，銀行由于無法處理抵押物，因此會面臨巨大風險”。但是廣州對此卻采取了積極的措施。

　　2007年，廣州市政府推出了政府對經濟適用房實行回購的制度。如果購買經濟適用房者無法還款，政府將出面回購，補償銀行遭受的損失。因此利益得到保障的銀行都很積極地辦理低收入人群的貸款。據悉，建設銀行廣州分行上世紀90年代起就開始辦理的低收入人群貸款，至今為止沒有發生一起不良貸款。因為雖然這些人收入低，但是房子對他們來說比什么都重要，所以總會想方設法還貸。

　　對此，有業內人士質疑：“昆明遲遲未解決低收入人群的貸款問題，是否表明某些部門的不作為？”

　　“破冰”滯銷需改變體制

　　胡先鈞認為，目前解決昆明經濟適用房的滯銷問題，可通過“賣6＋留4＋貨幣直補”的方式來解決。即拿出子君村經濟適用房的60%作為商品房，另外的40%為政府保留產權的廉租房，對于困難群眾購買房屋實施貨幣直補。通過改變房屋屬性，60%的房屋可賣到3500元／平方米，加上每平方米1萬多元的商鋪，不僅可為項目獲得大量工程回款，政府還能從中拿到相當數額的毛利。利用這筆毛利，既可順利地以成本價回購40%的房屋作為廉租房，還可拿出剩余資金對低收入家庭買房提供貨幣補貼。其中，60%的房屋可優先滿足“夾心層”家庭的購房需求，也可滿足稍富裕的購房家庭的需求。

　　“項目全盤轉為商品房性質，獲得銀行支持，吸引更多的客戶群。對市場公開出售60萬平方米商品房，優先滿足‘夾心層’購買需求。政府保留30萬平方米商品房的產權作為廉租房，支持超困難群眾居住。商業網點出售變現。貨幣化補貼困難買房群體。補貼4000個家庭每戶5萬元，用以購買本項目的商品房，可以按揭貸款。開發商利潤控制在3%以內，邀請第三方造價咨詢機構介入。只要政府迅速研究策略改變體制，經濟適用房滯銷的問題是能很快‘破冰’的。”他說。