10月份的國(guó)房景氣指數(shù)顯示出房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的穩(wěn)定局面，這也和目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定復(fù)蘇呈現(xiàn)同樣趨勢(shì)。而在優(yōu)惠政策有可能終止的傳聞下，二手房市場(chǎng)交易的火爆更是顯示出市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)整的敏感。房地產(chǎn)后市還有機(jī)會(huì)嗎？

　　房地產(chǎn)總體態(tài)勢(shì)向上

　　據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，國(guó)房景氣指數(shù)為102.03，比9月份提高0.95點(diǎn)，這是繼今年4月出現(xiàn)轉(zhuǎn)升“拐點(diǎn)”以來，連續(xù)第7個(gè)月上漲，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)3個(gè)月運(yùn)行于景氣區(qū)間。

　　與此同時(shí)，今年前10個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.9%。全國(guó)商品房銷售同比增長(zhǎng)79.2%，其中商品住宅銷售額增長(zhǎng)84.3%。 據(jù)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年前10個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積超過去年全年，并接近2007年的歷史峰值。

　　去年年底，為了刺激樓市需求，國(guó)家先后出臺(tái)包括首套住房貸款利率七折、二手房契稅、營(yíng)業(yè)稅減免等救市政策，這些政策在過去一年的市場(chǎng)變化中起到了決定性作用。樓市由政策向好轉(zhuǎn)化為成交量?jī)r(jià)波動(dòng)再到全面復(fù)蘇的發(fā)展軌跡清晰可見。即使近期出現(xiàn)“地產(chǎn)優(yōu)惠政策將到期”的傳聞，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

　　有所謂“接近住建部的一位權(quán)威人士”表態(tài)，稱去年底大部分優(yōu)惠政策條款并無截止日期，僅有轉(zhuǎn)讓住房的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠一項(xiàng)年底到期。但對(duì)于營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策是否延期，財(cái)政部稅政司依然表示“在相關(guān)政策未正式出臺(tái)前，不便回答”。

　　但是，對(duì)于政府明年是否還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行優(yōu)惠利率的判斷，已經(jīng)成為購房者決定出手的最終指標(biāo)。

　　住房信貸政策或結(jié)構(gòu)性微調(diào)

　　近期北京等一線城市出現(xiàn)二手房搶購熱潮，將給繼續(xù)實(shí)施優(yōu)惠政策增加壓力。這可能導(dǎo)致偏向泡沫型的房地產(chǎn)市場(chǎng)將首先終結(jié)優(yōu)惠政策，而對(duì)于部分房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇欠佳的地方，將很有可能繼續(xù)延續(xù)優(yōu)惠利率的刺激。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林也認(rèn)為，2010年各省房地產(chǎn)調(diào)控可能出現(xiàn)兩種情況：北京等房?jī)r(jià)比較高的城市，可能會(huì)對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策進(jìn)行微調(diào)，鼓勵(lì)提高房地產(chǎn)投資和自住型消費(fèi)；湖南等二、三線城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇周期慢于一線城市，可能會(huì)順延2008年底的優(yōu)惠政策，或采取更為激進(jìn)的扶植性措施。

　　實(shí)際上，在優(yōu)惠期內(nèi)，樓價(jià)相對(duì)較低的階段是成交量攀升的時(shí)期，而在房?jī)r(jià)快速上漲后的近幾個(gè)月價(jià)升量跌的現(xiàn)象已經(jīng)非常明顯，年末的瘋狂則是基于對(duì)政策的判斷呈現(xiàn)出的非正常現(xiàn)象，這說明目前市場(chǎng)成交量的急劇攀升已經(jīng)透支了未來的需求。

　　“不論房市優(yōu)惠政策是否持續(xù)，只要房?jī)r(jià)依然維持在現(xiàn)在的水平上，價(jià)升量跌就不可避免。”東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔剛對(duì)記者表示。在中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議定調(diào)未來房市之后，明年一季度樓市成交量會(huì)有一個(gè)下坡，接下來或許會(huì)有價(jià)格小幅盤整。

　　由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2009-2010)》指出，住房間接金融市場(chǎng)(即信貸市場(chǎng))相對(duì)于直接住房金融市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)地位將依然延續(xù)，但結(jié)構(gòu)占比可能會(huì)有所下降，2009年四季度或進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)。

　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)成為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)

　　從非常規(guī)的信貸手段回歸到常態(tài)信貸，這也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)所趨。但是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是喜憂參半，其中利好因素也不少。

　　上海迪斯尼項(xiàng)目落地，海南申請(qǐng)規(guī)劃國(guó)際旅游島，天津?yàn)I海新區(qū)調(diào)整行政規(guī)劃獲批，三大城市發(fā)展規(guī)劃與項(xiàng)目消息發(fā)布之日，也成了當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、房?jī)r(jià)和股價(jià)暴漲之時(shí)。除此之外，北京宣布2900億元投入規(guī)劃新南城，廣西的中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)落定，也都在近期引發(fā)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)潮或強(qiáng)烈的漲價(jià)預(yù)期。

　　由于地方政府追求土地收入，寄希望于通過房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以及完成土地供給計(jì)劃的壓力，下一階段各地土地供給的力度應(yīng)會(huì)進(jìn)一步加大。在這兩方面力量共同作用下，土地市場(chǎng)的交易面積會(huì)有所增加，這將促使開發(fā)商加速拿地進(jìn)程，從而使整個(gè)開發(fā)周期縮短。

　　高盛亞洲經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬虹亦表示，明年拉動(dòng)內(nèi)需的很大一部分動(dòng)力將是私人的投資，而非政府主導(dǎo)投資。在私人投資中，房地產(chǎn)投資是很重要的一部分，相信房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)有所保證，投資也會(huì)跟進(jìn)。

　　國(guó)泰君安認(rèn)為，短期看二線城市的房?jī)r(jià)有望緊跟一線城市上漲，尤其在未來中國(guó)出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)模式逐步轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動(dòng)型的過程中，中部地區(qū)中心城市的房地產(chǎn)將可能具有更大的躍升潛力。

　　上述社科院的報(bào)告預(yù)測(cè)，在沒有出現(xiàn)新的重大外部沖擊的條件下，受前三季度銷售量與價(jià)格增長(zhǎng)過快及開發(fā)企業(yè)資金壓力較小的綜合作用，2009年第四季度住房市場(chǎng)可能有一個(gè)銷售量回落和價(jià)格小幅調(diào)整的過程，投資開發(fā)則將繼續(xù)保持上升。

　　2010年第一季度銷售量可能出現(xiàn)緩降，而價(jià)格基本保持平穩(wěn)；第二季度受通貨膨脹預(yù)期或政府可能出臺(tái)新政策的影響，銷售量回升、價(jià)格上漲及開發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價(jià)格與銷售量可能穩(wěn)定或出現(xiàn)下降，開發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。

　　而投機(jī)需求旺盛造成市場(chǎng)供不應(yīng)求和房?jī)r(jià)上漲過快，銷售增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，也是2010年住房市場(chǎng)將面臨的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。(蘇慧)