擠壓樓市泡沫的希望

　　張魁興

　　樓市的不健康狀態(tài)，不僅困擾著有購房需要的老百姓，也困擾著制定樓市調(diào)控政策的政府，因為房價之高、樓市泡沫也使政府備受公眾詬病。盡管房價之高有開發(fā)商利欲熏心之說，但更多的聲音是歸罪于剛性需求和土地供應(yīng)不足，特別是開發(fā)商把高房價歸罪高地價。

　　在這種語境下，農(nóng)地入市是不是救市良方呢？報道稱，如果農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，顯然必將大大緩解目前土地供應(yīng)緊張的局面，而地價抬高房價的問題也將迎刃而解。在我看來，未必樂觀，因為農(nóng)地價格低廉不一定是降低房價的必然因素。如果開發(fā)商囤地而不蓋房，照樣可以抬高農(nóng)地價格，只是農(nóng)民不能得利而已。換言之，農(nóng)地入市只是打壓樓市泡沫的希望，而要把希望變成現(xiàn)實還有很長的一段距離。另外，目前還存在農(nóng)地歸屬權(quán)的問題，農(nóng)民是否可以利用土地致富呢？開發(fā)商可以蓋房致富，城市有些拆遷戶可以拆遷致富，難道農(nóng)地入市就不可以讓農(nóng)民致富嗎？農(nóng)地低價入市很可能是對農(nóng)民的致命盤剝。

　　農(nóng)地入市只是打壓樓市泡沫的希望，如果不解決高房價的深層次問題，農(nóng)地入市了也無法解決樓市泡沫問題，只是又增加一個“犧牲品”而已。解決樓市泡沫問題，與其寄望于農(nóng)地入市，不如寄望于新老土地政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，如果開發(fā)商囤地都可以不了了之，那降低房價永遠(yuǎn)是一句空話。再是，要解決房地產(chǎn)的深層次問題，還需要讓房地產(chǎn)回歸應(yīng)有的地位。在我國這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，政府應(yīng)著力解決廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，適當(dāng)開發(fā)商品房。然而，政府卻把住宅建設(shè)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，把房地產(chǎn)當(dāng)做經(jīng)濟(jì)增長主力。房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展，在帶動一些人暴富的同時，也為中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。這是無法否認(rèn)的事實。因此，要解決樓市泡沫問題，不僅要在地、房上下功夫，還需要在產(chǎn)業(yè)政策等戰(zhàn)略問題上作出重大調(diào)整。

　　農(nóng)地入市不是神丹妙藥

　　張傳發(fā)

　　對高地價以及高房價的調(diào)控，在整頓土地市場的同時，國土資源部也開始從飽受爭議的農(nóng)村集體建設(shè)用地入手了。農(nóng)村集體建設(shè)土地入市就一定能夠醫(yī)治當(dāng)下病得不輕的“高房價”么？我看未必。

　　任何一種商品，所謂“入市”，就是一種市場交易，而市場上，商家的本性是“逐利”。近年來，國家的土地調(diào)控包括治理囤積土地一直以來都有政策，但是以往多次清理未開發(fā)兩年以上閑置土地，都不了了之；表面上看，是相關(guān)部門打擊囤地不力；不過，在我看來，問題的根本不在這兒，而是“病”在各地政府在保障房土地供應(yīng)上，一是沒有提供足額的面積，二是沒有廉價供應(yīng)。如果在保障房土地供應(yīng)上做到了這么兩個“保證”，今天很多人家就不至于“三代人買不起一套房”，也不至于“上海的人才留不住”。至于商品房，地產(chǎn)商們愿意囤地多少，房價愿意抬得多高，那是富人們的游戲，隨他們“老天要下就下，老娘要嫁就嫁”去吧。

