最近東四環某樓盤負責人一直為新品推出的定價為難。“市場前景不明朗，大家對未來市場的判斷已經分成幾股意見。樂觀一派認為應該調高價格，悲觀一派認為應該適當搞些促銷，還有部分意見持中立態度。”該負責人告訴記者，盡管新品即將推出，但是價格依舊沒有定論，目前還在市場調研之中。

　　近期，由于成交量的萎縮使得市場上的新盤遭遇定價難的情況使很多開發商都深有感觸。

　　開發商：房價漲得實在太瘋狂

　　“就連我們這些開發商也感覺現在房價確實漲得太離譜，朝陽公園某項目均價居然到6.5萬元/平方米。”中經聯盟秘書長陳云峰對近段時間房價漲幅感慨不已。而有此感受的開發商越來越多。

　　火神廟商業管理公司副總經理梁冬舟感覺2009年春節后的大半年時間，房價已經走過了樓市三年增長期。“低迷的2008年甚至跌到2006年的水平，然而今年新盤的漲速早已超過2007年。一線城市房價的漲幅已經遠遠高于當地居民的承受能力，”他認為，當前房價已經透支了未來5年的價格。

　　記者了解到，盡管剛剛過去的“金九”失色已成共識，但京城9月開盤項目的均價仍然在持續走高。亞豪機構統計數據顯示，9月開盤的48個項目整體開盤均價達16406元/平方米，環比8月開盤均價上漲了1.5%。雖然漲幅不大，但房價持續走高的趨勢仍然沒有改變。

　　亞豪機構對10月新盤預測數據顯示，該月樓市的房價仍在高位徘徊。有價格記錄的項目整體開盤均價達17154元/平方米，這個價格遠高于9月已經開盤項目的16166元/平方米的整體均價。

　　“新盤不太負責任的漲價并不是件好事，很可能會壓抑需求，”一位不愿透露姓名的某品牌地產營銷總監擔憂道。

　　新盤“無奈”被高房價套牢

　　“現在肯定有部分新盤已經被高房價套牢。低開高走是樓盤銷售策略的常用手法，對于沒有完成年內銷售任務的樓盤，高定價策略可能會面臨騎虎難下的局面，”北京聯達四方總經理楊少峰認為。

　　事實上，樓市成交量的確沒有像房價一樣上漲。亞豪機構數據顯示，日均300多套的成交量使得9月實際成交的期房商品住房跌破了萬套大關，該月成為了自今年3月份以來首次跌破萬套大關的月份。9月開盤的48個項目整體銷售率僅為35.5%，與8月50.4%的整體銷售率相比下降了14.9個百分點。

　　而協成統計數據顯示，10月上旬，商品房住宅銷售成交方面各項數字出現全面大幅下降，商品住宅成交套數環比下降了55.17%，商品房住宅銷售面積下降了54.24%，期房商品住宅總銷售簽約套數為2025套，環比下降52.23%；現房商品房簽約套數為275套，環比下降69.71%。

　　在成交量出現階段萎縮的情況下，3-9月份房價持續漲幅過高令新盤遭遇定價難是記者所采訪開發商的普遍共識。

　　“3月份以來樓市成交量的大幅上漲使得開發商普遍對市場比較樂觀，定價都定得比較高，有些甚至漲得比較離譜。導致開發商的預期離購房者的預期越來越遠，所以才會導致銷量下滑，”陳云峰認為，新盤定價過高很容易把開發商資金套牢，存在很大風險性。

　　楊少峰也表示，在當前樓市不明朗階段新盤向下調價，一方面會造成前期客戶不滿，另一方面也會讓現積累客戶對未來房價失去信心，觀望情緒很容易產生。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，9月開盤項目的銷售情況不容樂觀。其中，最為重要的原因是開盤項目的價格偏高，導致了產品性價比的降低。

　　八成地產營銷經理認為

　　四季度樓市將遭遇盤整期

　　盡管大家對未來房價走勢看法不一，但記者統計發現，在被調查的開發商中，有八成業內人士認為四季度樓市成交量將遭遇盤整。

　　“2007年拿地的供應會在四季度顯現出來，現在投入的地產相當于整個二環的面積。受供應量加大、國家政策收緊的影響，樓市在四季度會進入下行通道，”梁冬舟告訴記者，事實上，大部分開發商在節后都已經不是非常樂觀，已經開始暗自促銷。

　　盡管開發商對于成交量的焦慮心態已經流露市場，但大部分業內人士認為，未來房價只可能會遭遇小幅調整。“成交量可能會遭遇盤整。但由于大部分房企沒有銷售壓力，房價只可能出現微調，”陳云峰認為。楊少峰也認為，由于新盤定價比較高，已經使得樓市進入觀望期。但年內已完成銷售任務的樓盤不大可能調整價格，而那些沒有趕上良好的銷售時機、任務艱巨的樓盤可能會選擇小幅調整促銷。

　　不過，樓市樂觀派華潤置地紅山世家策劃經理馬赟則認為，當前成交量看似下跌但其實不是真正下跌。9月份由于供應量只有50萬-60萬平方米，但銷售量周均還是在32萬平方米。從這個供銷量來看，樓市還是處在繁榮狀態。而短期內面臨較大調價壓力的應該是那些有資金壓力的中小開發商以及五環外項目。中期來看，房價依舊平穩。

　　同樣，燕郊某項目總經理表示，從他上個月推出的500套房子看，月底再推項目，他會選擇漲價。因為他認為由于區域內供應并不多，再漲一些市場依舊可以承受，盡管他的助手副總經理也開始表現出觀望情緒。