營業稅新政中普通住宅認定標準成關鍵，而房價上漲———

　　隨著本月23日財政部、國稅總局關于明年營業稅新政的出臺，對明年二手房交易影響頗大的營業稅征收辦法總算有了一個說法。許多業主聲稱“懸起來的心終于放了下去”，業內人士也認為新政對于明年的二手房市場是一種利好。然而根據近日市場表現以及本報的調查來看，營業稅新政對明年二手房市場大戶型房產、百萬以上房產的成交可能會產生相當大的影響。

　　●尷尬：

　　房價上漲 部分普通住房“被升級”

　　雖然大部分二手房受新政的沖擊很小，但是我們在調查中發現，在多重政策的組合拳之下，部分原來的普通住宅難免受到營業稅新政的沖擊——因為隨著房價的上漲，這些普通住宅面臨著“被升級”為非普通住宅的尷尬，從而多繳納不少營業稅。

　　按照目前的政策規定，北京市享受優惠政策的普通住宅需要同時滿足以下三個條件：第一，住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上；第二，單套建筑面積在140(含)平方米以下；第三，實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。此為“普通住宅”的硬性標準。

　　而結合具體的執行標準，上述第三條中“1.2倍”也就是分別為三環以內總價人民幣258萬元/套、三環至四環之間210萬元/套、四環至五環之間198萬元/套、五環以外120萬元/套。也就是說，只有房產滿足上述容積率、面積以及總價的情況下，才能作為普通住宅享受營業稅優惠政策，不能滿足其中之一就將被歸為非普通住宅。

　　然而，隨著今年房價的快速上漲，許多原本屬于普通住宅的房產由于總價超過了上述第三條標準而“被升級”為非普通住宅，在新的營業稅調整中受到沖擊。例如位于南三環外的萬年花城，該小區一套138平方米的三居，上半年的售價不到180萬，還處于普通住宅的行列，然而現在已賣到230萬，被升級為“不足5年的非普通住宅”。

　　●專家認為：

　　五環外100平方米以上二手房

　　受影響最大

　　來自研究機構的數據顯示，剛剛出臺的營業稅新政對市場的影響已經顯現。據統計，23日新政策出臺以后的3天，北京二手房平均成交面積已達到了98平方米，相比12月平均的94平方米上漲了4平方米。140平方米以上交易已經占到了最近幾天市場交易的25%，而為了躲避全額營業稅的非普通住宅現在已經占市場交易的20%左右。

　　美聯物業市場部總監張大偉認為，之前北京市場已經存在的一些政策，可能因為這一政策出臺而發生化學反應，出現很大的影響，特別是高檔二手房市場，將必然因為這一政策的執行而出現逆轉。

　　“主要影響將在4環內商品房及5環外前期價格飆升的100平方米以上房源。這一部分商品房因為交易成本太高，明年可能出現大量需求轉移到一手商品房市場的現象，2010年高端二手房市場成交量暴跌已成定局”張大偉說。

　　●政策鏈接●

　　個人住房轉讓營業稅新政

　　財政部、國稅總局23日宣布：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　北京普通住宅標準

　　2008年11月26日，北京市建委以《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》形式，發布我市享受優惠政策住房的平均交易價格為：三環以內總價人民幣215萬元/套、三環至四環之間175萬元/套、四環至五環之間165萬元/套、五環以外100萬元/套。

　　享受優惠政策普通住房的標準是同時滿足以下三個條件：住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平方米以下;實際成交價低于同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。 文/衛東

　　營業稅“2改5”后滿五年與未滿五年住房稅費對比

　　營業稅"2改5"后滿五年與未滿五年住房稅費對比

　　案例 政策 普通住宅 非普通住宅 備注：

　　征收標準 應交稅費(萬) 征收標準 應交稅費(萬) 從表格中可以看出，營業稅政策"2改5"后：(1)現售價150萬，原購房價100萬普通住宅：未滿五年與滿五年交稅差額為2.75萬元；(2)現售200萬，原購房價150萬的非普通住宅：未滿五年與滿五年交稅差額為8.25萬元。

　　普通住宅以現售價150萬，原購房價100萬為例；非普通住宅以現售200萬，原購房價150萬為例； 滿五年(含) 免征 0 (現售價-原購房價)*5.5% (200-150)*5.5%=2.75

　　未滿五年 (現售價-原購房價)*5.5% (150-100)*5.5%=2.75 全額售價*5.5% 200*5.5%=11

　　滿五年和未滿五年差額比較 2.75萬 8.25萬

　　(表格由偉嘉安捷提供,僅供參考)

　　二手房營業稅經過四次調整情況一覽表

　　四次調整營業稅征收辦法后的營業稅征收比例

　　年份 征收條件 營業稅征收

　　普通住宅 非普通住宅

　　2005年 個人購買二手商品房不超過2年 150萬*5.5%=8.25萬 150萬*5.5%=8.25萬

　　個人購買二手商品房3-5年 無稅費 無稅費

　　個人購買二手商品房超過5年 無稅費 無稅費

　　2006年 個人購買二手商品房不超過2年 150萬*5.5%=8.25萬 150萬*5.5%=8.25萬

　　個人購買二手商品房3-5年

　　個人購買二手商品房超過5年 無稅費 (150 -120萬)*5.5%=1.65萬

　　2009年 個人購買二手商品房不超過2年 (150 -120萬)*5.5%=1.65萬 150萬*5.5%=8.25萬

　　個人購買二手商品房3-5年 無稅費 (150 -120萬)*5.5%=1.65萬

　　個人購買二手商品房超過5年 無稅費

　　2010年 個人購買二手商品房不超過2年 (150 -120萬)*5.5%=1.65萬 150萬*5.5%=8.25萬

　　個人購買二手商品房3-5年

　　個人購買二手商品房超過5年 無稅費 (150 -120萬)*5.5%=1.65萬

　　以一套購買價格120萬 再上市價格150萬二手商品房為例 (數據來源：我愛我家，僅供參考)