主持人語

　　一年一度的中央經(jīng)濟工作會議召開前夕，中央高層接連針對樓市表態(tài)，要抑制投機性購房。樓市泡沫不僅關(guān)系百姓住房問題，也關(guān)系著宏觀經(jīng)濟的安全運行。

　　據(jù)新華社報道，國務院總理溫家寶上周六在上海考察保障性住房工程進展情況時表示，要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。同時，要抑制投機性購房，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　這是今年以來，中央高層首度公開對樓市中的投機性需求進行表態(tài)。

　　在長沙我們發(fā)現(xiàn)，對于房貸政策的收緊和接下來可能的變數(shù)，市民也表示出關(guān)注與擔憂。長沙多家銀行盡管沒有公開承認收緊房貸，但內(nèi)緊的做法已成主流，對于首套非普通住宅，基本都要求首付3成、利率8.5折，部分銀行甚至表示，這是最底線，能否享受該項優(yōu)惠還得看客戶信用狀況。那么，房貸政策真的收緊了嗎？如果是真，又將給長沙樓市帶來怎樣的影響？大家對接下來的市場趨勢如何看？

　　本期嘉賓

　　(排名不分先后)

　　黃建敏 陽光100國際新城營銷總監(jiān)

　　楊 楨 易居中國·克爾瑞長沙機構(gòu)總經(jīng)理

　　嚴 勛 木蓮花苑副總經(jīng)理

　　黃李軍 盛世華章營銷總監(jiān)

　　全翔榮 浩龍音樂界總經(jīng)理助理

　　李 明 新浪網(wǎng)友

　　二套房貸收緊，抑制投機趨勢明顯

　　黃李軍：二套房貸收緊是因為房價漲幅過高，國家要控制。房貸無非是兩個部分，一是首付；二是利率的調(diào)整。通過經(jīng)濟調(diào)控手段來導致一部分人的購買力受到了抑制，然后抑制整個消費市場，從而抑制房價。

　　購房的有三類客戶，一類是剛性需求客戶，二類是改善型需求客戶，三是投資型需求客戶，而且更多的是剛性需求和改善型需求的人，這些人把房貸看得更加重要。

　　從長遠來看，樓市肯定是一個逐步上揚的過程，一是通脹的需要，二是人口的增加。另外，還有農(nóng)民要進城，樓市長期看好。二套房貸收緊短期內(nèi)對樓市肯定會有影響，但從中長期來看，影響不會很大。

　　黃建敏：我認為二套房貸收緊是央行抑制房貸的一種手段。二套房貸收緊對于多次置業(yè)的人來說，是要加重其賦稅。國家要扶持個人能力上有欠缺的人能夠買到房子。

　　目前中央已經(jīng)定調(diào)，明年繼續(xù)采取積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。我的判斷是，明年開春以后還是比較積極寬松的信貸政策，貸款利率應該保持不變，至少明年上半年是這樣。我對明年的預期相對謹慎樂觀。

　　全翔榮：11月27日，中央2010年度經(jīng)濟工作會議的前期準備會議中提到：“保持宏觀經(jīng)濟的延續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，進一步有效應對國際金融危機的沖擊和鞏固經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)。”

　　從這個風向標可以看出，這是在鼓勵首次置業(yè)的需求，保護二次改善型置業(yè)需求。從另外一個方面來講，二套房貸收緊是抑制投資性需求，這是我個人對2010年樓市的預測。

　　從政策來看，首次置業(yè)的人群還將享受國家拉動內(nèi)需的政策。對于改善型需求的消費者來講，2010年對改善型需求的相關(guān)條款和執(zhí)行標準可能會進一步明確化；對于投資型需求給予限制，如果說二套房實行1.1倍利率的話，對于投資人群來講無疑是首付比例提高，月供也會相應有所提高，肯定會抑制投資和投機人群的需求。

　　楊楨：國家的優(yōu)惠利率政策從初衷來看，是保證首次置業(yè)的群體。但是，從全國市場來看，一些投資型需求已經(jīng)進入到這個市場，已經(jīng)違背了這個初衷。

　　對于二套房貸收緊，國家應該不會采取“一刀切”，會維持7折利率，同時對投資型需求在貸款利率上加以限制。目前，從宏觀經(jīng)濟來看，企穩(wěn)回升的趨勢基本上可以確定，但回升的基礎(chǔ)尚不牢固，在這個時候，如果國家急速地采取信貸收緊政策的話，將會打擊這個脆弱市場的需求，也會影響到宏觀經(jīng)濟增長的速度和經(jīng)濟復蘇。

