中央經濟工作會議明確“調結構”是我國明年宏觀經濟政策的重點，轉變經濟發展方式刻不容緩。近日國務院連續召開會議，明確要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，并出臺了一系列政策。

　　事實上，中央早就認識到房地產市場存在的結構性失衡問題，自2003年以來就開始實行嚴厲的宏觀調控政策，相繼出臺了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》等一系列政策，2008年11月為應對國際金融危機的沖擊，住建部提出三年內要新增總投資約9000億元，用于廉租房、經濟適用房和棚戶區改造。然而，住房市場的供應結構并沒有得到根本的改善，2009年下半年房價反而還出現了始料不及的快速上漲，地王頻現，“面粉貴過面包”的現象再度頻頻上演。

　　那么，進入2010年，如何準確把握國際、國內宏觀經濟形勢和房地產市場的運行態勢，積極穩妥地推進房地產結構調整？中央一系列政策能否得到有效落實，并真正奏效？筆者認為，必須著力解決好以下三個問題：

　　一、房地產市場結構的調整要避免“雷聲大、雨點小”

　　中國房地產市場最突出的問題是出現了嚴重的結構性失衡，保障類住房供不應求，廉租房的實物配租量明顯不足，低收入家庭根本就買不起經濟適用房，“夾心層”住房問題突出，限價房政策的初衷主要是解決這一群體的問題，但限價房的供應量也遠不能滿足市場的需求。近幾年來各級政府在保障性住房的建設力度上逐年加大，但正是由于房價上漲過快，住房困難已經從低收入家庭擴散到中等甚至中高收入家庭，“夾心層”越來越多，政府的政策性住房建設和供給結構調整的力度似乎總趕不上市場現實需求的變化。同時，還導致管理難度和行政成本越來越大，不同時期建設的保障性住房在定價機制上出現扭曲，政策性住房成為一些人套利的工具，政府本意是通過政策性住房建設體現公平正義，但實際結果是加劇了分配不公，住房問題所帶來的利益格局越來越復雜。

　　究其原因，從根本上講，在目前經濟增長方式下，地方政府缺乏調整住房供給結構的內在動力，反而出于財政增收的目的，客觀上有推高房價和地價的本能沖動。因為增加經濟適用房的建設必然會減少地方政府的土地出讓收入，而廉租房則需要地方財政掏出“真金白銀”。地方政府也往往以拆遷困難等種種理由延緩廉租房建設，一些地方還出現了在套取中央轉移支付資金后，廉租房“空轉”的現象。

　　筆者認為，不從根本上改革和完善土地使用制度，規范政府行為，就很難改變當前“地價漲推動房價漲，房價漲又導致征地、拆遷成本加大，并進一步推動地價上漲”的怪圈。沒有長期相對穩定的商品房價格形成機制，政策性住房的建設就永遠會是一個“無底洞”。

　　建議盡快完善基于公共財政的長期穩定的保障性住房資金來源保障機制，建立責權對等的中央與地方間轉移支付制度。

　　二、房地產信貸結構的調整要避免引起市場的大幅波動

　　始于2002年以來的房價快速上漲，盡管始終受到宏觀調控的打壓，但卻越調越高，筆者曾依據國家統計局公布的1997—2008年中國31個省、區、市統計數據，建立商品房價格固定截距模型，對房價影響因素及影響程度進行了分析，結論是：信貸政策和市場監管政策是決定房價的最根本的因素，中國房地產市場是一個典型的資金推動型市場和投資拉動型市場。

　　這一點從2008年國際金融危機考驗下的中國住房市場的演變得到了驗證。2009年北京、上海等城市始料不及的房價急漲，實際上是三股力量在推動：一是巨量銀行信貸流入樓市；二是外資在人民幣升值的預期下來了個“回馬槍”；三是政策效應極大地提高了房地產投資的杠桿率，巨大的“財富效應”刺激了投資性需求。二手房市場成交同比成倍放量就是一個證明。

　　評價一個時期的貨幣政策松緊是否適當，要看這一政策是否有利于解決當期的突出問題，更要分析其對下一個時期的流動性、穩定性會產生哪些潛在的威脅或促進作用。綜觀美國的貨幣政策，總是在短期救急和長期發展之間不斷進行平衡，在抑制通脹和防止通縮之間不斷進行調整。中國也同樣面臨著在釋放流動性保經濟增長和抑制通貨膨脹中尋找貨幣政策的平衡點。

