全上海體量最大、高達300萬平方米的超級大盤大華錦繡華城，在市場一片大好的情況下，突然放緩后續開發的步伐，重新進行產品規劃，開發商則坦言“與星河灣為鄰對我們是個很大的觸動”；在名企云集的羅店新鎮，萬科琥珀郡園、美蘭湖頤景園、景瑞美蘭湖嶺域等多個項目“暗戰”，甚至產品調整也“亦步亦趨”。

　　管理學上的“鯰魚效應”，是指采取一種手段或措施，刺激一些企業活躍起來投入到市場中積極參與競爭，從而激活市場中的同行。事實上，無論是星河灣對周邊樓盤的觸動，還是羅店新鎮的多盤爭雄，樓市的“鯰魚效應”一直在上演。

　　如何看待樓市的“鯰魚效應”？上海樓市的“鯰魚效應”是否普遍？《新民樓市》走訪了多位業內人士。

　　大華“受觸動”

　　“我們給大華錦繡華城提供的產品調整的方案報告PPT就有一百多頁！”某研究機構相關負責人對《新民樓市》爆料。據了解，此次大華錦繡華城將對尚未開發地塊重新進行產品規劃，從景觀、建筑到室內全面調整。其中，小戶型產品明年年初上市，后年面世的大戶型高端產品全部改為精裝修房，裝修標準超過2000元/平方米。

　　筆者隨之向該盤負責人陳可求證，對此陳表示“經過8、9年的社區開發和市場演變，產品升級水到渠成”，不過陳亦坦言，“與星河灣為鄰對我們是個很大的觸動。”

　　陳可所說的星河灣，位于浦東花木板塊，距離大華錦繡華城大約是打車“起步價”的距離。就在8月8日開盤當日，浦東星河灣攬金40億，一舉創造了全國樓市日銷售的新紀錄。而當天如潮的人群中，不僅僅是眾多的星河灣買家，更有“大把”業內人士過來“探營”。事實上，一直到現在星河灣仍然是業內談論的焦點。

　　作為名噪浦東的知名大盤，大華錦繡華城已進入項目三期。“現在的小戶型項目規劃是前年做的，經過3年市場演變，需要提升到一個更高的平臺。因此我們在今年年初定下來要與市場結合，把錦繡華城三期定位成高端產品。因為，我們整個區域產品都做高端。”陳可的發言十分堅定。

　　據了解，大華錦繡華城目前仍有大量未開發面積，超過上海絕大多數樓盤的總體量，在這種背景下，對整個板塊乃至浦東樓市的影響都不言而喻。

　　“鯰魚效應”并非個案

　　不僅僅是大華錦繡華城，羅店新鎮也是“鯰魚效應”的典型案例。這個屬于“一城九鎮”重點規劃的區域，云集了萬科琥珀郡園、美蘭湖頤景園、景瑞美蘭湖嶺域、美蘭湖高爾夫別墅等多個項目。景瑞地產營銷總監楊子江表示，每隔兩個月，羅店新鎮板塊就有一個新項目推出，這成為區域內各家開發商一個很好的參照點。“萬科這樣的行業領先者就在家門口，對于我們來說也是非常大的推動。”

　　一位在該片區有項目的代理商亦告訴筆者，萬科琥珀郡園確實是周邊項目緊盯的對象，就在今年7月，便有一樓盤“參考”萬科項目做了戶型調整。

　　事實上，在上海樓市發展中，“鯰魚效應”可謂層出不窮。“當初的安亭新鎮是由一家開發商在運作，而提及安亭的房地產，人們自然而然會與安亭新鎮相聯系。但由于開發進程相對于整個新鎮而言，略顯較慢，加上物業等費用較貴，使得安亭新鎮的發展并未像想象中的這么美好。而隨著澳麗映象嘉園、歐韻藝墅等項目的入市，使得安亭的房地產市場有了新的活力。安亭新鎮也在這種氛圍下，將產品升級，新開盤的魏瑪原墅無論產品、環境都較之前有所提升，并且在物業服務上也有創舉，從而使得安亭新鎮有了全新的面貌。”華燕市場研究中心副經理張晴怡舉例說明。

　　上海地產資深專家馮偉也認為：“鯰魚效應其實一直存在。華僑城在浦江鎮的開發就使浦江鎮的產品和定價都上了臺階。世茂濱江花園的出現，使上海開發商首次認識到黃浦江的江景價值。新天地的出現也使上海商業運作模式有了全新的升級，引發了后續的‘海上海’、‘上海傳奇’等商業的成功。”

　　辯證看待鯰魚效應

　　“鯰魚”們憑借自己在物業類型、產品設計、戶型等方面的創新，引發業內諸多關注。無論是星河灣、華僑城或是萬科，這些“鯰魚”大多為外來企業。那么如何看待樓市的“鯰魚效應”？

　　“從整個板塊的運作角度出發，是不主張僅由一家開發商來運作的。因為即使再有實力的開發商也很難在短期內使得一個板塊迅速成熟、發展起來。”張晴怡分析了鯰魚效應的合理性，并以安亭新鎮舉例說明。

　　“一些本地開發商由于思維定勢，產品定位往往落入俗套。而外來開發商對該地域沒有條條框框，而且不少開發商本身有很強的產品塑造能力，所以往往能‘做超越地段本身價值的產品’。”馮偉對“鯰魚效應”的出現持肯定態度，“外地企業的鯰魚效應更多提升了本地開發商對項目板塊、產品定位的認識。”

　　知名地產分析師薛建雄則一針見血地表示：除了產品本身的提升外，鯰魚效應另一個主要的影響力在于各樓盤的價格飆升。“以新天地板塊為例，翠湖天地一期賣2萬元/平方米，這時的價格比世茂濱江花園的1.5萬元/平方米高了很多，是當時的天價。但隨后出來的華府天地直接沖到5.6萬元/平方米，逼著翠湖天地二期做到4-8萬元/平方米的價格。”

　　“希望鯰魚效應不要成為開發商賺取高額暴利的借口。”佑威房地產研究中心副主任陸騎麟也委婉地表示。 （房蓉）