福州大學房地產研究所王阿忠博士姚迪 原君居

　　近年來，福州城市建設發展迅猛，溫福鐵路也已經開通，加上海西發展的良好機遇，不少人認為當前福州的房價與長三角、珠三角經濟區相比，尚屬起步階段，樓市投資有強大的潛力，福州房價將會進一步走高，這種房價上漲的預期也吸引了溫州炒房團的到來，然而，在本月這批溫州看房團來福州考察后卻顆粒無收。

　　為什么普遍看好的福州樓市這次卻沒有得到溫州炒房團的青睞呢？從整體經濟環境來看，雖然臺海局勢穩定，福州城市影響力提升，這都給福州的經濟發展帶來了機遇，但從以下幾點來看，福州房價的上升空間還是具有局限性：1、福州人的收入水平偏低，購買力相對較弱，房價與普通居民的收入差距越來越大。

　　近幾年福州房價飛速上漲，而居民工資收入卻沒有太大的上升，一個成熟的房地產市場房價收入比大約為3到6倍，而從福州目前的房價收入比來看，這個比例已經到達了20多倍，這是其他國家都不能見到的。因此，如果福州居民的收入水平沒有得到提高，以其目前的消費能力，無法“消化”如此高昂的房價，在這種情況下未來的房價將不會存在太大的上升空間，這是溫州人沒有“下手”投資的主要原因。

　　2、福州樓房空置率高，供給量遠遠大于當地居民的住房需求，給投資者帶了較大的風險。一邊是居高不下的房價，一邊是不斷上漲的空置率，許多新建小區每到夜幕降臨多是“黑燈瞎火”，有些樓盤雖然早已賣完，但入住率只有30%左右，這些足以說明了商品房嚴重積壓。樓價持續不正常上漲的同時，空置率的也持續走高，這就說明房地產市場有相當大的泡沫危險。

　　3、租售比倒掛。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。一般房屋租售比的警戒線是1：200，當超出這一比例時，表明市場泡沫已出現。目前福州房地產市場部分區域的租售已超過警戒線，甚至已達到1：400，租售比倒掛的現象日益嚴重。

　　4、商住倒掛，也就是寫字樓市場的價格低于普通住宅。

　　正常情況下，寫字樓價格應比商品房價格高30%，福州出現倒掛現象不僅說明了福州市商業地產的價值還未充分挖掘，更說明了住宅價格高位運行，住宅市場的投資投機性需求旺盛，住宅市場積聚越來越多的泡沫。

　　5、獲利空間未知。目前地段好、社區好的樓盤，早已自抬身價，少則萬元均價，高則2萬元均價，房價已經如此之高，下手后獲利空間未難以明了。就目前情況，福州的實體經濟發展并沒有達到足以支持當前這種高房價的實力，房價的高漲依賴的仍然是一種對福州經濟蓬勃發展的不確定預期，如果房地產價格上揚沒有堅實的實體經濟增長來支撐，產生的就是泡沫。

　　本月下滑的均價也提醒人們房價可能會進入高位調整期，目前過高的房價或許已經提前透支了未來發展所帶來的效益。所以投資福州樓市，獲利可能并非如想象的那樣美好，投資者還是要認清樓市形勢，切勿盲目決策。