內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)自今年初以來(lái)迅速“回暖”，看好一線城市高端物業(yè)集中更具投資性，外資在內(nèi)地樓市投資的焦點(diǎn)也從二線城市重回一線城市。是否要加強(qiáng)房地產(chǎn)外資監(jiān)管的爭(zhēng)議由此再度引發(fā)。

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　　政策“松綁”

　　焦點(diǎn)重回一線城市

　　“去年下半年至今年初，投資于中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的外資紛紛回籠資金，部分退出了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)，返回本國(guó)‘救火’。”國(guó)際知名的物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)——戴德梁行中國(guó)行政總裁張國(guó)正透露，摩根士丹利、麥格理集團(tuán)在上海就有三處大宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了北京、上海幾家頗有實(shí)力的中國(guó)內(nèi)地企業(yè)。央行上海總部2007年7月底一份報(bào)告則指出，“在人民幣升值預(yù)期下，外匯資金開(kāi)始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)”。

　　但如今情況發(fā)生了變化。張國(guó)正告訴記者，由于一線城市高檔物業(yè)樓盤集中更具投資性，外資機(jī)構(gòu)重整進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)時(shí)，焦點(diǎn)重回一線城市，北京、上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地再次受到外資機(jī)構(gòu)追捧。

　　據(jù)戴德梁行研究部的不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，外資機(jī)構(gòu)在北京、上海的大宗土地成交額分別達(dá)60億元、35億元，比去年同期有較大增幅。而過(guò)去被認(rèn)為是外資機(jī)構(gòu)投資熱點(diǎn)的二線城市，如成都、大連、武漢、重慶、天津等5個(gè)城市中，僅有重慶在今年上半年外資機(jī)構(gòu)大宗土地成交額與去年同期持平，其他4個(gè)城市均出現(xiàn)不同程度的下降。今年上半年，外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地購(gòu)置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地資金超過(guò)1100億元，住宅和城市綜合體項(xiàng)目成為外資在一線城市的投資新熱點(diǎn)。

　　今年前三季度，處于二線城市前列的福州、廈門兩地，外資機(jī)構(gòu)在其房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況雙雙下降。據(jù)廈門國(guó)土與房管部門統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，廈門房地產(chǎn)外資機(jī)構(gòu)投資占比僅為10%，比2007年外資機(jī)構(gòu)投資12%的份額減少了兩個(gè)百分點(diǎn)。

　　張國(guó)正說(shuō)，由于中國(guó)內(nèi)地一些地方近期實(shí)行了簡(jiǎn)化和放寬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的外匯登記手續(xù)等“松綁”政策，也是促成外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回升的重要原因。

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　　沖擊不小

　　外資進(jìn)入引發(fā)爭(zhēng)議

　　地方政府對(duì)外商投資房地產(chǎn)悄然“松綁”引發(fā)業(yè)界爭(zhēng)議。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容說(shuō)，在去年全國(guó)住房銷售下降20%以上、國(guó)家又出臺(tái)多項(xiàng)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策的情形下，今年一些地方房地產(chǎn)銷售增加是正常的，但這并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)全面理性回歸，讓大多數(shù)居民的住房需求釋放出來(lái)，讓他們都有支付能力，讓房地產(chǎn)庫(kù)存迅速減少，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全面回暖才會(huì)出現(xiàn)。但在目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于波動(dòng)調(diào)整的情況下，如果讓外資進(jìn)入將使局面變得更為復(fù)雜。

　　浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認(rèn)為，當(dāng)前，內(nèi)地房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因是，內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和一部分較高收入投資者，乃至少數(shù)境外投機(jī)者之間的博弈。因此，境外資金對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊不容忽視。

　　“過(guò)去外資很少直接進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，往往選擇項(xiàng)目收購(gòu)、產(chǎn)品買賣的方式，造成外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所占比例不大的假象。與歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀相比，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)率將促使更多的外資機(jī)構(gòu)、更大數(shù)額的外資進(jìn)入。”景乃權(quán)說(shuō)。

　　專家還指出，隨著人民幣進(jìn)一步升值，國(guó)際熱錢通過(guò)各種途徑和渠道擠入中國(guó)市場(chǎng)，目前無(wú)論在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一手房交易市場(chǎng)，還是在二手房市場(chǎng)，已頻頻出現(xiàn)外資整體收購(gòu)及兼并的信息。大量國(guó)際游資通過(guò)地下錢莊等非法渠道進(jìn)入中國(guó)樓市，不僅對(duì)于日益高漲的房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用，還直接危及國(guó)內(nèi)的金融安全。

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　　“十字路口”

　　外資監(jiān)管任重道遠(yuǎn)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)再次站在了調(diào)整的“十字路口”，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資監(jiān)管仍將是任重道遠(yuǎn)。

　　“現(xiàn)在內(nèi)地房?jī)r(jià)仍處在非正常上漲通道，已給進(jìn)來(lái)的外資帶來(lái)了超乎意外的好處，可以預(yù)見(jiàn)的是，國(guó)外的游資會(huì)繼續(xù)一撥一撥地潛入我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“現(xiàn)有的外資房地產(chǎn)項(xiàng)目如需進(jìn)一步融資該怎么辦？政策未明確。近年來(lái)出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)‘限外’政策執(zhí)行剛性如何，還需時(shí)日檢驗(yàn)。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，外資由于財(cái)力雄厚，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)，在與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的較量中往往處于上風(fēng)，幾乎成了近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的“死角”。

　　此外，一些地方為了發(fā)展，視外資為“救世主”，給出優(yōu)惠條件吸引外資，以“啟動(dòng)”房地產(chǎn)市場(chǎng)。佑威房地產(chǎn)研究中心研究員薛建雄建議，國(guó)家要考慮適時(shí)開(kāi)征土地增值稅和出臺(tái)更為嚴(yán)密的房地產(chǎn)領(lǐng)域政策。如果從嚴(yán)實(shí)行，對(duì)國(guó)內(nèi)高漲的房?jī)r(jià)可以起到抑制作用。