　　從長沙的市場情況來看，二套房貸收緊的影響應該不會太大，長沙的投資型需求不是很多，包括大別墅目前都是自住型的需求。

　　嚴勛：長沙的二套房貸是否會收緊？會。因為現(xiàn)在投資客開始進場，房價開始上漲。2007年樓市為什么會崩盤？就是因為投資客將股市的錢投資到樓市里來，導致房價大幅度上升，也導致了民生的不穩(wěn)定。二套房貸收緊主要是打擊投資型人群的需求，維護市場的穩(wěn)定。

　　今年的量大部分是剛性需求和改善型需求，房價真正起暖回升是從貨幣補貼發(fā)下來的階段開始的，到現(xiàn)在量差不多放完了，國家的政策也要打擊投資，讓房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步向上發(fā)展。國家的政策預計兩年內(nèi)都要穩(wěn)定實現(xiàn)保八，明年的經(jīng)濟走勢與房貸會有直接關(guān)系。

　　謹慎樂觀，長沙房價近期難以下降

　　李明：作為消費者最關(guān)心的就是價格，在一定的經(jīng)濟條件下盡量改善自己的居住條件，但這與收入又是矛盾的。因此，消費者最關(guān)心的是：房價到底會不會降？

　　黃建敏：長沙12月將對基礎(chǔ)地價全部重調(diào)，肯定是往上調(diào)，地價貴了，地王又不斷，房價還會越來越便宜嗎？肯定不會。任何開發(fā)商拿了地都是精耕細作的，都想把品質(zhì)做得比周邊在賣的房子好，房價肯定不會降的。

　　黃李軍：我們來判斷一下房價會跌還是會漲，二套房貸對此有沒有影響？要看國家的經(jīng)濟預期如何。我認為是謹慎樂觀。國家通過政策給大家一個信號，給開發(fā)商，給市民，給首次置業(yè)者信心，房價會漲，但漲得可能不會那么快，房地產(chǎn)市場也會按照市場狀況來定房價。

　　李明：房價從長遠來說不可能降，只可能漲。但是，我認為漲是有一個度的，不管是剛性需求者還是改善型需求者，他們的經(jīng)濟實力是有限的，當超出了預期的話，他們只能是觀望。我還是那句話，作為消費者，更關(guān)心的是結(jié)果，而不關(guān)心道理。對于自住客戶來講，價格是非常敏感的。

　　黃李軍：如果明年沒有大的經(jīng)濟風暴的話，我想明年底房價應該會升不少。

　　全翔榮：站在我個人的角度講，不希望房價起落太大，對市場不好。

　　黃建敏：我們也希望不要漲得太高，單價太高不好賣。

　　關(guān)注城市運營，好地段還是可以出手

　　主持人：目前，長沙的房價比較低。如果二套房貸收緊的話，讓在座的各位二次置業(yè)，你們將會選擇哪里？你們認為現(xiàn)在長沙市區(qū)的理想地段在哪里？

　　嚴勛：長沙現(xiàn)在的利好區(qū)域是地鐵口岸、五一廣場，投資小戶型、新公寓。在長沙投資房地產(chǎn)的收益還算高的。

　　黃建敏：我只買兩種房子。中心地段的小戶型肯定買，對長沙而言，長沙是一個多中心的區(qū)域，像五一廣場、侯家塘、東塘等這些地方的小戶型可以買；高品質(zhì)的大戶型、洋房可以買。

　　黃李軍：我買房首先需要一個大社區(qū)，社區(qū)環(huán)境要好；二是交通要方便，周邊要有地鐵物業(yè)；三是購物比較方便，周邊有大型超市等。這種房子將來的升值空間也比較大。如果投資的話，我比較傾向于市中心的小戶型，不是為了出租，而是為了倒騰出去。還有，地鐵口岸、過江隧道站口附近等地方現(xiàn)在是價格洼地，可以考慮。

　　小戶型我看中的是江邊正在拆遷的區(qū)域，即使價格到了7000元/平方米也會下手。而商鋪，像東塘、侯家塘、地鐵口岸附近的都可以下手。

　　全翔榮：如果是居住的話，我選擇河西；如果是投資的話，我選擇東方銀座附近，在遠大路。另外，侯家塘也是未來配套非常齊備的，加上政府的商務圈規(guī)劃，侯家塘發(fā)展的潛力比較大。還有，五一商圈也非常棒。

　　李明：如果是自住的話，我認為居住環(huán)境是首選，我對區(qū)域要求不高，只是要求交通便利，配套設(shè)施比較好。我和朋友都對小戶型感興趣，但長沙的小戶型現(xiàn)在有點跳價，看了幾個要么沒貨，要么價格太離譜。

　　楊楨：我投資的話可能會買在武廣新城沿線。