11月4日，在葉檀新書《拿什么拯救中國經濟？》發布會上，作者葉檀和社科院經濟評價中心主任劉煜輝就中國經濟中存在的問題進行了熱烈的討論。《證券日報》記者就目前高漲的房價提出了問題，并采訪了兩位專家。

　　囤地收益率已高于黃金

　　《證券日報》：您怎么看待現在的房地產市場，以及房地產企業的囤地行為？

　　劉煜輝：我覺得中國現在房價反映的是一個體制下的合理價格，也就是說只有這個體制才能創造這個價值。

　　我曾經寫過一篇文章，從供求兩方面看這個問題，從供給角度來講，這個制度肯定是政府壟斷市場的土地供應，在這個制度背景下面跟成熟歐美市場土地私有制根本無法做比較，在這個體制下面看到中國地產商不是一個簡單的生產房屋的企業，實際上是土地銀行，拿到這個土地，馬上有銀行給錢，資本市場也給你錢，融資成本非常低。它的盈利模式是靠土地儲備，在土地供給壟斷保護下面或者土地升值，絕大部分來自土地儲備的收益，只要銀根不緊的話，任志強有一句話說的很直白，現在只要有地就拿，開開心心拿地，放心大膽拿地，只要供給的速度能供給，房地產商能夠控制好從土地到樓盤實現的速度，在中國做房地產肯定是穩賺不賠。我覺得這是一個金科玉律。從07、08房地產突擊開發的，從中也汲取了這樣的教訓，現在只要掌握07、08年那一段教訓的話，我想未來中國高房價可能還要有相當長一段時間。這是我的看法，從供給上來講的話是這樣的。

　　從需求上講，中國這么大人口的基數，包括城市化，中央銀行反正是以物價指數作為行動指南，所以只要這個東西不漲的話，放那么多貨幣也是無罪的。所以在這種貨幣操刀情況下面所引發的資產保值的需求，中國房地產可以變成一個根深蒂固的觀念，中國房地產就可以等于黃金一樣，成為一個天然的保值品。因為大家知道黃金基本上沒有實用價值，或者實用價值非常低。

　　葉檀：最近李澤楷的事情鬧的沸沸揚揚，他屯地收益大概是60%多，而當時黃金才50%多。

　　其實從房價起起落落來看，起碼房地產投資性和保值性很好。我對房地產市場這么一個復雜的市場，有時候簡直無話可說，這個市場有時候讓人頭暈，它摻雜的問題實在很多。我們經常用房價收入比這些東西，不光在這幾個指標，所有國外指標拿到中國一衡量，全部都報掉，沒有用，水平就躥出去了。

　　被高房價犧牲的一代

　　《證券日報》：中國的高房價是由什么決定的？中國的房價還有沒有下降的一天？

　　劉煜輝：我最近聽到一個房價最雷人的理論，“可支配收入理論”。假設你一個人是白領，3000元/月收入，2500元干性收入，只有500元是可支配收入，當你的收入從3000元轉到4000元的時候，你可以看到好像你的總收入上漲幅度是30%，但是可支配收入卻是三倍。房價上漲之所以有理，是因為中國房價是由可支配收入決定的，而不是由收入決定的。

　　葉檀：政府經濟學家怎么說都有自己一套邏輯。房價事情我著重看兩點，之所以房價這么堅挺，除了民意之外，他們并不怎么害怕房價的高升。其實房地產市場是貨幣最大的吸納，而且吸納能力很強，一旦火山噴發的話，會把所有的貨幣燒成灰燼。

　　劉煜輝：日本現在房價比80年代末低30%，而且永遠上不去。

　　葉檀：所以只要我們活的壽命夠長，我們一定會看到中國房價有上不去的那一天，會有這么一天，因為老齡化很快就要到了。現在大家把所有的財富都拿出來買房子，我想80年代這一批人，年輕時候拼命買房，年老的時候房價一錢不值。

