6 經適房止虧

　　有關部門負責人11月份在市人大會議上透露，回龍觀、翠城、朝陽新城等經濟適用住房項目因時間跨度長、征地拆遷費用和材料價格提高等因素造成建設成本和銷售價格倒掛，導致項目虧損。市政府已決定通過將項目中的一部分調整為商品房等方式解決虧損問題。這則經適房止虧方案公布的報道引發了輿論的軒然大波。質疑集中在三方面，一是企業虧損說來就來，為何不進行審計公示。二是經適房房源本來就少，此舉火上澆油。三是止虧為何非得選擇這種方式。好在政府部門及時表態，此事經過了嚴格的審計和批復手續，將通過新建經適房彌補“房源損失”，且新建經適房不會涉及此類問題。

　　點評：這次事件說明經適房的開發管理需要進一步完善。業內人士認為更合理的程序應是：政府經嚴格審計，根據開發企業成本的上浮，在保證企業合理利潤、強化開發速度和數量監管的前提下，每一至兩年重新估算各個區域經適房的指導價格，公示后公布。對于尚未建設的經適房改為商品房，須進行規劃變更，補交土地出讓金，重新辦理審批手續。對于已建成經適房而造成虧損的企業，經嚴格審計，確認開發商沒有違規虛報行為，在保證企業建設經適房積極性前提下，用其他方式在其他項目上予以適當補償，對經營不善作虧的行為依法懲處。

　　7 恐慌需求

　　今年前11個月，北京二手房的成交量近乎前三年總和，突破22萬套。同期，開發商銷售樓盤的速度之快連自己也沒有想到，但使其大舉拿地意外獲得充裕資金。房屋成交量日均突破千套、房價飛漲的背后，業內人稱是“恐慌性需求”在支撐市場。對7折優惠利率取消的恐慌導致了需求暴漲；擔憂利率增加的購買支出；擔憂房源價格繼續飛漲；擔憂營業稅優惠取消交易費用增加；擔憂現在不買只能去燕郊置業。這些都使得2009年的市場需求中明顯出現了不理性購買的情況。

　　恐慌性購房是在透支未來市場真實需求。“市場上集中出現‘恐慌性購房需求’是極為可怕的一件事情，他們與投資購房人群一起炒高了北京房價，并且房價越漲，購買熱情越高，目前這兩部分需求已經占到了超過一半的份額。”專業人士表示，目前的樓市就像2007年的股市，當全民炒股出現時，離崩盤也就不遠了，而且樓市租售比節節高攀，也就預示房價中存在泡沫。“如果泡沫越來越大，直至破裂，對于任何一個買了房的人來說都是致命打擊。”

　　點評：如果樓市等同于股市，那獲利的機會往往是多數人出貨的時候你進貨，多數人進貨的時候你出貨，畢竟能賺到錢的人總占少數。

　　8 瘋狂搶購

　　近日，北京科技大學經管學院教授趙曉在公開場合稱：“今年30%的貨幣供應中的大部分進入資產領域，‘制造’了2009年的樓市瘋狂。”這種瘋狂，從開發商巨資搶拍土地，延伸為消費者貸款爭搶房源；從開發商賣房一天售罄，到買房人群爭一套二手房……樓市處處彌漫著“搶購潮”。

　　目前，為了保證自身利益的最大化，位于大興的一項目還未開盤就對購房人進行了“三、六、九等”的劃分，聲稱選房最先考慮的是全款客戶，然后是首付50%的客戶，最后是50%以下的客戶。即使這樣，排隊買房者還是絡繹不絕。據了解，進入下半年，北京上市的二手房房源中有八成業主直接提價4%以上。不僅如此，成交過程中繼續加價的也比比皆是。甚至部分業主為了促進成交，直接將市場價提高5萬以上掛牌，給購房者留下1萬至2萬的議價空間。即使這樣，出一套好房源不到一天的時間就可以賣掉。一般房源的掛牌時間也不超過一周。而至今沒有買到房的人，還對剛淘到房子的人羨慕不已。

　　點評：樓市景象讓人看到的是開發商瘋了，買房人、賣房人甚至連中介都瘋了，但不知道這是否是在上演樓市最后的瘋狂？

　　9 年關暴漲

　　2009年是不平常的一年，在這一年中北京的樓市發生了翻天覆地的變化。在成交量暴漲的同時，房價也在供不應求和投資投機炒房中一漲再漲，五環早早打破萬元門檻，諸如拉維小鎮、天時名苑等雖然遠在五環外，但是萬元以上的價格仍然受到大眾追捧，一房難求。而改善型住房更是在下半年開始供不應求，尤其是京西地區，擁有得天獨厚的優勢下，大成郡、西山華府等高端項目瘋狂熱銷。可以說，在這一年中，房子是所有人眼紅的東西。尤其到了年末，購房人趕搭政策優惠末班車出手的結果，導致新房、二手房房價節節高升，成交量也出現翻倍增長。

　　今年房價增長幅度創下了歷史最高水平。專家認為，房價過快上漲并不是件好事。政府的表態也傳遞了政府鼓勵自住型和改善型購房需求，抑制投資投機型購房需求的政策信號，如將“營業稅‘2變5’政策”，政府從抑制房價上漲轉變成遏制的態度，這樣的做法似乎都在預示著明年市場的變天，都是希望在穩定當前房地產市場和相關政策的基礎上，抑制過高的房價，努力消除泡沫，讓市場逐漸回歸理性。

　　點評：看來，明年的房地產市場將難再現2009年風起云涌的驚心動魄了，希望明年的樓市將迎來一個平穩健康的發展道路。(記者 張曉莉 楊舒萌 王麗婭)