樓市江湖告急。近期上海多個房地產交易中心人滿為患，房產交易者熱情爆棚，仿佛重新回到今年6月份樓市繁榮頂點。原因何在？都是房產優惠政策年底要終止的傳言惹的“禍”。

　　實際上，上海和全國一樣，今年6月成交量達到高點后，已出現連續三四個月的下滑，雖然房價依然在漲，可樓市調整已成為業界共識。傳統意義上的“金九銀十”沒能如約而至。可從10月下旬開始，關于年底終止優惠政策的媒體報道普天蓋地而來，搞得買房的、賣房的神經緊張，交易雙方熱情突然大增。

　　“蘿卜快了不洗泥”，對于普通商品，在市場供應緊張的時候，出現搶購潮不足為奇，可對于住宅這樣的大消費品和投資品，卻由于買方雙方預期偏空而出現搶房、拋售的現象，確屬一大奇觀。

　　若以國際視觀察，這也不能說有多“奇”，上世紀80年代后期的日本、臺灣，1996-1997年的香港，2004-2005年的美國，都曾出現過炒房炒地的熱潮，但結果怎樣？業界人士都不陌生，迎來的是房價泡沫的破滅，以及經濟的持續萎靡不振。

　　眾所周知，房子是一種投資品，但若像炒股一樣購房，肯定會出大問題。股票的投資特性是，流動性好、交易成本低、適合中短線操作；而房屋的投資特性是，流動性差(想賣房的時候，可能短期內難以出手)、交易成本高(各種稅費)、長期保值增值功能強、安全邊際高。

　　值得擔憂的是，近幾年國內出現了短線炒房的現象。當然，原因也很簡單，近十年來，我國的房價持續上漲，而且漲幅很大，雖然部分城市房價也曾出現過短期的小幅調整，比如2005年下半年和2008年下半年上海。于是，人們形成了一種高度的共識：投資房產，只賺不賠。

　　在這一投資理念誘惑和驅使下，民間投資房產的熱情高漲不退。這其中又分為兩種情況，一是社會中產階層只要有錢，首先想到投資房產，目前擁有兩套或以上商品住宅的家庭數目龐大，這類需求多屬中長線投資，助漲了市場需求，但短期內尚不構成多大的房價泡沫。另一種是專業投資客，尤其以溫州炒房團為典型和著名，他們多屬中短線操作，在房價高漲期，少數極端者會借錢、貸款投資房產，只求短期轉手獲利。

　　后一種情況更容易對市場造成負面影響。當一夜暴富的神話在人們嘴巴上廣泛傳揚，其榜樣作用會驅使很多炒房者非理性入市，從而在短期內快速推高房價。另外，由于房產交易成本較高，若想短期內轉手謀利，必須以高于購入價二成以上價格出售，方能獲利。

　　很多人都明白炒股的風險，卻不知炒房的惡果。2005年夏天，確也零星的聽聞上海有炒房者的房子淪為負資產，因為當時部分房源價格跌幅超過三成，這就意味著貶值的部分超過首付。可那只是“曇花一現”，絕大部分炒房者無緣品嘗那種滋味。而2003年房價最低迷期，香港卻有10.6萬宗房屋成為負資產，彼時，“百萬負翁”在香港隨處可見；這兩年，美國購房人被貸款銀行趕出家門的也是不計其數。

　　那么，憑什么說國內炒房客甚眾。僅從一個政策就可管中窺豹。為抑制投資投機需求，2005年重磅調控文件“國八條”中規定：對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；2006年，著名的“國十五條”中，進一步把營業稅的征收年限由2年增加到5年。有趣的是，當這兩個政策出臺后、實施前的一段時間內，各地都曾出現過一波“趕末班車”的交易熱潮。

　　當前的情況亦如此。2008年末，為刺激市場需求，國家再度將優惠營業稅列為“救市”范疇。國務院辦公廳出臺的“131號文”中，特別注明兩條政策截止于今年年底，其中就包括減免營業稅。由此證明，國家原本就擔心此政一開，必然招來投機客。而眼下買家急于出售的房源，確屬 “2年以上、5年以內”——能夠享受營業稅優惠的房源。

　　近幾年，國人購房的觀念和心態已經有些扭曲。年輕人一畢業就通過“啃老”的方式購房，中年人有些積蓄就投資第二套、第三套房子，富裕階層都向香港有錢人學習，要買只買豪宅，職業炒房人更是以斂才有道而得意洋洋。在強化和夸大房產投資屬性同時，人們似乎都已淡忘了房子之所以和股票不一樣，是因為它具有實實在在的使用功能——居住，至于衡量居住功能價值高低的租金收益率，事實上國內的這一指標已經非常糟糕，遺撼的是大家卻熟視無睹。（楊紅旭）