　　房地產，我想強調的是土地市場。其實剛才劉煜輝也說到了土地市場。因為我們經常說房改，現在動不動就收銀根、收地根，放銀根、放地根，但是調來調去，房價節節上漲，當去年我們以為是我們調房得力，房價下跌的08年的時候，誰知道是金融危機的前兆，根本不是調的好。在這種情況下，現在很多人提出來中國要二次房改。二次房改往哪兒改，我想中國房地產癥結的癥結就在于土地市場。所以我主張來一次徹徹底底的土改，而不是模棱兩可的房改。改來改去，表面順應了人心，其實什么也沒做，反而調用了很多社會資源，還要給你納稅。我們經常說土地是開發商的土地銀行，可以從銀行貸款，可以到資本市場兌現，更重要還是中國政府的土地銀行，通過土地，財政不足的時候可以通過土地拉拉高，多一點土地收入。這樣的市場不改的話，想改變房地產市場，是緣木求魚，不可能的。

　　即是政策調整

　　成交量變化也不會太大

　　《證券日報》：大家都說今年年底有一部分房地產政策要到期了，您覺得下一步房地產政策會怎么調？前一段時間大家都說政府的意見，因為今年經濟不太好，需要用房地產市場支撐中國經濟，您怎么看？

　　葉檀：明年中國經濟誰也不要靠，只要維持后續效力，經費繼續投入就可以了，按照慣性就可以。房地產，到今年年底主要是兩個政策比較敏感的政策，第一是二套房貸政策，改善住房政策，實際上我們不用考慮。從廣州到南京、上海，這些二套房政策房貸已經開始收取。還有一個比較敏感，有的地方為了刺激房地產交易，甚至半年就開始免稅。這是刺激交易非常大的一塊稅費政策。我們現在主要觀察的就是這項稅收會不會變化。現在房地產這兩個月成交量急劇上升，主要大家多想趕在12月前，政策到之前把這個稅錢免掉，省得到1月，誰知道稅收會不會變。但是從現在來看，我覺得這個政策有可能保證。即便調整政策，對于貨幣貶值預期還是在，即便調整之后，還是會有很多人去買房子，成交量下降不會太大。

　　中國銀行業改革路徑的核心

　　不是股權變賣

　　《證券日報》：我們過去幾年所發生的與金融有關的變革，應該稱為什么？是不是市場化的銀行？或者中國過去十幾年來這種金融市場，確實在制度上有一個變化？

　　劉煜輝：實際上葉檀是這方面論斷的主將，我記得05年的時候，金融業變動的很厲害，我個人也困及當中，而且有時候言辭也比較激烈，那時候她和我同一條戰壕。現在回過頭來想，當時多多少少應該說還是有一點沖動在里面。任何改革推動者都應該是一個理性的經濟人，我們不應該去狹隘的懷疑他推動改革的動機，我覺得這樣看可能有失公允。我們也認為確實是想推動中國銀行向現代商業銀行轉變，這個動機我們不應該懷疑，但是向現代商業轉變的路，就是銀行真正能夠擺脫政府控制，真正自主經營。當時選擇的路徑，從現在看來效果會產生很多弊端，肯定想借助一個外來約束，把老外，弄進來以后，至少能夠在高管層層面對政府形成一個約束，銀行能夠真正自主經營，忘記了銀行體制環境如何的。我們看到國有資產快速變賣以后，銀行信貸模式和原來沒有什么太大的區別，這一輪在政府號召下面，4萬億一下來，所有銀行都在搶，都知道在中國現有政治經濟體制下，只有和政府相關的項目盈利還是有保證的，才是最賺錢的，甚至可以說是短期內風險最小的項目。

　　劉煜輝：可能我們要反思這樣一個改革路徑本身，而不是股權變賣或者價值低估或者高估，我覺得不要轉移到那個焦點去。

　　葉檀：我跟銀行界的人接觸，他們說我們當初沒有辦法，如果我們不這樣做的話，第一銀行就面臨破產；第二整個銀行體系是一潭死水，我們都是以外界壓力逼迫中國改革，如果沒有外在壓力的話，中國銀行業就會一動不動，完全無法改革。所以他們說的那些情況，我能夠保持同情，但是我當時特別想追問的是，我從來不認為一個市場經濟體是單純靠外力推動就能夠建成的。改革了這么多年，中國銀行業改革取得多少多少成就，但是取得多少成就，拿到多少錢都是假的。我們要看它核心這部分有沒有改革。

　　核心的比如用人權、市場定價權有沒有改。如果這兩部分沒有改，就是失敗的改革，就是徹頭徹尾的偽改革。