2009年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)急轉(zhuǎn)向上的行情。經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的重要宏觀背景。各級(jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。

　　年初：貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市

　　2008年出臺(tái)的關(guān)于住房?jī)?yōu)惠政策的相關(guān)文件，共有4份，分別為《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號(hào))、《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》 (財(cái)稅〔2008〕174號(hào))、中國(guó)人民銀行《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有 關(guān)問(wèn)題的通知》(銀發(fā)〔2008〕302號(hào)文件)和國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件)。內(nèi)容主要為下調(diào)購(gòu)買普通住房契稅稅率、暫免個(gè)人買賣印花稅和營(yíng)業(yè)稅、免個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅；降低購(gòu)買首付比和個(gè)貸利率。

　　2009年初，各商業(yè)銀行和各地方政府紛紛制定細(xì)則，貫徹國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件。2009年1月3日，四大國(guó)有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2月10日，繼農(nóng)行出臺(tái)房貸細(xì)則后，工商銀行開始執(zhí)行購(gòu)房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細(xì)則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái)，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。

　　各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺(tái)細(xì)則促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。尤其在對(duì)第一套住房的解釋上，采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)。“對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策”。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購(gòu)買第二套的普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。

　　年中：加大土地供給，整頓市場(chǎng)秩序

　　進(jìn)入第二季度以來(lái)，北京、上海、廣州、天津等重點(diǎn)城市的樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007年之后的新一輪購(gòu)地高潮。土地價(jià)格也屢屢在各城市創(chuàng)出同類地區(qū)的新高。政府采取了加大土地供應(yīng)，平衡土地供求的措施。

　　2月，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)務(wù)院第二次全國(guó)土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國(guó)土地調(diào)查工作動(dòng)態(tài)通報(bào)制度的通知》明確：將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，對(duì)違反國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標(biāo)準(zhǔn)，搭車用地、借機(jī)圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問(wèn)題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)督察，做好重大典型案件查處曝光。

　　4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開。會(huì)議明確了專項(xiàng)治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強(qiáng)對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案件。

　　5月11日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào))。針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和土地市場(chǎng)運(yùn)行變化情況，為進(jìn)一步落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責(zé)，充分發(fā)揮地價(jià)政策在宏觀調(diào)控中的作用，對(duì)《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

　　5月13日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門從保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識(shí)保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編2010~2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。

　　5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。

　　5月21日，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定。

　　6月10日，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。

　　年末：防范泡沫擴(kuò)大，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

　　11月10日，國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮(zhèn))不超過(guò)7公頃，中等城市不超過(guò)14公頃，大城市不能超過(guò)20公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。

　　12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，遏制炒房現(xiàn)象。國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。

　　12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，明確提出：“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，同時(shí)強(qiáng)調(diào)“地方政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，會(huì)議要求，增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。與以往相比，本次會(huì)議明確提出“遏制”房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，力度明顯重于“抑制”，更狠于“穩(wěn)定”。

　　12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》(財(cái)綜〔2009〕74號(hào))，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。此前，一些地方土地出讓大多執(zhí)行20%~30%的首付政策，有的地區(qū)土地出讓收支未全額納入地方財(cái)政預(yù)算管理。土地出讓金新規(guī)對(duì)于開發(fā)企業(yè)爭(zhēng)當(dāng)“地王”、地方政府過(guò)度依賴“土地財(cái)政”，是有效的遏制。(陳則明)