中央經濟工作會議后，業界對于明年的房地產政策樂觀一片。筆者認為，其影響是中性略偏好，如果業界、尤其是開發商和二手房賣家誤讀或有意夸大其利好，對于明年樓市的健康發展，肯定不是什么好事。

　　不妨先分析一下中央經濟工作會議。在宏觀政策方面，今年的定調與去年基本相同，都是保持經濟平穩較快發展，并實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。不同之處在于，今年提出“根據新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”，實際上，這是為明年政策小幅調整埋下伏筆，如果經濟增長偏快，出現過熱苗頭，刺激政策將會陸續退出。

　　在房地產政策方面，今年會議的指導方針是“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農村危房改造支持力度”。去年會議的提法是“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用。”

　　這條比較關鍵，表明中央并沒改變2008年10月出臺的房產優惠政策的指導思想，由此基本可以判斷，中央和地方出臺的大部分房產優惠政策，都不會改變，尤其是針對“居民自住和改善性購房需求”的。也就是說，近兩個月，上述兩類需求根本不必急吼吼地惶恐入市。12月9日國務院常務會議已經明確：“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。”

　　大體來說,上述政策面偏暖。然而，如果僅憑此就讓業界對明年政策和市場高枕無憂，未免過于樂觀。我們還需詳察三點：

　　第一，去年中央經濟工作會中，有兩處明確 “要發揮房地產支柱產業作用”，今年卻未提及。這說明，經歷了去年底今年初最嚴峻的考驗后，今年經濟“保八”無憂，明年只要鞏固戰果即可，經濟增長對房地產業的依賴度和期望值明顯降低。

　　第二，中央對高房價一直都在關注。去年下半年至今年，調控文件和政府高層談及高房價的聲音明顯減少，但這并不意味著中央已不再關心此事，只是在尋求穩定房價的更好路徑。2004年-2007年，房價一直是房地產調控的重要目標，今年房價又創歷史新高，決策層不可能熟視無睹。

　　大家需要特別重視兩個相同的信號。一是11月底溫家寶總理在上海視察時表態“抑制投機性購房”；二是12月9日國家發展改革委主任張平表示，“我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。”這些表明，打壓投機、穩定房價，將是明年樓市調控的一條“隱線”，這是相對于繼續支持自住需求的“顯線”而言的。

　　反觀近日取消營業稅優惠的舉動，實際上同樣出于抑制樓市投機的目的。道理很簡單，購房后不滿兩年就急忙轉售，這類業主絕大部分都屬于投資或投機客。去年市場低迷時政策寬以待之，如今恢復原有的較高稅率，政府調控態度的轉變顯而易見。

　　那么，明年會否還有新措施出臺？這要看市場如何演變，如果明年房價繼續今年的瘋漲，則必然出臺打壓投機的新政。11月全國70個大中城市房價環比上漲1.2%,同比上漲5.7%，雙雙創下今年最高月度漲幅；商品房銷售量亦比10月增長近11%。看量價勢頭，比“金九銀十”還要猛。但筆者更傾向地認為，這是10月下旬以來購房者受“年底政策優惠終止”的謊言脅迫入市的結果。

　　現在謊言已破，因此，筆者認為，12月，全國商品房成交量和房價環比增幅將重新回落；明年一季度，估計市場將有所降溫，畢竟屬于傳統淡季；二季度將會重新上升，如果重現今年二季度牛市，且延至三季度，則5月-7月是新政最有可能出臺的時間窗口。不過，假如明年市場走勢平穩，則不會追加新政了。

　　第三，明年房地產資金面必定比今年緊。無論股市，還是樓市，皆受資金面的重大影響，明年信貸量和M2增幅皆會明顯下降。近日銀監會已要求各大商業銀行對當前面臨的六大風險進行全面自查，其中與房地產相關的有兩項：房地產行業信貸風險、個人貸款違規流入資本市場風險和流動性風險。迪拜外債危機和希臘信用危機，皆警示了資產泡沫和金融風險的“恐怖性”。隨著明年我國通貨膨脹的顯形，以及資產價格的高漲，年中或將有緊縮政策出臺，尤其是“二套房貸政策”只會越來越緊。(上海易居房地產研究院 綜合研究部部長 楊紅旭)