將一部分經(jīng)適房房源調(diào)整為商品房或兩限房，以解決開發(fā)企業(yè)的虧損問題——本周，一則經(jīng)適房止虧方案公布的報(bào)道引發(fā)了輿論的軒然大波。建經(jīng)適房真的虧損嗎？止虧是否非得變商品房？開了口子的經(jīng)適房政策會(huì)不會(huì)就此變味？針對(duì)輿論質(zhì)疑的焦點(diǎn)，記者展開深度調(diào)查。

　　質(zhì)疑焦點(diǎn)一：建經(jīng)適房何來虧損？

　　此次方案調(diào)整涉及三個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目，分別是回龍觀文化居住區(qū)、翠城和朝陽新城。這些項(xiàng)目都是上世紀(jì)90年代末北京確定開發(fā)的經(jīng)適房，建設(shè)規(guī)模都很大，從80萬至200多萬平方米不等，因此開發(fā)跨越的時(shí)間也長(zhǎng)。和眼下的房?jī)r(jià)比，它們當(dāng)時(shí)的定價(jià)都很低，價(jià)格最高的朝陽新城也僅有3310元/平方米。盡管10年來市場(chǎng)經(jīng)歷了很多變化和發(fā)展，但這些項(xiàng)目的售價(jià)由于是當(dāng)初核定的，始終沒有改變。

　　“雖然銷售價(jià)格低，但是土地是政府劃撥的，出讓金免費(fèi)，行政事業(yè)性費(fèi)用也減半征收，企業(yè)何來虧損？”針對(duì)經(jīng)適房止虧方案提及的“開發(fā)企業(yè)虧損”一說，購(gòu)房人趙先生在接受記者采訪時(shí)表示質(zhì)疑。

　　回應(yīng)：拆遷成本困住開發(fā)企業(yè)

　　面對(duì)質(zhì)疑，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的相關(guān)人士向記者倒出苦水，“建筑材料的價(jià)格近些年上漲迅速，項(xiàng)目配套市政道路也是開發(fā)單位墊資建設(shè)，因此開發(fā)成本逐年遞增。最頭疼的是，雖然免交土地出讓金，但需要開發(fā)商自行拆遷。當(dāng)初一畝地二三十萬就能拿下，現(xiàn)在二三百萬都拿不下來。”

　　記者從中介公司了解到，目前回龍觀地區(qū)的普通商品住宅新房?jī)r(jià)格在12000元至14000元/平方米之間，二手房市場(chǎng)價(jià)格在11000元/平方米左右。翠城所在的五方新區(qū)一手和二手商品住宅的價(jià)格分別在15000元/平方米和13000元/平方米左右。朝陽新城則為14000元/平方米和12000元/平方米。“區(qū)域房?jī)r(jià)是區(qū)域地價(jià)的標(biāo)桿，拆遷戶的要求瞄著房?jī)r(jià)往上抬。”中介公司有關(guān)人士告訴記者。

　　記者發(fā)現(xiàn)，這三個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目從2006年就不再有新房源開盤入市，而事實(shí)上，政府劃撥的用地并沒有開發(fā)完。項(xiàng)目有關(guān)人士告訴記者，“朝陽新城的虧損已高達(dá)十二三億，翠城也有數(shù)億虧空。成本和售價(jià)持續(xù)倒掛，這幾年基本已經(jīng)開發(fā)不動(dòng)了。”

　　質(zhì)疑焦點(diǎn)二：止虧非得變商品房？

　　據(jù)了解，目前回龍觀項(xiàng)目已完成調(diào)整商品房的立項(xiàng)核準(zhǔn)。翠城、朝陽新城項(xiàng)目完成虧損核定工作，調(diào)整方案也正在審核中。根據(jù)初步方案，朝陽新城其中有40萬平方米將改建限價(jià)房，預(yù)計(jì)售價(jià)在7000元至8000元/平方米之間。

　　“經(jīng)適房房源本來就緊張，再劃出一部分做商品房，哪還能買得到？企業(yè)止虧就非得變商品房嗎？”正在等待經(jīng)適房購(gòu)買資格審核結(jié)果的王女士擔(dān)心地說。

　　回應(yīng)：通過新建經(jīng)適房彌補(bǔ)“房源損失”

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這樣的調(diào)整并不會(huì)擠占經(jīng)適房房源，政府將通過新建經(jīng)適房來彌補(bǔ)。至于調(diào)整后這些商品房和限價(jià)房何時(shí)上市還要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展決定。此外，調(diào)整的房屋套數(shù)、價(jià)格如何，也要經(jīng)有關(guān)部門評(píng)估確定。

　　另外，記者獲悉，涉及調(diào)整方案的僅是屬于“歷史遺留問題”的這批老盤，今后新建經(jīng)適房的規(guī)模和開發(fā)時(shí)間都將受到控制。即使是大面積的經(jīng)適房項(xiàng)目也會(huì)將其切割為小項(xiàng)目建設(shè)。而且無論是商品房還是保障房，都不再需要開發(fā)商進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。

　　-業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　“提價(jià)”優(yōu)于“變更”

　　“實(shí)際上，停止開發(fā)企業(yè)的虧損未必非得依靠變商品房這種辦法。”中國(guó)光大房地產(chǎn)地區(qū)公司副總經(jīng)理高劍認(rèn)為，經(jīng)適房變商品房，即使依靠新增經(jīng)適房來彌補(bǔ)房源損失，也還是增加了供地負(fù)擔(dān)。相形之下更好的做法是“根據(jù)購(gòu)房群體收入增長(zhǎng)的幅度以及通貨膨脹系數(shù)來調(diào)整經(jīng)適房的售價(jià)，并且對(duì)價(jià)格上浮的幅度進(jìn)行控制”。

