誠意金，這一最初從港臺樓市傳入的促銷模式，近期在國內各大城市的商品房銷售中再度被“廣泛運用”。“5萬元抵8萬元”、“20萬元抵40萬元”等廣告詞層出不窮。而近一年來，房地產商所收取或“圈定”的誠意金數額，已從數千元上升至幾十萬元；在形式上，“誠意金”從房地產商直接收取的“準訂金”到同銀行相結合的“誠意存款”，花樣正在不斷翻新。

　　“今年，樓市銷售火爆，供求矛盾突出，收取誠意金或指定賬戶存款進行排號，成為多數樓盤正式銷售前的普遍行為。這種行為的背后，體現的是賣方市場下開發商的強勢。”一位資深地產人士表示。

　　中國人民大學法學院教授劉俊海指出，誠意金在法律上是一種“性質不明、界定不清”的資金形式。如果樓盤沒有取得預售許可，任何具有銷售性質的行為都是違法的，收取誠意金顯然是具有銷售性質的行為。

　　而對于近期新出現的“誠意存款”，法律專家指出，資金雖然在客戶名下，但由于同購房排號和相應優惠掛鉤，因此具備“準銷售性質”；另外，以售房名義指定消費者存款，也可能干擾金融市場的正常競爭。法律界人士呼吁，銀監會等金融監管部門應介入并“給出說法”。

　　購房人：權益難保障

　　在北京東四環邊某樓盤排號的趙女士告訴中國證券報記者，她按照開發商的意思，向開發商指定的銀行賬戶存了20萬元，今后可沖抵房款40萬元。資金雖然在自己的名下，但如果在限定期限內支取，則將失去排號資格。同趙女士一樣在該樓盤“排號”的購房者近1000名，但一期開盤的房源不足150套。

　　“按照這一比例，大多數排號的人是無法買到房的，這期間，我們的存款僅僅按照活期利率計息。買不到房子的人，權益根本無法保障。”一位地產專家指出。目前，樓市銷售前普遍存在的誠意金，并不具有定金的性質，沒有合同的約束，因此也不具備法律保護的條件。另外，所謂購房時的優惠，也僅僅是開發商口頭的承諾，并沒有現實文本的協議；因此，開發商即使“毀約”，也不會承擔相應的責任。所謂的“誠意金”，并不能管住開發商。

　　“大多數交了錢，但買不上房的人，他們的權益如何保障，也是值得法律探討的問題。目前，我國的司法制度并不支持誠意金方面的索賠。開發商占用了資金，最后也就歸還本金。”一位律師坦言。

　　今年初，北京的王先生與一家房地產公司簽訂《房屋購銷意向書》，王先生交納10萬元“誠意金”，但由于房價上漲，開發商屢屢推遲開盤。最后，王先生因沒有排上號而無法買房。近期，王先生連同其他支付誠意金但沒有買到房的客戶一起向法院提起民事訴訟，要求開發商雙倍賠償。但因雙方簽訂的《意向書》中已經約定王先生交付的10萬元是“誠意金”而非“定金”，所以不屬于雙倍賠償范圍。法院判定購房人敗訴，開發商僅退還10萬元本金。

　　業內專家指出，至今法律對“誠意金”的性質還沒有明確認定，其僅僅是購房者和開發商之間就商品房買賣達成初步意向的證明，并不具有買賣合同效力。

　　開發商：有序銷售途徑

　　在供需失衡、房價飆升的情況下，如何甄別有效客戶、實現有序銷售，是開發商面臨的一大問題。“現在，到我們樓盤排號的人太多，如果不采取相應措施，放開排號和搖號，最后就可能造成倒號現象。”一家地產公司的市場總監對中國證券報記者表示。

　　在開發商看來，以“誠意存款”為代表的預售前客戶甄別行為，是目前較為理想的鎖定核心客戶、并實現相對有序公平售房的方式。這種方式，目前并沒有違反國內的相關法律。

　　以北京南二環內的樓盤中信城為例，項目二期推廣名為“沁園”，計劃開盤五棟樓座，產品戶型涵蓋了65平方米的一居到220平方米的四居，其中，實際供應量不足千套。

　　自2009年4月起，中信城二期開始接受客戶咨詢。由于項目過于搶手，至8月底，咨詢客戶已過萬組，并且大部分表示了較為明確的購買意愿，遠超過中信城二期的可供應房源數量。

　　因此，中信城采取了“誠意存款”甄別和刷選客戶。排號客戶以自己的名義，向中信銀行或民生銀行存入30萬元或10萬元現金后，成為銀行的VIP客戶，同時也獲得中信城項目的VIP金卡，可參與今后中信城二期產品認購，選到房后還可在總價上獲得相應的優惠。

　　中信地產北京公司營銷負責人介紹，公司二期項目共吸引了約有4000組客戶辦理了VIP金卡。但由于各種原因，項目尚不具備申辦預售許可證的條件。目前已有1000多組客戶已經將賬戶內的資金取走。

　　監管者：預售前銷售行為違法

　　作為房地產市場的主要監管主體，住房和城鄉建設部及各地建委系統曾三令五申：商品房項目獲得預售許可證之前，不得開盤銷售。任何性質的銷售行為，都違反《城市商品房銷售管理辦法》。

　　公開資料顯示，2006年7月11日，原建設部、國家發改委和國家工商總局聯合發出通知，要求房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購、收取預訂款等各種形式變相預售商品房。

　　今年以來，北京市住房城鄉建設委已查處了幾十家房地產開發企業的違規違法行為。7月，該部門開展了北京市房地產市場秩序專項整治，加大對房地產開發企業不按期開盤、不進行網上認購等違法違規行為的整頓力度。9月-10月，市、區縣住建委、房管局還特別針對開發企業“無證售房”等擾亂房地產市場秩序的行為進行了查處。

　　11月，北京嘉益德房地產開發有限公司開發的A地塊北部非配套公建A棟項目、北京東隆房地產開發有限公司開發的A型別墅等11項工程、北京晨谷苑房地產開發有限公司開發的晨谷苑項目在不符合商品房銷售條件情況下，向買受人收取預訂款性質費用，受到北京市住建委的處罰。

　　在廣州，9月30日，該市國土房管局下發《關于開展房地產開發企業及代理機構違規收取購房意向金、定金專項整治工作的通知》，再次重申嚴禁違規收取“購房意向金、訂金”的規定。

　　有關部門提醒，“定金”才是法律承認的合法預付款形式，當開發商違約時需雙倍返還，但是“訂金”、“誠意金”則沒有這些法律后果。目前開發商大部分收取的誠意金，一般要在數月后才能退款，期間很可能被開發商挪用，這明顯侵犯購房人的權益。