11月21日-22日，由四川省工商聯(lián)、《趨勢》雜志、清華房地產總裁商會聯(lián)合主辦的"清華房地產總裁商會暨2009(第二屆)中國地產新趨勢年會"，在中國·成都世紀城天堂洲際大飯店隆重召開。此次盛典陣容強大，匯聚了全國600家主流房地產開發(fā)企業(yè)掌門人齊聚一堂。

　　強大的嘉賓團隊，讓年會的權威性和話語權再度升級。全國政協(xié)副主席厲無畏，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌教授，中國房地產開發(fā)集團董事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇，王志綱工作室掌門人王志綱，中信國安控股有限公司董事長柳明，清華大學職業(yè)經理訓練中心主任駱建彬，全國工商聯(lián)房地產商會秘書長鐘彬，四川省委統(tǒng)戰(zhàn)部副部長、四川省工商聯(lián)黨組書記鐘家霖等以及城建地產、遠洋地產、萬科地產、金泰地產、華潤置地等大型國企負責人代表，均出席年會現場。

　　本次論壇，來自學界和業(yè)界的30余位專家就房地產市場的現狀和趨勢進行了深入探討。其中，關于明年房地產市場的走勢、房地產產品的核心技術、地王誕生帶來的真正影響等話題，受到了廣大會員和業(yè)界同行的廣泛關注。

　　地王是“帝王”還是“地雷”？

　　北京萬科副總肖勁：

　　地王的提法經不起推敲

　　地王這詞實在經不住推敲，因為沒有什么標準，不同的城市可能地王也不一樣，就算同一個城市也有單價和總價，容積率不同，商業(yè)和住宅也不一樣。現在就像是別人娶老婆咱們在這里討論，為什么呢？娶得值不值，以后怎么樣呀，挺酸溜溜的。我可能沒有錢我就不娶大家閨秀，這是人家有錢。第三個我覺得老婆娶回家以后也許真能生小孩，我娶一個可能希望生一個，也許人家娶一個能生四五個。第四個我覺得有些公司買了地王，就如同娶了好老婆一樣，趕上了。第五我覺得一塊好的地就像好的老婆一樣，可能是賢妻良母有可能會帶來非常好的效果，總的來說咱們不應該去對別人取得的地王橫加干涉。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強：

　　一線城市地王更多

　　明年的地王，無論是房價上漲幅度還是地價的上漲幅度，我們看到的一線城市包括東部沿海的這些比較活躍的城市，它的房價和地價上漲幅度遠遠高于二三線城市。這個可以轉換過來，就是說哪些城市，哪些區(qū)域，當然成都重慶也出現過下滑，但我想數量上一般會出現在一線城市。

　　北方房地產開發(fā)公司的營銷總監(jiān)楊青：

　　地王頻出不是一件好事

　　關于地王，我想這樣表達幾個觀點。第一，如果頻繁出現高價拿地，地王現象的話不是一件好事，而且對于整個房地產產業(yè)來講，我個人認為也不是一件好事，因為中國的房地產不是純粹的經濟型，但是這個出現了地王也罷，高價也罷，責任不出在開發(fā)商，大家應該研究整個社會的有效的供給和保障體系，包括健全的住房體系，這一塊我覺得應該研究。第二，國企拿地沒有值得特別關注的問題，這些都是通過經濟行為而取得的地，國進民退。僅僅從地王來表述的話，我認為只是一個提法，并非體現一個趨勢，大家可以看，目前我們中國銷售額過百億的國有企業(yè)能占多少，不多。而且我們僅僅是劃分一種國企、民企，但是我們有很多上市企業(yè)這種專業(yè)化的房地產公司，它是多種經濟成分的。第三，從市場經濟的角度來講，我覺得我們的房地產市場的準入應該是多元化的，應該是不同經濟成分的企業(yè)著陸的，不能搞制度的歧視。

　　中房集團董事長孟曉蘇：

　　地王現象反映了制度缺陷

　　第一，目前房地產企業(yè)拿地只能從拍賣市場取得，特別是新企業(yè)沒有別的選擇，而在市場上舉牌一定是舉的最高的那個，但是地王一般指的是價格高出人們想象，這是企業(yè)沒辦法選擇。

　　第二拿了地王效果會怎么樣，兩種前景，因為目前房地產正是發(fā)展初期，雖然有些地價拿高了，但是未來的市場能支撐這樣的面粉做出面包的價格，那么它能做好，有不少企業(yè)當前拿的高價地也做活了，再一個做死的也不少，現在有不少企業(yè)到處拿地王，他想超過別人成為第一，不久就死掉了，所以我當時就提醒，我們企業(yè)家在某種環(huán)境下這種舉牌一直舉到底，那個有可能是智商低的那個，所謂價高所得很可能是智商低所得。

　　第三，為什么近期不斷出現地王，是因為土地供應量太少，如果要解決土地供應量多供應的問題，多供應市場，那么地王現象就可以消除，地王現象本身反映了制度缺陷，我們要想辦法改善我們的招拍掛制度。最后，誰最關心地王現象，不是開發(fā)商，是老百姓，因為老百姓知道面包賣得貴，未來的房價就會上漲，他們就擔心，所以社會輿論和老百姓更關心地王現象，他們關心這個地王現象是有道理的。

