255億元！中國內地總價最高的土地出讓項目昨天在廣州誕生。

　　被譽為“世紀第一拍”的廣州亞運城項目用地整體掛牌出讓昨天下午開拍，經過47次舉牌，最終由富力、雅居樂、碧桂園組成的“民企聯隊”，戰勝保利、萬科、中海組成的“國企聯隊”，以255億元的天價奪得，高出起始價165億元90億元，也比賣地會后公布的真正底價175億元溢價45.7%。更比原中國總地價最高的地塊———2007年拍出的92億元的長沙新河三角洲“北辰地王”高出163億元，一躍成為中國最新的“總價地王”。

　　此次出讓包括14幅未建地塊和百余萬平方米建成物業的開發經營權。據測算，其整體樓面地價5822元/平方米，預料該項目未來均價可能達1.5萬元/平方米。至于亞運城現樓何時銷售，“聯合體”表示還沒有時間表。

　　最牛競價：每次舉牌2億

　　昨日的拍賣中，平時難得一見的開發商高層悉數出現，足見其對此項目的高度重視。坐在最前列的是手執6號競價牌的“央企長子”中信地產的代表，華南副總經理劉裕興督戰；88號競價牌的是保利、萬科和中海聯合體組成的“中央軍”，保利地產總經理宋廣菊親自現場督戰，萬科副總裁張紀文、廣州公司負責人張海與中海廣州公司負責人劉顯勇也到場助陣；7號牌的是富力、雅居樂和碧桂園聯合體“民營軍”，富力華南區總經理朱榮斌、雅居樂地產副總裁梁正堅和碧桂園相關負責人也到現場“排排坐”。

　　開拍前，曾有專家和媒體預測，由于近期調控政策不斷出臺，亞運城最終成交價不會超過200億元。不過，地產巨頭們絲毫沒有受到影響。競拍伊始，廣州市國土房管局就臨時將增價幅度由1000萬大幅調高至2億元，這引發現場一片驚嘆，被業界喻為“最牛的競價階梯”。

　　爭奪一直在保利聯合體跟富力聯合體之間進行。保利與富力輪番競價，開拍后僅兩分鐘，地塊價格就已抬高到200億元。地價飆升到236億元時，富力地產相關負責人破例舉手發問：“我可以問一個問題嗎？可以調低競價階梯嗎？”拍賣主持人于是決定把競價階梯從2億元調整為1億元。

　　當競價超過250億后，保利團隊現場耳語商量，更有人士現場致電，隨后萬科一位人士做了一個抬手姿勢后，舉牌人士勉強加價至254億元。富力團隊再度埋首商議后出價255億元，保利方舉牌人士無奈擺手，示意退出。

　　最終，雙方鏖戰47輪，富力聯合體以255億元競買成功。中國“總價地王”誕生。整場拍賣僅僅耗時40分鐘。

　　保密底價：也僅為175億

　　255億元的天價遠超市場預期。廣州市國土房管局在競拍后公布的保密底價也僅為175億。這一保密底價由官方交由專業估價機構估算，并經集體決策敲定。

　　中原地產研究部測算，若包含已建物業，整體樓面地價為5822元；若剔除價值66億的已建物業，則未開發地塊樓面地價為5810元。

　　而廣州市經緯房地產咨詢公司為客戶做的一份內部分析報告指出，當亞運城地塊的土地出讓價格達到250億元時，開發商銷售的凈利潤率僅為17.84%。該公司分析師表示，保守估計建成住宅的整體最終市場售價將達到每平方米1.5萬元，遠遠高出當前該地塊8000元/平方米左右的周邊均價。

　　40%首付：三天內繳102億

　　據了解，富力、碧桂園、雅居樂組成的民企聯合體將成立“光輝走利合房地產開發有限公司”來運作亞運城項目，三家公司會組成一個項目公司，項目公司的股權按照1/3的比例均衡分配，團隊的管理層人員也會均衡分配。

　　由于亞運城項目掛牌出讓先于國家最近出臺的土地出讓金首付需達五成的新政，因此本次亞運城項目出讓仍繼續按掛牌公告文件的約定執行。該項目的出讓合同中，廣州市國土房管局明確約定競得者必須在地塊拍下的3天內繳清40%的首付款，也即是102億元；尾款則要求分兩次結清，分別在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前各結清30%。

　　各方聲音

　　富力代表：255億沒超過我們的底線

　　昨天下午，當拍賣槌落下一刻，現場只有零落的掌聲，大多數觀戰的人，都為這一結果感到愕然。因為此前，大部分人相信，萬科、中海、保利組成的“夢幻組合”，幾乎是不可戰勝的。

　　富力軍團：開發成本還沒有細算

　　事實上，整場拍賣會，儼然是國企軍團與民企軍團的爭霸戰，在競價階段報出最高價180億元的中信地產，拍賣現場則出人意料地偃旗息鼓，自始至終都沒有再舉牌。

　　拍賣結束后，富力代表朱榮斌表示，富力、碧桂園、雅居樂同是廣州本土的公司，又是同在香港上市的地產企業，這樣的機會使得他們三家能夠第一次別開生面地聚在一起。同時亞運城開發難度大，組成聯合體才有實力擔當這個開發的重任。亞運城已建成物業中，市政、綠化、公路等公共設施一應俱全，從一開始起點就很高，他們可以坐享其成。朱榮斌說，這么大的項目在廣州不會再有了，政府已為這個項目做了很多配套設施，規劃也非常好。富力代表表示，此次這個民企聯合體都是廣州的骨干企業在一起合作，三家公司各有所長，太多技術問題還沒考慮，開發成本也還沒詳細算。“最終價格并沒有超出我們之前所設定的底線”。

　　專家：廣州樓市壟斷性趨向明顯

　　百億地王對中國樓市有何影響？對廣州樓市有何影響？

　　廣東省房協理事趙卓文分析，這塊地已創下中國拍地史上的紀錄，任何一個開發商獨立運作都會比較吃力。“我比較關注該地塊能否如期開發。”趙卓文表示，5822元/平方米的樓面地價相對來說是比較高的，亞運城未來樓價破萬已定調。而其對番禺區的樓面均價將會起到一個促進作用，可能會迎來番禺樓市的一輪補漲。

　　趙卓文還認為此次亞運城出讓是廣州樓市走向壟斷時代一個里程碑式的事件。

　　房管局：壟斷話語權可能性不大

　　關于亞運城項目是否會造成區域壟斷的問題，廣州市國土房管局相關負責人則表示，亞運城項目商品住宅供應量為385萬平方米，分6年供應，每年的供應量約60多萬平方米。而廣州十區每年商品住宅的供應規模在800萬平方米左右，亞運城項目供應量占全市供應量的比例僅為8%左右，這樣的占比要形成壟斷話語權可能性不大。

　　羊城晚報記者 趙燕華 實習生 羅文菊