房地產優惠政策去向的“靴子”終于落地。對此，市場爭論各方期待已久。

　　“隨著政策到期，優惠政策局部退出合情合理。”國信證券房地產分析師區瑞明接受本報記者采訪時說。

　　去年12月17日，國務院常務會議研究決定，將個人住房轉讓營業稅征免時限由原來的5年改為2年，執行期由2009年1月1日至12月31日。隨著今年以來房地產市場由回暖、活躍到部分過熱，最近幾個月，這一優惠政策是否會延續的爭論漸趨白熱化。

　　區瑞明告訴記者，經過一年優惠政策的執行，房地產一、二級交易市場回暖明顯，近期部分城市二手房銷量還創歷史新高，政策目的已經基本達到，因此沒有繼續持續的必要。同時，在寬松政策的呵護下，部分城市已經出現房價上漲過快的問題，如果繼續保持寬松的刺激政策將容易催生房地產市場泡沫，但與此同時，房地產投資復蘇尚不穩固，優惠政策過早“全面”退出又可能造成房地產投資的再次衰退。

　　房地產市場今年以來尤其是最近幾個月，成為引起社會各界廣泛甚至過度關注的話題。局部地區房價的過快上漲，成交量的放大，以及層出不窮的“地王”制造，遠遠超出此前業界預料。而二手房的成交在進入下半年后，也呈現出火爆的局面。數據顯示，11月北京二手房全月成交總量首次突破3萬套，總成交量達32784套，環比10月上漲幅度達到了57%；而深圳11月二手商品房成交同比增長高達314.5%，環比上漲60.6%，1月至9月累計成交128905套，達到2008年全年成交量的426%。

　　房地產火爆的成交與快速上漲的價格，已經引起政府高層的關注。國務院總理溫家寶11月28日考察了正在建設的上海市最大保障性住房工程進展情況后指出，要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業。同時，要抑制投機性購房,促進房地產業健康發展。

　　一句“抑制投機性購房”，其實已經讓很多業內人士“嗅”到房地產優惠政策將有調整的味道。而此次個人住房轉讓營業稅優惠政策的“退出”，在專家看來，正是抑制投機的最好詮釋。那么這一政策對房地產市場的影響究竟能有多大？

　　“政策意在打擊投資性購房，對短期二手房市場沖擊大于一手房，但不改變行業運行的趨勢，且有利于行業更加穩定健康的發展。”申銀萬國房地產分析師殷姿分析認為。

　　目前個人轉讓住房營業稅稅率為總價的5.5%，在今年政策優惠期內，房齡在2年以上的個人普通住宅轉讓，此稅率享受全免，當優惠政策恢復為5年，則只有房齡滿了5年的二手房交易時才能免此稅率，因此這對于房齡在2年以上5年以下的二手房交易影響最為直接。有統計顯示，目前市場交易的房源中，2年以上5年以內的占到30%至40%。

　　在前期政策并不明朗時，不少地區二手房成交火爆，正是受政策優惠到期取消預期的刺激。有中介公司負責人預計，營業稅優惠取消，帶來的影響將超過歷史所有的調控，年底將出現集中過戶潮。而這一預期，在此前大連地區已經開始上演，12月8日，大連市地稅局發布消息稱，大連市二手房稅收優惠政策將于今年年底如期終止，消息公布后，大連出現二手房買賣雙方扎堆過戶的擁擠場景。

　　營業稅優惠取消影響果真有如此之大嗎？殷姿認為，營業稅費占購房總額比例相對有限，收益率幅度影響相當有限。以100萬元房屋價格，60萬元購置成本為例，3至5年內普通住宅的交易成本提升了5.5%，3至5年內和5年以上的非普通住宅提升了2.2%，總體占比較小，對實際收益率的影響幅度相對有限。同時交易成本的提升將根據實際市場的供需狀況在買賣雙方中分攤和轉嫁，整體影響幅度將進一步降低。

　　“當然不排除政策出臺后，引致部分投資資金對政策的觀望和分歧，導致市場需求提前釋放和政策實際執行后交易活躍度降低。”殷姿分析。

　　實際上，個人住房轉讓營業稅免稅期在近5年呈現出由松到緊，由緊到松，再由松到緊的變化。2005年6月1日至2008年底，營業稅免稅期逐漸加長，政策逐漸收緊；2009年則恢復到2005年至2006年水平，營業稅政策有所放松；本此次優惠政策到年底取消，則再次收緊到2006年至2008年的情況。有研究認為，無論從一手房的銷售面積和銷售均價，還是從二手房的銷售面積、銷售均價和套均面積來看，營業稅征免時限政策調整，影響并不突出，往往出臺時都有其他政策配合。

　　此前召開的中央經濟工作會議，提出增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求。這一表述，讓業內對未來房地產市場政策預期偏暖。此次營業稅優惠到期取消，是否意味著未來政策將繼續調整？殷姿認為，由于其他住房消費政策如信貸優惠利率仍然延續，顯示此次政策調整主要目的在于抑制投機性需求，但對合理的自住、改善需求仍然支持，這與中央經濟工作會議基調一致，并使得政策預期進一步明朗，短期內政策的不確定性大大下降。不過區瑞明卻表示，在中央經濟工作會議對房地產行業論述相對溫和、偏暖的基調下，國務院卻迅速做出決定將“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年”，這將加劇市場產生“房地產收緊政策是否還會陸續出臺”的擔憂。 （記者  趙洋）