●當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)處較高位置，這反映在住宅租售比上，但一些城市樓盤(pán)開(kāi)出后往往一周內(nèi)就賣(mài)出80%、90%，部分成為日光盤(pán)，所以從根本上看，供求矛盾決定了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲

　　●2007年、2008年發(fā)展商購(gòu)地面積分別為4億和3.5億平米，未來(lái)可形成住宅面積約為7億和6億平米，正好銷(xiāo)售情況大體對(duì)應(yīng)，這就是發(fā)展商2009年住宅旺銷(xiāo)后大量高價(jià)買(mǎi)地的主要原因，因?yàn)樵俨毁I(mǎi)就要斷糧了

　　●盡管短期房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)比較大，但立足三、五年看，在中國(guó)城市化率接近70%前，房?jī)r(jià)、地價(jià)向上趨勢(shì)難以改變。未來(lái)逆轉(zhuǎn)的標(biāo)志有三點(diǎn)：第一、內(nèi)需型社會(huì)的形成；第二、M2增長(zhǎng)率回落到10%以下；第三、城市化臨近尾聲

　　⊙中證投資 徐輝 ○編輯 李導(dǎo)

　　最近兩年的股市運(yùn)行表明，地產(chǎn)股始終是大盤(pán)的先行指標(biāo)，而房?jī)r(jià)和地價(jià)趨勢(shì)無(wú)疑又是地產(chǎn)股的風(fēng)向標(biāo)。從最近的情況看，市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)狀，及其未來(lái)發(fā)展存在相當(dāng)大的分歧。常識(shí)來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)處在較高位置，這反映在住宅租售比和房?jī)r(jià)收入比上，但購(gòu)房者依然在購(gòu)買(mǎi)，這反映在出清率上，在一些熱點(diǎn)城市，樓盤(pán)開(kāi)出后往往一周內(nèi)就賣(mài)出80%、甚至90%，部分樓盤(pán)成為日光盤(pán)。所以，一些分析人士認(rèn)為，供求矛盾決定了房?jī)r(jià)最近20年的持續(xù)上漲，這其中有一定道理。

　　供求失衡 房?jī)r(jià)上漲的根源

　　我們來(lái)看一下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年供應(yīng)情況。2007年、2008年全國(guó)商品房銷(xiāo)售分別為7.6億和6億平方米，其中住宅分別為6億和5億平米。以100平米為一套，2007年、2008年分別銷(xiāo)售了住宅600萬(wàn)套和500萬(wàn)套房子。從賣(mài)地情況看，2007年和2008年發(fā)展商購(gòu)地面積分別為4億和3.5億平米。假設(shè)平均容積率為2，則這些土地在未來(lái)可形成的供應(yīng)將分別為8億和7億平米，其中住宅面積將分別為大約為7億和6億平米，其正好與2007年與2008年的銷(xiāo)售情況大體對(duì)應(yīng)，這就是發(fā)展商2009年住宅旺銷(xiāo)后大量高價(jià)買(mǎi)地的主要原因，因?yàn)樵俨毁I(mǎi)就要斷糧了。這是供應(yīng)的一面，我們?cè)賮?lái)看看需求的一面。最近20年中國(guó)城市化率以每年一個(gè)百分點(diǎn)的速度在進(jìn)行。也就是說(shuō)，大體上每年要有1500萬(wàn)人從農(nóng)村進(jìn)入城市。如果平均一個(gè)家庭4個(gè)人，這就意味著每年城市家庭要增加400萬(wàn)戶(hù)；如果一家3口人，則每年新增城市家庭500戶(hù)。

　　如果加上巨大的住房改善需求，我們就知道中國(guó)每年至少存在600萬(wàn)套的新增房屋需求，也就是每年會(huì)產(chǎn)生大體6億平米的住宅需求，這是這幾年來(lái)中國(guó)住宅銷(xiāo)售維持6億平米左右的主要原因。考慮到未來(lái)改善型需求、也就是消費(fèi)升級(jí)需求增長(zhǎng)的因素，住宅需求還有進(jìn)一步走高趨勢(shì)。

　　高房?jī)r(jià)利大于弊

　　提高土地使用效率

　　當(dāng)然，提高現(xiàn)有土地的使用效率可能是另一條能夠解決問(wèn)題的好辦法。那么，如何提高土地的使用效益呢?日本在上世紀(jì)80年代的石油危機(jī)中是如何安全度過(guò)的？靠的就是價(jià)格杠桿。大幅提高要素價(jià)格，人們自然就會(huì)珍惜生產(chǎn)要素。

　　事實(shí)上，當(dāng)前中國(guó)正在使用這種方式。當(dāng)然，它的負(fù)面效應(yīng)就在于，貧富分化會(huì)進(jìn)一步加劇；而且政府控制的資源比例會(huì)進(jìn)一步增加。2008年地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，房?jī)r(jià)的構(gòu)成比例中，接近50%最終流入了地方政府腰包，其中包括地價(jià)款項(xiàng)和各項(xiàng)稅費(fèi)。所以，能夠看到的未來(lái)是：地價(jià)繼續(xù)高企，房?jī)r(jià)同樣會(huì)高企；丈母娘繼續(xù)逼迫女婿買(mǎi)房；一家三代或四代繼續(xù)為后代的一套房子努力。

　　物業(yè)稅不改房?jī)r(jià)基本趨勢(shì)

　　有人說(shuō)，物業(yè)稅推出會(huì)大幅降低房?jī)r(jià)。筆者相信，即使物業(yè)稅推出，中國(guó)房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大幅向下逆轉(zhuǎn)，因?yàn)殂y行已事實(shí)上承認(rèn)當(dāng)前的高房?jī)r(jià)了，當(dāng)前新房?jī)r(jià)格中80%由銀行墊付，而且期限是30年。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%至50%的下跌，中國(guó)銀行業(yè)將面臨滅頂之災(zāi)。另外，房市可不比股市，要想在這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行新老劃斷，那是要冒巨大政策風(fēng)險(xiǎn)的。所以，物業(yè)稅的征收必定是漸進(jìn)式的，在市場(chǎng)可承受范圍內(nèi)逐步展開(kāi)。

　　筆者的結(jié)論是，盡管短期房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)比較大，但立足三、五年的長(zhǎng)線(xiàn)看，在中國(guó)城市化率接近70%之前，房?jī)r(jià)、地價(jià)向上的趨勢(shì)應(yīng)當(dāng)難以改變。那么，房?jī)r(jià)、地價(jià)逆轉(zhuǎn)的標(biāo)志何在?第一、中國(guó)內(nèi)需型社會(huì)的形成。低投資、高消費(fèi)社會(huì)的形成，這將直接降低地產(chǎn)行業(yè)的收益率水平，進(jìn)而對(duì)住房投資形成抑制。第二、M2增長(zhǎng)率回落到10%以下。20%左右的M2增長(zhǎng)，必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)走高。所以，從貨幣角度看，M2的回落是房?jī)r(jià)在若干年后趨穩(wěn)的關(guān)鍵。第三、城市化臨近尾聲，這將導(dǎo)致需求和供應(yīng)的關(guān)系逐漸平衡。