　　北京市煒衡律師事務(wù)所律師莊清忠建議，“經(jīng)適房止虧方案”的出臺(tái)有待商榷。“更為合理的程序是，政府經(jīng)嚴(yán)格審計(jì)，根據(jù)開發(fā)企業(yè)成本的上浮，在保證企業(yè)合理利潤(rùn)、強(qiáng)化開發(fā)速度和數(shù)量監(jiān)管的前提下，每一至兩年重新估算各區(qū)域經(jīng)適房指導(dǎo)價(jià)格，公示后公布。對(duì)于尚未建設(shè)的經(jīng)適房改商品房，須進(jìn)行規(guī)劃變更，補(bǔ)交土地出讓金，重新審批。對(duì)于已建成經(jīng)適房而造成虧損的企業(yè)，經(jīng)嚴(yán)格審計(jì)，確認(rèn)開發(fā)商沒有違規(guī)虛報(bào)行為，在保證企業(yè)建設(shè)經(jīng)適房積極性前提下，用其他方式在其他項(xiàng)目上予以適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)經(jīng)營(yíng)不善作虧的行為依法懲處。”

　　【事件背景】

　　有關(guān)部門負(fù)責(zé)人日前在市人大會(huì)議上透露，回龍觀、翠城、朝陽新城等經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目因時(shí)間跨度長(zhǎng)、征地拆遷費(fèi)用和材料價(jià)格提高等因素造成建設(shè)成本和銷售價(jià)格倒掛，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。市政府已決定通過將項(xiàng)目中的一部分調(diào)整為商品房等方式解決虧損問題。

　　【新聞內(nèi)存】

　　回龍觀文化居住區(qū)：由天鴻集團(tuán)開發(fā)。總建筑面積80萬平方米。最早2002年開盤。售價(jià)2600元／平方米。

　　翠城：由北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)。位于五方新區(qū)，總建筑面積230萬平方米。最早2002年開盤。售價(jià)3180元/平方米。

　　朝陽新城：由北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。位于朝陽區(qū)東壩。總建筑面積170.9萬平方米。最早2003年開盤。售價(jià)3310元/平方米。

　　-新聞快評(píng)

　　質(zhì)疑聲映射的民眾訴求

　　本周經(jīng)適房止虧變商品房的方案見諸報(bào)端，一時(shí)間成為輿論焦點(diǎn)。本就緊巴巴的經(jīng)適房房源又要減少，這令民眾擔(dān)憂萬分。好在有關(guān)部門及時(shí)告知，將通過新增經(jīng)適房項(xiàng)目彌補(bǔ)，經(jīng)適房總量仍會(huì)保持平衡。

　　經(jīng)適房是我國(guó)房改政策的產(chǎn)物，旨在通過其低端的保護(hù)價(jià)格和建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，逐步解決中低收入人群的居住需求。近年來房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，經(jīng)適房的需求更是與日俱增，不知多少人每天豎著耳朵聽，哪里又有經(jīng)適房可以申請(qǐng)。所以，經(jīng)適房的任何訊息都可能引發(fā)巨大的輿論關(guān)注，關(guān)于經(jīng)適房政策的任何微調(diào)甚至于微調(diào)的信號(hào)，都會(huì)讓其購(gòu)買群體內(nèi)心動(dòng)蕩不安。

　　“這次事件說明經(jīng)適房的開發(fā)和管理機(jī)制需要進(jìn)一步完善。首先，企業(yè)開發(fā)經(jīng)適房虧損，說明過去的剛性定價(jià)有不足之處，是否可以形成一個(gè)根據(jù)市場(chǎng)情況上下浮動(dòng)的定價(jià)機(jī)制；其次，政府并非不可以提供政策支持，但前提是公開開發(fā)成本和賬目，否則如何扶持、調(diào)整數(shù)量多少都缺乏精確性和說服力。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰在談及此事時(shí)表達(dá)了上述觀點(diǎn)。

　　李文杰的觀點(diǎn)代表了不少業(yè)內(nèi)人士的想法。價(jià)格早就根據(jù)成本和風(fēng)險(xiǎn)估算進(jìn)行了核定，為什么開發(fā)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)虧損？需要完善的除了開發(fā)行為，還有定價(jià)機(jī)制。當(dāng)然，任何一種新事物都需要有一個(gè)完善的過程，經(jīng)適房作為保障性住宅政策的重要環(huán)節(jié)，調(diào)整是必然的，民眾也是有耐心的。

　　令民眾不安和不解的，不是調(diào)整，也并非調(diào)整的方式，而是信息公示機(jī)制不被重視，不夠敞亮。支持國(guó)企是國(guó)家責(zé)任感的一個(gè)標(biāo)志，企業(yè)虧損，政府理應(yīng)伸出援手，房企開發(fā)經(jīng)適房的積極性更值得鼓舞。在方案公布之前，政府做了很多工作，包括嚴(yán)格的審計(jì)和各種環(huán)節(jié)的審批。如果能夠讓公眾更多地了解政府在保障房機(jī)制構(gòu)建上付出的良苦用心，而不是被動(dòng)接受一個(gè)調(diào)整方案，相信質(zhì)疑聲會(huì)少很多。（楊舒萌）