10月20日，南京推出10幅土地、總出讓面積高達109.77萬平方米，體量創下2007年以來推地之最。這場大規模推地吸引了44家開發企業爭奪，一天時間創造了三個“地王”。土地拍賣槌聲剛落，土地出讓較為集中的江北板塊房價應聲而漲。土地供應不足導致房價上漲，何以大面積推地房價依然高企？地價與房價為何陷入循環怪圈？本期《頭腦風暴》邀請南京大學經濟學系副主任葛揚教授和南京德文房地產開發有限公司董事長陳晗對這一問題進行探討。

　　土地資產性滋生“怪圈”

　　葛揚 南京大學經濟學系副主任

　　房價不斷上漲，如果源于供應不足，就以加大土地供應的方式緩解供求緊張，是當前抑制房價漲得太快的解決辦法之一。但如今地塊不停出讓，地價卻又繼續上升，房價隨之上漲，與多推土地平抑房價的邏輯理論背道而馳，土地與房價之間形成悖論，原因何在？

　　目前的房價本身與當前所出讓的土地價格是沒有關系的，目前的房價是該房源地塊拍賣時價值在價格上的反映，只與該地塊有關，但現在是當下拍賣的地塊導致在售的房源價格上漲，使得當前的房價與當前出讓地塊的價格表面上關系緊密。這其中被忽視的就是土地的資產性，其價格會發生變動，且呈上升趨勢。比如一個已建成的項目周邊沒有土地供應，土地的資產性價值便無法實現，如果項目周邊有地塊，其價格將上升，資產性價值也會得以體現。而現在的土地制度對這一特性考慮不完善，導致了當前地價推動房價上漲。

　　同時，多推土地平抑房價存在一個周期，現在推土地的效應只能在建設周期后才可能顯現，并不能緩解當下的供求矛盾。而只要商品房項目周圍有地塊，該項目價格就可能有上升，導致悖論不斷重復。

　　當前的土地收益為政府和開發商所得，購買成本則為業主承擔。這一怪圈的解決需要系統性的制度安排，在利益分成上要注重國家和業主利益，使開發商在提價上缺乏動力。

　　經濟增長決定房價上行

　　陳晗 南京德文房地產開發有限公司董事長

　　近一段時期內政府推地速度明顯加快，且總體的量較前一階段也是有所增加，這應該與目前火爆的市場及未來的戰略考慮等有關。但是怪圈出現了：地越推越多，房價卻越來越高，這其中值得我們深思。

　　從宏觀面看，城市化進程的不斷加快促進了市場需求的日益擴大，老百姓對未來發展的信心十足，也使供不應求的情況在很多區域都存在，即使現在推地越來越多，也有個上市時間滯后性的問題。對房價而言，經濟的健康穩定增長也決定了房價在長期來說仍是一個上行過程，只不過是升得快慢的問題。

　　再來說說地價。土地價格的上升也是房價上漲的重要因素，暫不討論房價地價誰占據主導權這樣“雞生蛋還是蛋生雞”的問題，但是土地價格毫無疑問是房價的重要補充部分，現在很多區域“地王”頻出也為后市房價的增長埋下了伏筆。

　　當然我們也要考慮到影響房價的其他因素。房價成本構成中建設成本、財務成本等近幾年都不斷增加，而近期人們出于對通貨膨脹的預期而買房保值等現象也都存在，這些都會影響到房價的走勢。

　　目前房價的高漲對普通購房者而言負擔已經很大，市場調節下政府的調控此時尤為重要。相對高端市場，符合購買條件的客戶群不斷擴大，土地供應卻非常稀缺，未來的價值體現會不斷升高。

　　其他 觀點

　　大舉推地不能平抑房價

　　房地產獨立評論人 牛刀

　　加大住宅用地的推廣速度和規模，是頭痛醫腳的事。中國本輪房價上漲是處在經濟衰退時期，主要矛盾是貨幣供應量過大，中央政府的許多產業政策被投機資金沖得稀里嘩啦的時候，用解決供求關系的辦法來平抑高房價，顯然不是一個得力的措施。

　　推地平抑房價

　　不如嚴查閑置地

　　網友 孟嗣貴

　　規范房地產市場，最主要的還是要加強對違規行為的處罰。比如我們已有的兩年不動工，土地要強制收回的政策。對于開發了一部分算不算開始，故意把設計弄得很復雜而報審批拖延時間，等等這些情況，如何確定怎樣算土地沒開發，加強細則的出臺，讓政策真正地執行下去，這才是平抑房價的好辦法。

　　平抑房價

　　需要系列配套措施

　　《北京晚報》評論

　　不管土地多么便宜，供應多么充足，開發商總是希望通過賣高價房獲得最大利潤，決不會主動采取薄利多銷的營銷策略。他們寧可土地握在自己手中，等待土地升值，也不情愿大量蓋房看到房價下跌。政府若想通過大舉推地平抑房價，還需要有一系列配套措施。