●目前樓市已逐步開始出現有價無市特征，今年冬天又將重復去年夏天的故事，屆時不僅會出現房地產開發商資金鏈危機，而且大量囤積土地的投機行為也將面臨“作繭自縛”后果

　　●北京、上海等大城市的房價租金比30倍以上的情況已遠超國際大型城市的水平，已缺乏安全邊際，整個市場博傻氛圍濃厚

　　●當前市場的失衡狀態明顯不健康，但也不排除樓市在不理智的投機刺激下仍有漲價可能，但一切超過價值真實需求的上漲均將回歸理性，房地產寒冬拐點若隱若現

　　⊙華林證券研究中心副總 胡宇

　　○編輯 李導

　　2009年10月，我國房地產市場，正散發著涼涼秋意。透過國慶假期北京、深圳等幾大城市的房交會數據看，成交萎縮局面似乎難以扭轉。當前各種跡象表明，現今再期望房地產出現“銀十”行情似乎已不現實，我國房地產市場或已進入寒冬季節。

　　有價無市

　　今年冬天難以重復去年故事

　　首先，任何行業都不可能逃避供求關系和價值規律，房地產亦然。從世聯地產公布的9月份數據看，深圳市場成交量環比出現下降，而價格環比仍然保持穩定，從其他各大城市得到的數據看，普遍與深圳市場相似。從供求關系而言，當前市場的價量背離正好證明供求關系的不合理，價格脫離有效需求導致成交量日漸萎縮，而成交量萎縮進一步強化了市場的觀望情緒。

　　從這個角度而言，目前市場已逐步開始出現有價無市的特征。當前房價如不出現大幅調整，那么，今年的冬天又將重復去年夏天的故事，屆時不僅出現房地產開發商資金鏈危機，眾多中介也面臨關門倒閉的局面，大量囤積土地的囤貨居奇的投機行為又將面臨“作繭自縛”的后果。而從影響房地產供求關系的角度看，除了需求方觀望與有效不足，對短期市場而言，供給的相對緊缺也是影響當前房價的主要因素之一。

　　租金顯示回報率不足

　　投機客短線博傻

　　從房地產投資價值而言，投資回報率是主要參考指標。扣除投機者所鐘愛的房產轉讓所得收入，作為投資者而言，租金回報率才是主要考慮指標。盡管某些二線城市物業投資回報率仍有5%，相比之下，目前深圳豪宅出租回報率基本為零，深圳普通二手房的價格也普遍創出2007年新高。一套深圳關內76平方米的二手房，目前估價每平方米超過1.6萬，而實際租金收益不過每月2500元，年化收益率不超過2%(扣除所得稅)，低于銀行一年期存款利率，而北京、上海等大城市的房價租金比30倍以上的情況也已遠超國際大型城市(如紐約、東京、香港)的水平，30倍的房價租金比意味著投資需要30年才能回收本金。同理，30倍以上的房價租金比相對于30倍的市盈率，已缺乏安全邊際，但投機者們瘋狂沖入豪宅市場與二手房市場的動機很明顯，肯定不是投資，而是希望通過短線博差價來獲得杠桿收益。因此，當前我國房地產市場的投機者很明顯是在博傻。

　　下半年政策收緊

　　寒冬若隱若現

　　影響房地產短期發展的硬約束，國家政策才是最重要的因素。歷史經驗表明，中國房地產政策調控周期短于房地產開發周期，房地產開發周期一般為2年半到3年，而政策調控周期變化太快，頻率較短。回顧歷史可知，影響房地產發展的政策從調控到放松往往就在一年之內。2008年房地產調控政策曾出現有收緊到放松的過程，二套房貸的收緊是影響房地產市場供給的最直接影響，而此后央行發布房地產救市新政《擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買普通住房》，則預示著宏觀調控拐點的到來。然而，自2009年下半年開始的政策突然出現收緊跡象，將對市場構成重大影響，尤其對開發商囤地投機行為的打擊力度或在逐步放大。

　　有人戲稱，在房地產界，“養雞的不如倒蛋的”，囤地往往更賺錢。開發商目前樂于拍成地王，是因為到時即使毀約退地，后果只不過是沒收地價首付款。對投機者而言，沒有多強的法律束縛，未來只有不斷落實前期出臺的政策，通過嚴格執行相關閑置土地收回與罰款等規定，大幅提高房地產開發商長期囤地風險，市場開發與供給的規模與速度才能有效提升，當前高房價的現狀才能逐步緩解。

　　毋庸置疑，當前脫離正常需求水平的高房價確實存在多重因素的影響，目前市場的失衡狀態明顯不健康，但也不排除房市在不理智的投機刺激下仍有漲價可能，但放在市場規律面前的是，一切超過價值真實需求的上漲均將回歸理性，我國房地產的寒冬拐點若隱若現。