　　拿地企業(yè)中，國進，民真的退了嗎？

　　中房集團董事長孟曉蘇：

　　民營企業(yè)是房地產行業(yè)的主流

　　前年我作了一個總結，在整個房地產比例當中，股份制的企業(yè)已經占到房地產企業(yè)的87%，國有企業(yè)已經退到百分之幾，這個應該說是房地產業(yè)本身造成的。總體來說，民營企業(yè)是房地產行業(yè)的主流。那么，這一輪為什么這么多國企拿地？

　　首先，要理解他們的難處。國有企業(yè)保值增值壓力很大，更不要說衰落的行業(yè)。如化工行業(yè)的中化(中國化工集團)現在出口沒有市場，但這么多錢拿來干什么，在效益下滑的市場環(huán)境下最后選擇了房地產。所以說，對于要保值增值的企業(yè)，特別是作為新進來的，他們沒有土地儲備，拿的地比較大，成為了新地王。在投資不足的情況下人家進來，能增加整個行業(yè)投資量，對房地產本身發(fā)展是有利的。我們應該歡迎而不是過多指責他們。

　　北方房地產開發(fā)公司的營銷總監(jiān)楊青：

　　未來是專業(yè)化地產公司占主導地位

　　首先，國有企業(yè)的錢是有嚴格規(guī)定，打醬油的錢不能買醋。應該說，未來的趨勢應該是大型、有實力的專業(yè)化房地產公司占據市場主導地位，中小型房地產公司淡出。第二，很多人說國企和央企有錢。其實現在上市企業(yè)通過股票市場就能夠得到資金，民營企業(yè)也能夠通過私募得到資金，我國很多專業(yè)銀行對房地產公司的授信絕不僅僅是授信給國有企業(yè)，有實力、有品牌、服務水平高的公司同樣可以獲得銀行授信。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強：

　　地王多國企、央企是正常的

　　實際上，我不太同意“國進民退”的提法。我們既有國進的，也有民進的，所以明年的市場地王，我想有可能在央企誕生也有可能在民企或者上市公司誕生。市場上出現的“國進民退”討論熱，是因為我們拿09年和07年相比。今年以來，參與土地招拍掛的房企當中，既有中海、保利這樣的國有企業(yè)，也有萬科、浙江綠城這樣的上市企業(yè)，土地籌備投資都在200億以上。與07年相比，09年我們的確看到了更多的央企和地方國企參與到土地市場競拍，這是一個基本事實。

　　為什么會地王頻現？這和我們土地市場供求有關系。由于當前土地市場這樣一個供求不平衡的關系，目前招拍掛的出讓方式導致了新的地塊出讓，特別是一些一線城市的優(yōu)質地塊，出現嚴重的供不應求。一塊優(yōu)質地塊出讓可能引來若干家企業(yè)爭奪，地王是必然的。尤其是寬松的信貸環(huán)境，讓我們央企或者國企具備了資金方面的優(yōu)勢，所以我覺得地王當中出現更多的國企、央企是正常的，國企首先也是企業(yè)。

　　北京萬科副總肖勁：

　　國企當地王是好事

　　現在是一個公開、公平的市場，既然是招拍掛，那么就不分是國企還是民企，是個人還是團體。但是我覺得這么三個問題。首先我覺得是戰(zhàn)略，就是民企的戰(zhàn)略跟國企的戰(zhàn)略也許不同，大家追求的東西不一定是一致的，這一點可能導致不同時期的決策不同。第二個算賬方式不一樣，大家注意一下所有地王的地不管是誰拿的，一定有一項極端優(yōu)勢，可能位置極端好，地塊極端大，容積率極端低，我覺得算賬方式不同。第三個我覺得考核方式不同，你對我的考核是長期，我就做長期決策，你對我的考核可能是今年的，那我就今年做。這個可能是短期的，可能今年四五月份大量出現"地王"的現象，不管是什么原因我們認為是好事。為什么說是好事呢？我覺得國企還真是有值得學習的地方，他們有領導，他不是私企，有領導就有人管。另外，國企聚集了大一批人才，這些人才會給房地產市場帶來積極的影響。

　　地王會造成資產泡沫嗎？

　　中房集團董事長孟曉蘇：

　　未來會出現，但現在沒有

　　在房地產發(fā)展后期，當房地產整個行業(yè)已經過熱的時候，這個時候出現的地王往往會把企業(yè)陷在里面，但是在房地產開發(fā)初期的時候，市場需求還很大，"地王"開發(fā)風險不大。但真正的危險是在于不斷的按照同一個模式繼續(xù)進行下去，再過到三五年的時候，就會出現風險。而風險是由誰承擔呢，那個時候很多拍地王的公司都是利用國內和國外資本市場的力量，就拿這塊地去IPO了。從這個觀點來看，應該說近期的房地產開發(fā)風險是不大的，包括在市場上拿地風險。但是，未來慢慢就會出現泡沫，但現在沒有泡沫。

　　北京萬科副總肖勁：

　　新地王產生，老地王肯定沒有風險

　　我們沒法用一個標準衡量，我覺得有一部分地王不存在風險，有一部分存在風險。風險在于是否有新地王的產生，如果有新地王產生，這個老地王肯定沒有風險，這是一個核心。那么，地王又都出現在什么產品上呢？肯定出現在豪宅上！沒有說誰拿一塊地王去做普通住宅的，沒聽說過，它一定是這種屬性。房地產有句俗話叫"豪宅領漲，陋室領跌"。只要有新的地王產生，能去領漲，那就什么風險都沒有。

　　北方房地產開發(fā)公司的營銷總監(jiān)楊青：

　　不一定。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強：

　　可能會出現成也地王，敗也地王。