報載，北京土地市場正經歷一場重大變革：5年內，土地一級開發將全部收歸政府。媒體說，這個由政府推進、土地儲備中心執行、銀行資金支持的土地一級市場開發最新模式，如果能大規模推行，將有可能成為未來各地土地一級開發都采取的樣本。

　　我不認為此舉能夠在全國大面積推行。北京財大氣粗可以這樣做，但牽涉到大規模規劃的地區就不可能這樣做。比如西安要恢復故宮三倍大的大明宮遺址公園，周邊要拆遷的土地規模就是大明宮的兩倍，因此其做法是統一底價，在全國各地遍邀有實力的開發商參與土地一級市場的開發。

　　人們更關心的是，這場土地一級市場大收權大壟斷，是否能夠從土地出讓環節控制成本，從而達到調控房價目的？北京市土地整理儲備中心內部人士就堅定地認為，政府壟斷土地一級開發可以更好地遵從整個區域經濟的發展規劃供給土地，并調整供給的速度和數量，從而達到調控房價的目的。

　　實際上，這個理由是不成立的。此前政府一般會對進行一級開發的企業給予拿地的優惠，致使很多地塊競爭并不激烈，這樣可以保證一部分土地以底價成交。但土地一級市場完全被政府壟斷之后，只要競價存在，土地價格底線就會失去意義，因為成交價是由市場的價格預期決定的。而且，政府壟斷土地一級市場之后，其自身對土地利益的追求肯定會蓋過壓低房價的訴求，從而在調控土地上未必符合公眾期待。

　　但政府全面壟斷土地一級市場，是否會直接助推房價？這也未必有那么直接的關系。從過去眾多“地王”的開發上市經驗看，“地王價格”未必一定就賣出“樓王”價格，樓價依然是由預期和需求所決定。

　　因此，在真正的壟斷打破之前，亦即在農村宅基地和農地無法直接與城市國有土地“同權同價”入市之前，地方政府是否全面壟斷土地一級市場，并不對未來樓價構成過于直接的影響。其實質，只是改變地方政府和開發商在房地產暴利中的分成關系。在房地產暴利中，地方政府獲得的份額可能因此而更多了，開發商獲得的相對份額則有可能因此減少，但房價并不受根本性影響。

　　與此同時，直接受影響的還有兩個方面。一是政府和被拆遷民眾的關系。以往的拆遷是開發商和被拆遷戶面對面，將來則是地方政府和民眾面對面。地方政府的中立或曰相對中立地位如何實現，成了一個更為復雜的問題。

　　另一個問題是銀行的收益可能更大了，同時風險也可能增加了。土地儲備中心資本金較少，過分依賴商業銀行資金，資產負債率較高，抵御風險能力低。在實際運作過程中，有時因地段拆遷成本過高，使開發成本高于市場可接受的出讓價格；有時因地塊受政策因素影響導致地價下滑，造成土地開發成本與收益不匹配。此外，拍賣中流拍也會導致土地出讓收益得不到充分實現。更要緊的是，銀行如何面對一級政府可能出現的“賴賬”行為，可能比直接面對開發商的“賴賬”行為要難辦得多。

　　(童大煥 作者為資深時事評論員)