中央經濟工作會議結束后，不少購房者以為 “明年樓市優惠政策將延續”。事實上，會議中提及樓市的筆墨并不多，而房貸優惠是否延續仍未有定論。年末的樓市依舊在瘋漲和彷徨中前行，上周末舉辦的本市今年最后一次房展會上甚至還傳出，年內已無房可售。

　　問題一：房貸優惠是否延續未有定論

　　美聯物業上海市場研究部分析認為，中央經濟工作會議報告在政策方面只提及了家電及汽車行業的延續，而沒有提及大家最關注的樓市政策是否延續。說明了政府當前對樓市的環境還是比較擔憂的，雖然未來政策仍將保持寬松，但針對性微調的出現可能性非常大。

　　其預計，2010年首套房優惠政策或將不變；但7折優惠利率可能微調，修改為8折的可能性非常大；至于第二套房則將嚴格執行基準利率上浮10%。

　　野村證券昨日也發布報告稱，央行也可能會取消對房屋抵押貸款的優惠政策以防止房地產泡沫的形成，特別是第二套房和第三套房的抵押貸款。

　　美聯物業預計，2009年全年二手上海房成交量將突破29萬套，商品房成交量突破18萬套，合計在50萬套左右，按照一套房牽扯到兩個三口家庭計算。上海在2009年購房的將達到300萬人，占全市人口近17%。但如今快速飛漲的房價已經很明顯地影響了這部分人的其他需求。過高的房價阻擋了人們的購買行為。

　　問題二：如何界定“改善性”需求？

　　中央經濟工作會議形成的明年工作任務中，提出了“進一步支持居民自主性和改善性住房需求，加大普通商品房供應”。

　　對于繼續支持改善性住房需求，如何界定 “改善性”需求再次成為焦點，是以人還是以戶為單位至今沒有明確說法。一位地產業內人士透露，今年10月份前后，北京市曾就改善性需求住房貸款如何界定的問題向業內征詢意見。當時就有人提出，是否可以將第一套房的銷售發票作為證據，使之成為二套房貸比照一套房貸執行的依據。而上海廣州也在進行這樣的試點。

　　業內專家認為，2010年繼續支持改善性購房需求的話，對于改善性需求的認定工作必將需要進一步厘清。“中國未來房地產需求是以改善為主，但是未必以小戶型為主。就目前的銷售情況是，大戶型因為供應有限，在一線二線城市基本上都出現了供不應求的狀況，價格奇高。國家的70、90政策應該適當取消，這是不符合中國目前的發展趨勢的。 ”萬科副總裁毛大慶此前這樣表示。

　　美聯物業也認為，改善性需求的界定將主要針對投資性的購房者，因為樓市的均價飛速上漲與7、8月起大量投資客的涌入不無關系。國家應會對目前高漲的投資客熱情進行控制與制約，但對自主客與改善性需求的購房者仍會保持寬松優惠的政策。

　　問題三：樓市政策到底什么時候明示

　　數據顯示，本市11月二手房價格達到14781元/平方米，漲幅度超過12%。而該月一手商品房均價更是達到了18686元/平方米，上漲了10%以上，而周成交均價更在12月第一周首破2萬元。

　　面對市場上如此瘋狂的現象，不少專家呼吁，現在有關部門已經不能再等了，必須要盡快地明示政策。因為現在像上海、北京、杭州一些中心城市，市中心二手房的存量其實并不太多，已經無法再承受目前這樣的哄搶。如果政策依舊不明確，遭到市場進一步炒作，整個12月繼續處在一個哄搶時期的話，未來房價可能會漲到讓人無法想象的地步。

　　市場預計，在中央經濟工作會議已經為宏觀政策基本定調的情況下，各地方政府很可能盡量為樓市優惠政策的延續提供支持，預計樓市細節政策有望在兩周內即搞出臺。