在住宅市場日趨火熱的情況下，一些投資者把目光投向了商鋪市場。但是，一些購房者發現，南寧的商鋪市場卻存在種種難以看清的迷象。如何才能解開繚繞在商鋪上的疑問，看清商業地產真面目？

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　　用地性質不同，使用年限不同

　　南寧市民高先生打算購買一間商鋪，他在青秀區某樓盤看中了一間面積50多平方米的商鋪，但售價達2萬多元/平方米，這令他猶豫不決。

　　樓盤銷售人員告訴他，他們商鋪的使用年限是70年，所以售價貴些仍“物超所值”。商業用地使用期限不是40年嗎，怎么是70年？高先生對此心存疑惑，他擔心，這是樓盤拋出的誘餌。銷售人員卻堅持說，他們能辦下商鋪70年的使用權。

　　記者走訪南寧部分樓盤發現，一些樓盤的商鋪使用期限是40年，有的卻聲稱是70年。不同使用期限的商鋪同時存在，令不少購房者疑惑。相近的價格購買商鋪，多得30年使用期限意味著多得30年收益，購買哪些商鋪沒有風險，成了困擾眾多投資人士的難題。

　　南寧某律師事務所江前律師介紹，根據我國有關法律，土地使用的年限根據使用性質的不同而不同，商業用地使用期限為40年，綜合用地為50年，住宅用地為70年。不過，目前市場上買賣的商鋪，由于土地性質的不同，其使用年限也有所不同。如樓盤當初的土地性質為商業用地的，其使用年限肯定是40年。但是，現在的許多項目在底層或是項目內部建起了商業用途的門面房，最典型的就是大量的商住樓項目，項目的底下幾層常常是臨街的鋪位；有的成規模的小區內部，也建起了方便業主生活的配套商業鋪面。這些鋪面是建在綜合用地或是住宅用地之上，又不可能將它們用地割裂獨立存在，所以，形成有的商鋪使用年限為40年，有的是50年、70年。

　　業內人士提醒，購房者購買商鋪時，要看清楚樓盤的用地性質，了解剩余的土地使用期限。有的樓盤，不主動告知使用期限，導致購房者花高價買到了使用期限短的商鋪。一些樓盤從購買土地到開發、銷售，時間跨度可能達四五年甚至更長，這意味著購房者購買這些樓盤的商鋪或房子，使用期限也會相應縮短。

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　　如何看待“天價”與“地價”

　　近日，南寧商業地產市場出現“天價”商鋪與“地價”商鋪同時存在的現象，這引起眾多人士的關注。

　　據了解，某樓盤近日打出廣告，稱其所銷售的商鋪僅10萬元/間，商鋪面積有20多平方米，相當于“商鋪賣出住宅價”。與此同時，另一樓盤卻打出10萬元/平方米的商鋪售價，一間100平方米的商鋪售價達到1000萬元。

　　雖然這兩個樓盤定位不一樣，一個定位高端，一個定位中低端，但這么大的價差仍引起不少人士的熱議。在南寧一些網站上，記者看到有的網民把這兩個樓盤的商鋪作為南寧商業地產討論的焦點，不少網民認為，這反映出當前南寧商鋪定位、定價混亂的現象。

　　南寧某房地產代理銷售公司策劃部經理方先生認為，南寧作為后發展城市，商業地產發展空間大，但這并不意味著開發商能不斷透支購房者的消費。這幾年來，南寧住宅市場發展迅速，價格有了較大幅度上漲，商業地產卻一直徘徊不前，市場均價還是兩三年前的2萬多元/平方米。這反映出南寧的商業地產市場還未成熟，有待進一步培育和完善。因此，開發商應當多些培育市場，而不是著眼于短期的炒作。

　　一些業內人士提醒，投資者購買商鋪不要將“地價”或“天價”商鋪作參考坐標，這會導致價格判斷失真。一般情況下，10~15年內能收回成本的商鋪，市場風險較少。

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　　不看市場開出高租金

　　目前，在南寧柳沙、鳳嶺一帶，有多個樓盤的商鋪銷售。記者發現，有的商鋪買家對收益預期過高，形成商鋪丟空窘境。

　　在東盟商務區一帶，有的購房者出租商鋪，租金高達八九十元/平方米。在民族大道附近擺臨時攤點的一位經營者說，這一帶的商鋪盡管已經出售，但開門營業的不多，只有幾間日雜店、二手房中介在經營。他經營冷飲一天能有幾十元營業收入就算不錯了，店鋪租金八九十元/平方米，每間面積為二三十平方米，“這么高的租金現在根本無法贏利”。

　　在網上，一位網民發帖出租其位于東盟商務區的一間商鋪。商鋪面積48平方米，租金開價90元/平方米。按其留下的聯系方式，記者撥打他的電話。“這個地段目前沒有人流量，租金怎么這么高？”記者問道。對方說，他購買的商鋪2萬多元/平方米，租金少了寧可放空閑置。最后，他表示“最少80元/平方米”。

　　在鳳翔路附近，記者發現有的投資者買了商鋪并不急著招租，而是把商鋪放空。一位樓盤營銷人員告訴記者，購買這些商鋪的人士，大多是具有相當經濟實力的投資者，他們是手上已經有多套房產才買商鋪的。他們可能明白現在商鋪難以出租，或者租金回報不高，就寧愿把商鋪丟空。

　　廣西某房地產公司市場部經理韋小姐介紹，在廣州一些樓盤，買家把商鋪長期出租給管理公司，管理公司通過策劃、包裝、運營，再將商鋪出租給租賃者。管理公司有實力有信譽，租金一般每年按一定比例提升，這樣既旺了商鋪經營，又增加投資者的收益。南寧現在有不少商鋪丟空，有識之士把商鋪資源盤活，可從中掘到一桶金。

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　　社區商鋪定位不清

　　隨著南寧樓市的發展，現在商業地產中社區商鋪漸占主角。社區商鋪依托本小區的住戶，形成一個既有的存量市場，吸引了一些投資者關注。但是，有的樓盤對社區商鋪定位模糊，使得投資者找不到投資方向。

　　市民萬先生反映，他看中了江南一樓盤的社區商鋪，商鋪的面積大小、價格都挺合意，但樓盤把社區商鋪定位為“休閑商業街”，規定不準經營餐飲店、粉店，經營范圍縮小，只能經營時尚茶飲品、咖啡等。覺得買下商鋪難以經營，他打了退堂鼓。

　　記者了解到，有的樓盤為了提升品質，對商鋪的經營項目作出限定，大多是禁止產生油煙的餐飲行業進駐。但是，中小型餐飲、日常消費用品店卻往往成為社區商鋪經營的先行者，它們由于能滿足居民的日常需求而具有較強生命力。樓盤如此定位，無疑是作繭自縛。

　　一些業內人士介紹，南寧的商業地產存在著地產開發與商業開發不緊密的問題。有的開發商只著重項目的前期開發、銷售，忽視后期的商業運營和管理。開發的脫節，使得投資者的市場風險加大。社區商鋪不同于街鋪，成行成市、抱團經營才能生存，所以購房者要理性分析社區商鋪的定位、優劣，購買商鋪切記“定位優于地段”的原則。

　　據悉，南寧目前的人均商業面積配比在1：3左右，也就是說，一個人平均可消費6平方米商業面積。在一些區域，人均商業面積配比達到1：6，商業地產市場存在的風險應引起投資者的關注。

    本報記者 謝嘉明