經濟參考報一篇文章揭示了今年房價上漲的推手，前四位的主要有四個：開發商、地方政府、銀行、媒體。

　　這是一個麻雀，我們需要解剖一下其中的奧秘。住宅樓盤“地中海陽光”位于南昌市紅谷灘新區，目前其市場銷售的均價是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。在3946.61元/平方米的成本價中，土地使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米；房屋開發費每平方米1828.23元；管理費94.82元/平方米；財務費170.48元/平方米；銷售費用(90%為媒體費用)160元/平方米；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米。

　　該作者得出的大致結論是，政府獲得了最大收益，開發商第二，銀行第三，而媒體第四。這種結論有三點是典型的結論，可以推出一般的論斷，也有四點需要考慮差異。三點典型結論分別是：

　　第一，政府及銀行在這一輪房價上漲中總體獲益最大。土地出讓金701+695=1396元，占了近36%；按著他們的計算，一是土地權使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米；二是前期工程費中的“可行性研究費”2元/平方米；三是房屋開發費的8.33%即152元；四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元；五是稅費695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米，超過了房價的1/3。銀行每平方米收益在170元，但是銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產開發貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠遠高于其他行業貸款，一般也要達到百分之十幾。這個典型的麻雀有局限性，局限在于數值比例有偶然性，但總體來說可以支持政府銀行獲利最大的結論。中國的土地財政難以割除，房地產的主要業務變成銀行最大的一塊，一個支撐著財政能穩住，擴大財政政策，頂住金融危機，一個則是是穩住金融系統，抵御金融危機。

　　第二點是開發商這一塊作者只能從整體上分析，“現在的開發商是歷史上最厲害的一個商人群體。我們賺取的利潤是普通人難以想象的，當然有時候用來打點的錢也是老百姓想不到的。” 這里需要指出的是，房地產能否獲利的關鍵在于資本周轉速度以及資本金所撬動的資本量的大小，資本周轉速度快，也就是房子好賣，當然利潤賺的就快；考慮自有資本撬動的資本量越大，基數大了當然所獲得利潤就大。這里都是靜態考慮的，所以，他們得不出開發商的利潤。

　　第三點結論是媒體對于房價漲跌有很大作用，即預期引導作用以及消除信息不對稱的作用。在房價背后的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽光”這個樓盤，目前每平方米160元的推廣費用中，有90%給了媒體。行業內，基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。這里需要指出的是，媒體有時候會在預期上給予房價予以正向引導，也會反向引導，這里主要是指輿論，至于廣告費則是媒體的經營活動。無論是干什么的，要想商品找到最好的買主，當然要消除信息不對稱，減少買主搜尋成本。

　　四點有差異的結論是：

　　第一，土地出讓金這一塊考慮的是出讓時候土地總價，而非考慮賣房子時候的成本。這一點很關鍵，因為既然你考慮的是現在的均價，就得考慮現在的成本，這樣同一時期才能比較，你不能拿彼一時的成本和現在的收益相比。如果是這樣的比，那么很多地價和房價比嚴重縮小。因為你沒有考慮到土地價格的變化，只考慮房價價格的變化。銀行在房地產市場中占據的地位絕對很重要，只有在銀行是商業銀行時代，才可能出現這樣大規模的融資，開發商才能替代金融家們的部分職能。銀行吃了原告吃被告，在某種程度上來說，銀行是整個房地產市場的中樞，沒有銀行就根本不可能有房地產市場，也不可能有政府把70年的土地使用權一次出讓，也不可能出現沒有足夠的款就可以先住到房子。土地的供應由于可開發的土地難以再提高，因為土地已經不可再生資源，即使開發沙漠需要的也在加大，在這種情形下，旺盛的需求得不到滿足只能提高價格。

　　第二點說的是開發商的利潤，開發商的利潤主要取決于資金周轉的速度以及可以撬動資本量的大小。如果市場不好，開發商的成本投入都很難收回，何談什么利潤，如果是市場較好，那么利潤率比較小，但利潤卻可能很大，這是因為運轉速度快以及資本量大的緣故。房地產首先是資本密集型產業，需要大量的資本，也是勞動密集型的產業，需要各色勞動力，農民工、設計師、銷售員等等，價值鏈最長。因此，無論對于經濟還是就業，都起到很關鍵的作用。

　　第三點說的是媒體對房地產市場的影響，主要是消除信息不對稱的，為買賣雙方提供一個信息交流的平臺，當然更多的表現為開發商打廣告，也就是說商品需要自我展現才能得到買房的初步了解，才能搜尋到你，才有可能形成交易，否則，買者找不到賣者，買方是缺貨，賣方則是賣不出去。因此，媒體的力量還是很大的，但媒體并非天天有利于開發商，很多情況下，媒體會改變預期，唱衰房地產，這樣的事情很多。

　　第四點，這個樓盤的建筑成本和財務成本過大，這或許是因為在三線城市的緣故。因為在一線城市缺乏的是土地，土地不能全國來回跑，有級差性，而建筑材料等成本全國差不多，可以改變，三線城市的建筑成本可能占的比重就大很多。因此，一線城市的土地成本要在這個比重提高，而建筑成本要在這個比重中降低。

　　（朱大鳴）