　　回過頭來看“農(nóng)地入市”。不說現(xiàn)在還沒到“瓜熟蒂落”之季而讓一些農(nóng)民棄地進(jìn)城會帶來就業(yè)、養(yǎng)老等諸多社會問題，僅說這個“入市”后大量的農(nóng)村土地再次落入商家手中，誰能保證不會再出現(xiàn)一個個“農(nóng)村地王”？如果地方政府還是不能保證廣大中低收入群體“住有所居”足額且廉價的土地供應(yīng)，“高房價”必將會“上山下鄉(xiāng)”。

　　今年的全國兩會上，溫家寶總理在政府工作報告中提出“加強(qiáng)住房市場分類管理”。所謂“加強(qiáng)住房市場分類管理”，我的理解是“保障房歸保障房，商品房歸商品房”，兩者不能混淆。而今兒這個“農(nóng)村集體建設(shè)土地入市打壓房價”，是想用市場的手段來解決中低收入人群“住有所居”，這種“驢頭不對馬嘴”并沒有強(qiáng)調(diào)在保障房土地供應(yīng)上“政府的擔(dān)當(dāng)”，國土部還是有些“思路混亂不清”。

　　“農(nóng)地入市”并不是醫(yī)治高房價的神丹妙藥。說不定，“農(nóng)地入市”后，“高房價”的魔鬼照舊鬧得許多人家“不和諧”。

　　農(nóng)地入市打壓高房價不現(xiàn)實

　　馮海寧

　　不可否認(rèn)，農(nóng)地入市一方面將改變土地供求關(guān)系，另一方面將改變開發(fā)商預(yù)期從而減少囤地。然而，在地方政府緊握土地財政不放棄、對開發(fā)商囤地視而不見等現(xiàn)實國情下，農(nóng)地入市效果幾何，值得懷疑。

　　農(nóng)地入市等于是政府財政收入縮水。土地財政不變的情況下，不排除地方政府在農(nóng)地入市過程中通過控制土地指標(biāo)和出讓流程達(dá)到繼續(xù)控制土地出讓的目的。尤其是，目前的征地制度是影響農(nóng)地入市的關(guān)鍵因素，能否徹底廢除這一制度有待觀察。

　　毫無疑問，農(nóng)地入市是一個曲折的過程，曲折在于農(nóng)民與地方政府存在激烈博弈，農(nóng)民明顯處于劣勢，地方政府壟斷土地的局面難以得到實質(zhì)改變，農(nóng)地入市甚至為基層官員剝奪農(nóng)民土地新開了一個口子。在我看來，要想讓農(nóng)地入市既利于抑制地價又利于農(nóng)民，必須要改變土地財政，讓土地不再成為地方財政的主要收入來源。

　　除了土地財政影響農(nóng)地入市打壓高房價外，另一個原因是現(xiàn)在的城市規(guī)劃不合理。地價之所以高，主要在于“地王”的頻繁出現(xiàn)，但由于農(nóng)地基本上是郊區(qū)土地，入市后對城區(qū)地價難以撼動。我以為，造成農(nóng)地入市難以抑制地價的原因是，城市規(guī)劃不夠合理，政府職能部門在城區(qū)集中，公共配套主要集中于城區(qū)，造成了城區(qū)土地天價出讓的結(jié)局。

　　同時，從目前開發(fā)商大范圍囤地不見嚴(yán)厲查處來看，農(nóng)地入市后不排除繼續(xù)被開發(fā)商大肆囤積。雖然國土部門即將出臺的新土地調(diào)控政策，將包括加大力度打擊并曝光相關(guān)土地違法案件、出臺相關(guān)囤地處罰的措施等。但這些措施效果如何值得質(zhì)疑，因為過去幾年來，打擊囤地的令箭發(fā)了無數(shù)，但效果卻很差。

　　再說，即便農(nóng)地入市拉低地價，但不一定能抑制房價，因為土地成本只占房價二三成。我以為農(nóng)地入市或許能讓部分農(nóng)民受益，但打壓高房價的作用很可疑——指望“農(nóng)地入市”打壓高房價，有可能用錯了藥。