隨著四大新城計劃的正式實施，成都的舊城改造也進入了實質性進程，然而近日本網卻在成都市某區的舊城改造中心，獲得了一個令人難以置信的消息：由于舊城改造“誰改誰虧本”，目前成都市部分舊城改造項目開始陷入僵局，令相關職能部門倍感為難。

　　拆遷補償價格一路走高

　　一位知情人士對本網表示：“舊城改造其實是政府不賺錢、開發商也虧本的事情，據我所知，金牛區目前推出的54個舊城改造零星項目，至今有40多個都未找到婆家。”

　　這位知情人士表示，在舊城改造項目上，成都昂貴的拆遷費用正在日益成為政府和企業的負擔。“我們考察過南京、廣州、佛山等全國各個城市，發現其中任何一個城市，其舊房賠償價格都不足以買到相同面積的新房。但在成都，舊房賠償款甚至還能令原住戶在相同位置買到1.5倍原面積的新房。

　　該人士表示，之所以在成都發生如此現象，原因在于在以往的舊城改造過程中，政府會對一些難以拆遷的項目進行拆遷費用上的補貼，結果導致不少企業為了盡快將舊城拆遷出來，開始對“釘子戶們”不斷提高補償條件，最后導致舊房補償價格一路走高現象，形成所謂的“釘子戶”游戲規則。

　　這位人士表示，一旦補償價格上去了，就很難再降下來，“結果就導致政府在拆遷費用方面的負擔越來越重，常常會超過該地塊的土地出讓成本。不過這也是沒有辦法的事情，一來確實有改造的必要性，二來如果開發商對此地塊打造成功后，也會帶來更多的其他相關利益，如周邊土地的增值，商業、服務業等的拉動，整個區域的煥然一新等。”

　　舊城項目誰做誰虧本

　　政府虧本，開發商其實也并沒有多少賺頭，“舊城改造，誰改誰虧本。”正在成為不少開發商們的共識。

　　據了解，以前的舊城改造項目，一般是由政府成立投資公司來進行運作，不過隨著舊城改造力度的加大，各級政府開始希望能有更加專業的社會力量參與進來，以實現真正意義上的“改舊翻新”，不過正是由于上述原因，導致政府部門很難達其所愿。一位開發商表示，由于政府在拆遷費用上的成本負擔過重，加上規劃方面的因素，因此目前成都市各職能部門對舊城改造項目，都會有嚴格的各項指標限制，加之建安成本、拿地成本不斷上漲，“要想盈利真的是很難。”

　　以正處于“萌芽”階段的金牛萬達廣場為例，其實早在4年前，成都市相關招商人士就開始前往香港、內地等各城市，尋找大型房地產企業進行洽談，希望能引進資金，將原荷花池商業片區，打造為一個發達商業區。“但找了很多企業都沒談攏，最后，經過長達4年的接觸，終于與大連萬達集團簽訂下了一份框架協議，由萬達在此修建一個城北最大的城市綜合體。”不過該知情人士卻表示，雖然萬達對于舊城改造之道頗為精通，但由于拆遷難度大，加上相關限制，恐怕也難逃虧本的命運。

　　據該人士介紹，金牛萬達廣場預計占地203畝，涉及拆遷戶3000多戶，以及16家企事業單位。在拆遷費用方面，就是一個非常驚人的數目，而根據相關協議，萬達在項目修建完成后，還要返還金牛區政府約20多萬平方米面積的房屋，用于安置該片區原住居民，所以萬達其實也很難通過地產項目獲得更多利益，反而還有虧本的可能。

　　零散地塊無人問津　

　　既然企業參與舊城改造很難逃過虧本的命運，那為何還有不少大型企業參與其中呢？

　　一位知情人士一語道破天機：“其實很簡單，對于大開發商、大項目，政府會出于長遠的考慮，對這些開發商們進行‘特殊’處理。”

　　這些“特殊”處理可能就會包括：更優惠的稅費政策、更優厚的拆遷費用補貼、規劃指標的相應放寬等。“比如城北某大型商業綜合體，由于該項目預計在建成后，平均每年能給當地帶來2～3個億的稅收收入，所以該項目獲得了3年稅收全額減免，土地出讓金基本上全部返還等優惠條件的扶持。如此一來，開發商豈有不干之理。”

　　盡管大開發商十分樂意參與舊城改造，但事實卻是：由于舊城改造工程十分復雜，大面積的地塊也十分有限，所以能夠吸引到大開發商進入的“誘餌”非常稀少，更多的還是那種零星地塊，“這種地塊大開發商沒幾個會去拿的，但小開發商也不愿意拿，因為地太小，爭取不到更多優惠條件，加上小開發商專業經驗、開發實力都不夠，沒有辦法像大開發商那樣能把利潤率做到最高，一不小心就會‘虧本’，結果就出現了眾多零星地塊難覓婆家的現狀。”