“在深圳關(guān)外的山邊買一處地皮，只要肯花錢打造，就可以變身豪宅。”深圳一家開(kāi)發(fā)商毫不避諱的表示，當(dāng)前豪宅正逐漸脫離稀缺地段和自然資源，背離了“豪宅”的真正含義，儼然只是一個(gè)沉淀財(cái)富的蓄金池。

　　自今年樓市瘋狂以來(lái)，深圳豪宅項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)。中國(guó)證券報(bào)記者遍訪深圳多處豪宅項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商齊齊上馬造“豪宅”，不僅特區(qū)內(nèi)遍地高價(jià)房，即使是特區(qū)外一些配套落后的區(qū)域，也紛紛變身“豪宅”區(qū)，諸多“豪宅”項(xiàng)目拔地而起。

　　普通住宅高價(jià)化，房?jī)r(jià)虛火引爆“豪宅”市場(chǎng)。當(dāng)“豪宅”日漸成為市場(chǎng)主力時(shí)，普通居住需求正在被擠出。

　　一擲千金為“豪宅”

　　上億豪宅開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即賣出，這樣的一幕剛剛在深圳發(fā)生。國(guó)慶節(jié)前位于深圳關(guān)外的萊蒙·水榭山當(dāng)日的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，一套“合拼”后面積約1000平方米的雙拼別墅被預(yù)訂，總價(jià)高達(dá)1.05億元，成為深圳今年賣出的首棟億元?jiǎng)e墅。而此前，上億元一棟的別墅僅在2006年觀瀾湖成交一棟。

　　當(dāng)日萊蒙·水榭山推出38套別墅，聯(lián)排單位整體均價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，雙拼單位以12萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米進(jìn)行銷售。開(kāi)發(fā)商稱，短短兩小時(shí)之內(nèi)，即有34套賣出，成交九成。

　　深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，深圳9月份成交量最大的前10名樓盤(pán)中，有8個(gè)屬豪宅項(xiàng)目，圣莫麗斯、曦城、溪山、幸福里、三湘海尚等均榜上有名。深圳龍華豪宅圣莫麗斯3期繼續(xù)引領(lǐng)高端市場(chǎng)，9月份熱銷123套，近2.3萬(wàn)平方米，奪取了深圳樓盤(pán)成交冠軍。位居第二的是寶安區(qū)尖崗山的別墅小鎮(zhèn)招商華僑城曦城3期成交66套，每套價(jià)格在1000萬(wàn)元至5000萬(wàn)元之間。

　　另一高端高層住宅寶能太古城9月底推出精裝修國(guó)際公寓，成交價(jià)格超26000元/平方米，到場(chǎng)有3000人，大部分為投資客，當(dāng)天即售罄。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)豪宅報(bào)告，8月份深圳市場(chǎng)僅別墅就成交了131套，成交量較7月大幅提升，環(huán)比增長(zhǎng)309%。別墅的價(jià)格依然堅(jiān)挺，成交均價(jià)在2.2至8.6萬(wàn)元/平方米之間，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格還有小幅攀升。

　　“盡管8、9月份豪宅供應(yīng)量大，我們看到依然熱銷，投資者還是相信豪宅的保值增值功能。”中原地產(chǎn)深圳總經(jīng)理李耀智表示，投資者普遍預(yù)期豪宅土地供應(yīng)越來(lái)越少，項(xiàng)目稀缺，長(zhǎng)線投資者比較喜歡豪宅。

　　戴德梁行對(duì)北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的十大熱銷樓盤(pán)研究發(fā)現(xiàn)，高端及豪宅物業(yè)的成交套數(shù)占比已由1月至5月的37%，上升到了6月至8月的49%。截至9月15日，今年單一成交金額逾1000萬(wàn)美元的大額物業(yè)交易達(dá)到32宗，涉及總額超過(guò)33.6億美元；相比去年，今年大額物業(yè)投資交易有75宗，涉及金額為66.91億美元。

　　戴德梁行相關(guān)人士稱，今年投資者的興趣回歸一線城市，截至9月15日，一線城市進(jìn)行的交易占總數(shù)的82%，牽涉金額的占比則達(dá)到90%。

　　房?jī)r(jià)虛火催生“偽豪宅”

　　“豪宅”遍地開(kāi)花的事實(shí)在深圳房地產(chǎn)秋交會(huì)上得到最好的印證。中國(guó)證券報(bào)記者在秋交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)看到，參展的深圳本地樓盤(pán)中高端樓盤(pán)占比高達(dá)50%，超過(guò)一半是大戶型，別墅項(xiàng)目尤其多，別墅的報(bào)價(jià)普遍在每棟1200萬(wàn)元至1500萬(wàn)元。遍訪全場(chǎng)，均價(jià)在每平方米1.5萬(wàn)元以下的普通住宅項(xiàng)目只有寥寥幾個(gè)，且都在位置偏遠(yuǎn)的關(guān)外。

　　為了解眾多豪宅的真實(shí)狀態(tài)，中國(guó)證券報(bào)記者走訪了一些熱銷的“豪宅”。9月份銷量第一的圣莫麗斯以打造原生態(tài)瑞士小鎮(zhèn)著稱，而中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目地處深圳關(guān)外龍華，交通不便，人跡罕至，周圍皆未開(kāi)發(fā)，各項(xiàng)生活配套設(shè)施也未起步。該項(xiàng)目旁的原生態(tài)山景，在華南丘陵地帶并不罕見(jiàn)，項(xiàng)目?jī)?nèi)湖景亦為人工引水而至。近期熱銷的三期均為高層住宅，盡管地處關(guān)外，但打上“豪宅”標(biāo)簽，依然以2.5萬(wàn)/平方米均價(jià)熱銷。

