房貸優惠即將開走“末班車”？這或許是2009年年末最受大眾關注的話題。

　　當利率優惠政策的執行期臨近結束，監管層嚴控風險的要求和商業銀行出于放貸規模考慮的自發收緊，讓個人住房貸款的收緊成為不爭的事實。

　　然而，在房貸“休眠”的背后，其實也隱藏了商業銀行的訴求：它們希望有更多的自主空間，而非政策的強令限制。

　　⊙記者 鄒靚 ○編輯 金蘋蘋

　　變，還是不變？

　　半個月的時間，有關房貸優惠利率將取消的傳言已是街知巷聞。商業銀行一面勒著褲腰帶對客戶“挑三揀四”，一面還是打著“嚴格遵從監管規定、沒有收緊房貸意圖”的招牌。雖然監管部門至今為對此做出公開表態，但業內人士均有共識：事出必有因。

　　“消息傳出有一陣子了，主要是銀監會最近在上收各家商業銀行的房貸數據，特別了解了二套房貸的執行情況。這次調查不比平時的例行檢查，數據要求相當嚴格。”一股份制商業銀行個人房貸中心負責人這樣告訴記者。

　　2008年12月，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(國辦131號文)，為鼓勵普通商品住房消費施行一系列包括下浮房貸利率在內的優惠政策。政策暫定執行至2009年12月31日。

　　今年上半年，在商業銀行天量信貸投放的同時，全國個人住房貸款同比增長亦高達150%。2009年6月，中國銀監會在《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》中強調，除國辦131號文中規定的“改善型住房”可參照首套房目前2成首付、7折利率執行外，其余所有貸款均將執行4成首付規定，商業銀行不得以任何手段變相降低首付款的比例。

　　上海銀監局人士表示，個人住房貸款關系民生，其起伏波動對商業銀行資產質量影響也比較大，從監管部門的角度來說，對商業銀行風險控制的提示及例行檢查都是日常工作，“銀監部門始終會對個人住房貸款的問題保持高度關注，不過目前還沒有取消房貸優惠利率的任何說法”。

　　本報記者此前獲悉，央行、銀監會曾對是否取消房貸優惠利率，以及如何界定二套房貸進行過內部討論。而此次銀監會對商業銀行的房貸風險檢查，亦旨在提醒商業銀行嚴格執行按揭貸款風險管理政策。

　　加之此前國辦131號文曾設定房貸優惠政策執行期僅至今年年底，市場紛紛猜測政策將有變。

　　優惠“操作空間”尚存

　　2009年以來，商業銀行對首套住房的房貸政策執行“2成首付、7折利率優惠”，而對二套住房的房貸政策自始至終是五花八門。迫于同業競爭壓力，商業銀行曾一度集體打起“擦邊球”，對沒有不良記錄的客戶特別是資信良好的優質客戶，亦施行和首套住房相同的優惠政策。

　　至年中后，“首付4成”應監管要求被嚴格執行，但利率優惠仍有可操作空間。上海我愛我家東方店的地產中介告訴記者，“最近很多銀行包括國有銀行都已對二套房貸收緊了，交去銀行的材料要求比之前嚴格，審批時間也拉長了”。

　　此前有媒體報道稱，國有銀行已全面調高二套房貸利率至基準利率，僅有優質客戶可獲10%-20%下浮優惠。地產中介印證了這一說法，“不只國有銀行放貸嚴格了，股份制銀行也是一樣的”。

　　上述股份制商業銀行個人房貸中心負責人對此分析表示，商業銀行之所以這樣做，一方面是應監管要求控制風險，另一方面也是因為臨近年底，該完成的信貸任務都已經完成，并不急于沖高貸款。“一部分銀行甚至要控制信貸規模，所以只在存量貸款中做調整，我們行的情況也是只對優質客戶還能有利率優惠。”

　　即便是同一家銀行，在不同地區分行間的房貸政策亦有所區別。“具體是怎樣執行，一要看總行對房貸政策的統一要求，二也要看地區市場的情況而定。”

　　但有一點可以肯定的是，目前商業銀行對房貸的審核投放普遍已拖長時間，且對審貸申報材料要求嚴格，部分銀行二套房貸的利率優惠政策僅向優質客戶開放、首套房貸利率優惠較之前收窄。

　　“一刀切”不可行

　　“即便是政策有變，也不會是一刀切的做法。任何時候，自住性需求和改善性需求都會得到政策支持和保護”，北京大學房地產研究所所長陳國強表示，對首套住房需求、二套住房需求及二套改善型住房需求應該區別對待。通過對首付比例、利率優惠幅度的下限調整進行調節。

　　從商業銀行自身來看，業務進程始終與市場策略有關。年末控制信貸額度與年初早放貸的思維定式，決定了年末房貸市場進入臨時性休眠。市場人士并不忌諱談及房貸優惠政策取消的可能性，但也一致否定了采取一刀切方式的可行性。

　　有商業銀行人士提出，對首套住房可維持2成首付及7折優惠房貸利率政策；對二套改善性住房，可適當提高首付比例，利率優惠由商業銀行自行確定；對其他二套房貸，則執行4成以上首付，取消利率優惠政策。

　　也有部分市場人士認為，一線城市特別是房價較高地區不可能取消房貸優惠政策，“政策出臺應考慮到對普通購房者實際生活的影響，取消房貸優惠的可行性不高”。

　　在政策充分彈性的同時，商業銀行的經營亦有彈性。2010年信貸投放的總體趨勢將弱于2009年，但“年初早放貸”的慣性思維并不會改變。有商業銀行人士表示，年底房貸偏緊也有商業銀行經營需要的考慮，“有些貸款是可以囤積到年初再放的，畢竟現在各家銀行的信貸規模指標已滿”。

　　因此，房貸政策將“如何緊”除了需關注政府、監管部門的動向外，商業銀行整體經營趨勢亦會作用其中。而在適度寬松的貨幣政策尚未轉向之前，房貸作為商業銀行最優質的信貸資產，仍是來年的兵家必爭之地。