　　因此，實行適度寬松的貨幣政策是由世界經濟復蘇的進程、國際金融市場環境和我國宏觀經濟發展需要決定的。問題是房地產行業在服從和服務于宏觀經濟大局的前提之下，如何規避寬松的信貸政策已經帶來的推高房價、助長資產泡沫的現實風險，又要未雨綢繆地防范因未來貨幣政策收緊而可能帶來的沖擊，或將引發房地產市場的大起大落。

　　據推算，2009年我國全部新增信貸總量預計將達到10萬億元，而2010年新增信貸初步安排將控制在7.5萬億元左右。也就是說，新增信貸規模將同比下降25%。中央還明確要加大信貸結構調整的力度，引導更多信貸資金進入實體經濟，進入消費領域，進入中小企業和服務業。按照這一邏輯推斷，進入房地產領域的信貸資金至少會同比下降25%以上，所以，假定房價不降，商品房銷售成交量也會下降25%以上，而一旦房價出現下跌勢頭，消費者出于“買漲不買跌”的心態，開發商也會根據資金面控制銷售節奏和策略，市場很可能又會出現2008年下半年“無量空跌”的局面，房地產投資將再度大幅萎縮，并進一步影響到GDP增長目標的實現和地方財政增收，市場的動蕩似乎在所難免。特別是，進入2010年三季度以后，如果美、歐等國加息，或要求人民幣大幅升值，中央則可能進一步對房地產信貸規模實行數量指標控制或者窗口指導，也有可能加息。那么房地產市場受到的影響將更大。

　　筆者認為，受未來世界經濟動蕩和不確定性的影響，我國城鄉居民收入將進入一個變化較大、增長預期較不確定的時期，保持房地產信貸總規模的相對穩定，保持融資成本的長期穩定、可控是降低房地產金融系統性風險的主要手段。

　　建議在把握好信貸政策調整的力度、節奏的同時，盡快研究構建長期穩定的房價形成機制的金融支撐政策體系。

　　三、加快房地產業發展方式轉變刻不容緩

　　不可否認，改革開放30年來，房地產業的發展對我國經濟又好又快發展做出了重大貢獻，總結房地產業的貢獻，一般認為集中體現在促進經濟增長、財政增收、拉動相關產業發展、創造就業機會、改善城鄉面貌、完善城市功能等六個方面。但是在充分肯定房地產業發展對于經濟社會發展的巨大貢獻的同時，各級政府對房地產業的過度發展、房價上漲過快所帶來的負面影響并沒有引起應有的重視。一是人口、土地、資源環境之間的矛盾已經十分突出；二是房價上漲過快，加劇了收入分配不公和不同收入階層的對立；三是房地產業的高利潤吸引大量資金，一些國有壟斷企業、特權部門靠房地產開發或高租金就能獲取高額利潤，對技術創新投入的動力弱化，企業的可持續競爭力和發展動力降低；四是高房價也必然抑制居民對其他領域的合理消費。

　　那么，為什么各級政府會對發展房地產業情有獨鐘呢？一是相對于消費和進出口，政府對投資特別是房地產固定資產投資的主導作用更強，更容易操作，而且立竿見影。二是相對于其他財政收入，政府在土地的收入和支出上的主導性、支配權更強，受到的約束和監督更少。三是大規模的城市建設和拆遷能夠迅速改善城鄉面貌，對于上級政府和領導，是看得見的實實在在的政績。而社會保障、文化教育等往往需要幾屆政府的努力。四是樓宇經濟單位面積的投入產出要遠遠超過工業經濟，因此，盡管中央反復強調實行最嚴格的土地使用制度，但每一個地方政府都在爭奪有限的用地指標、建設指標、容積率。五是在房地產領域已經形成了許多緊密的特殊利益群體，這個行業有太多的“潛規則”。

　　因此，盡管中央從2003年以來就提出要轉變房地產業發展方式，但具體到各地區在實際執行上也出現了“上有政策、下有對策”的現象。在現行的政績考核指標影響下，傳統的發展方式在很多地區卻保持著強大的慣性，不論是面臨機遇還是遇到危機，都會轉化為以GDP增長和財政收入增加為中心的增長沖動，不少深層次矛盾難以解決或緩解的根源依舊是體制不完善，但是推動改革的有效動力不足、現實阻力增加，使得解決體制瓶頸本身成為一個難題。

　　因此，準確把握房地產業的定位，切實轉變住宅與房地產發展模式，是房地產業健康可持續發展的前提，也是中央確定的一系列政策能否得到有效落實的根本所在。

　　建議必須加快建立適應科學發展的政績考核體系，科學控制房地產業的合理規模，切實把房地產業從追求數量增長轉變到追求發展質量上來。I黃石松 陳紅梅)