　　即便在如此地段，憑借強(qiáng)大資金支持，圣莫麗斯被成功打造為豪宅。“30噸完整的石材，經(jīng)過(guò)打磨，只剩下1/3；一個(gè)工人一天只能貼1平方米，選樹(shù)種時(shí)，高矮、直徑大小都要求一致，臺(tái)階都是花崗整石防滑打造，直徑不低于1米。”開(kāi)發(fā)商如此解釋，圣莫麗斯是制定深圳豪宅新標(biāo)準(zhǔn)。

　　而另一個(gè)豪宅項(xiàng)目溪山，位于深圳梅林關(guān)外，占地面積約12萬(wàn)平方米，東鄰民樂(lè)村的工業(yè)園區(qū)，西為均價(jià)萬(wàn)元左右的普通住宅小區(qū)，背面為民樂(lè)村的小產(chǎn)權(quán)房。一期剛開(kāi)盤(pán)時(shí)僅為9000元/平方米，但今年經(jīng)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀的打造，溪山以高價(jià)定位，多以大戶型為主，導(dǎo)致總價(jià)較高，陡然變身豪宅。

　　與溪山類似，位于關(guān)口的星河丹堤景觀雖極為常見(jiàn)，但通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)山景的包裝與宣傳，通過(guò)內(nèi)部打造，一直是標(biāo)志性豪宅，價(jià)格居高不下。

　　與此同時(shí)，一些并非傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，也開(kāi)始涌現(xiàn)天價(jià)豪宅，并以不同的方式包裝。深圳羅湖區(qū)的“豪宅”，地處鬧市區(qū)，最初以4萬(wàn)元/平方米起價(jià)，后漲至近5萬(wàn)元/平方米，頂層復(fù)式高達(dá)20萬(wàn)元/平方米，而記者走訪發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目幾乎無(wú)綠化，距離被污染河流和城中村都較近，周圍環(huán)境堪憂。

　　“豪宅”遍地開(kāi)花情況在其他一線城市同樣存在。僅國(guó)慶節(jié)前后上海就有多個(gè)單價(jià)10萬(wàn)元的豪宅樓盤(pán)上市，使得上海報(bào)價(jià)達(dá)到或超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的在售樓盤(pán)達(dá)到13個(gè)，創(chuàng)歷史新高。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄表示，大量樓盤(pán)價(jià)格沖擊10萬(wàn)已經(jīng)明顯表現(xiàn)出“非理性”，市場(chǎng)上相當(dāng)多的項(xiàng)目并不具備“單價(jià)10萬(wàn)”的實(shí)力，而是在渾水摸魚(yú)。這些項(xiàng)目在市場(chǎng)的實(shí)際接受度并不高，短期內(nèi)亦看不到明朗的投資溢價(jià)空間。中原地產(chǎn)深圳總經(jīng)理李耀智也認(rèn)為，盡管開(kāi)發(fā)商想盡辦法包裝，但一些不具備稀缺資源的“豪宅”還是很難獲得認(rèn)可。

　　天價(jià)豪宅空置率堪憂

　　與天價(jià)豪宅熱銷形成對(duì)比的是，豪宅區(qū)空置率快速升高。中國(guó)證券報(bào)記者在深圳福田區(qū)某豪宅小區(qū)看到，晚上10點(diǎn)左右，單棟近30層約60戶，亮燈的竟不足5戶，最多的一棟僅為7戶。而據(jù)該小區(qū)保安介紹，小區(qū)入住率很低，平日很少有業(yè)主出入，多數(shù)房子空置甚至沒(méi)有裝修。

　　在深圳關(guān)外的一處豪宅小區(qū)，中國(guó)證券報(bào)記者看到，小區(qū)極為安靜，除了銷售人員和保安，很少有業(yè)主活動(dòng)。已經(jīng)入伙的別墅和洋房多數(shù)都緊鎖大門(mén)，零星有個(gè)別陽(yáng)臺(tái)上出現(xiàn)晾曬的衣服，顯得格外突兀。后海片區(qū)的其他豪宅項(xiàng)目，也無(wú)一例外空置率高。

　　對(duì)于這種現(xiàn)象，李耀智表示，豪宅的購(gòu)買者多數(shù)是多次改善型置業(yè)和投資型購(gòu)房者，購(gòu)房者通常擁有多套房產(chǎn)，有的用來(lái)度假休閑，有的僅是為保值增值，入住率自然較低。同時(shí)，這些豪宅買家很少會(huì)拿出來(lái)出租。

　　李耀智還認(rèn)為，豪宅熱銷表明雖經(jīng)歷金融海嘯沖擊，但國(guó)內(nèi)高端購(gòu)房群體受影響并不多，財(cái)富未出現(xiàn)大幅縮水。戴德梁行在最新報(bào)告中測(cè)算，今年前8個(gè)月內(nèi)，估計(jì)央行已向市場(chǎng)額外注入約5.1萬(wàn)億元的流動(dòng)性。同時(shí)，截至8月底，預(yù)計(jì)已有近1.9萬(wàn)億元的銀行儲(chǔ)蓄存款重新回流資本品市場(chǎng)，包括樓市、股市及汽車市場(chǎng)。

　　豪宅成香餑餑，各家開(kāi)發(fā)商都在躍躍欲試，紛紛上馬豪宅項(xiàng)目。深圳9月份推出的兩處居住用地，寶安區(qū)尖崗山用地被招商、華僑城聯(lián)手取得，觀瀾水庫(kù)地塊被金地拿下，樓面地價(jià)均創(chuàng)區(qū)域新高。分析人士稱，這僅有的兩塊居住用地獲得高價(jià)出讓，開(kāi)發(fā)商意在將其打造成高端住宅。