●房地產(chǎn)從寒冬直接進(jìn)入盛夏

　　●70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)連漲9月

　　●需要引導(dǎo)民間資本合理流向

　　●調(diào)整經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展民企

　　2009年年初，金融危機(jī)的陰霾尚未散去，經(jīng)濟(jì)前景仍撲朔迷離。人們討論的最多的是房?jī)r(jià)什么時(shí)候見底。然而幾乎出乎所有人的意料，隨著適度寬松貨幣政策的執(zhí)行，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆勢(shì)而動(dòng)，從寒冬直接進(jìn)入了盛夏。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)已連續(xù)9個(gè)月呈現(xiàn)環(huán)比上漲的趨勢(shì)；在一些重點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比已超過20年，房產(chǎn)租售比在1∶500左右，投資自住比已超過50%，房?jī)r(jià)漲幅與GDP之比，已超過5倍。

　　筆者曾撰文分析，2009年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲基于以下幾個(gè)原因：房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求；信貸資金推動(dòng)房?jī)r(jià)上升；財(cái)政收支失衡政府推動(dòng)房?jī)r(jià)；通脹預(yù)期使房地產(chǎn)投資成為保值選擇；房地產(chǎn)商的造市活動(dòng)助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲；國(guó)進(jìn)民退導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)炙手可熱；房?jī)r(jià)上升是“保八”需要。具體而言，全年累計(jì)將近10萬(wàn)億元的信貸規(guī)模，加之信貸政策中處于優(yōu)勢(shì)的央企導(dǎo)致了房地產(chǎn)商不計(jì)成本的囤地，央企背景的地王頻現(xiàn)，良好的預(yù)期直接帶動(dòng)了周圍房?jī)r(jià)的躥升。另一方面，相對(duì)于增量資產(chǎn)，存量資產(chǎn)的炒作才是房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)實(shí)因素。購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策即將成為過去時(shí)，高企的房?jī)r(jià)帶動(dòng)了投資者高昂的情緒，恐慌性的投資進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，當(dāng)失去信心時(shí)，恐慌便成為了生產(chǎn)力。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為眾多利益相關(guān)者相互博弈的聚集體，一頭連接著眾多上下游產(chǎn)業(yè)，一頭又與民生息息相關(guān)。在當(dāng)前保增長(zhǎng)的任務(wù)已確定完成的背景下，調(diào)結(jié)構(gòu)和保民生的重要性逐漸凸顯。基于此，房?jī)r(jià)的飆升也牽動(dòng)著政府的神經(jīng)，近來(lái)，五部委相繼出臺(tái)新政遏制房?jī)r(jià)正是這一思路的體現(xiàn)。然而仔細(xì)分析2009年房?jī)r(jià)上漲的原因，人們不難發(fā)現(xiàn)，遏制房?jī)r(jià)的新政仍治標(biāo)不治本。一方面，巨額信貸大量向央企傾斜，導(dǎo)致了地王的不斷涌現(xiàn)；另一方面，遭遇了擠出效應(yīng)的民間資本，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中無(wú)法尋找到贏利點(diǎn)，而地王的頻現(xiàn)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的良好預(yù)期，則吸引了民間資本，造就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的盛夏。此外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，10萬(wàn)億元天量信貸中可能存在2萬(wàn)億元閑置資金，這對(duì)于目前正尋求方向的房?jī)r(jià)而言，仍具有巨大的不確定性。因此，如何合理疏導(dǎo)以民間資本為主的閑置資金，提高資金使用效率，才是解決房?jī)r(jià)高企的治本之道。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整為此提供了解答。

　　目前，調(diào)結(jié)構(gòu)已成為2010年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基調(diào)，提振消費(fèi)和改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將成為重點(diǎn)。在此意義上，大力發(fā)展民營(yíng)企業(yè)，將為保就業(yè)，從而為促消費(fèi)提供保障。國(guó)企在金融危機(jī)的沖擊下承擔(dān)了中流砥柱的作用，而承載著我國(guó)50%以上的GDP和80%就業(yè)崗位的民營(yíng)企業(yè)，則在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和繁榮時(shí)扮演著重要的角色。此前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出：要進(jìn)一步優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。這為下一階段民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展打開了空間。

　　另一方面，“中國(guó)制造”已經(jīng)在世界范圍內(nèi)頻頻遭遇敵對(duì)，依靠出口來(lái)消化過度投資所導(dǎo)致的產(chǎn)能過剩的發(fā)展模式已遭遇瓶頸。培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，將為下一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛奠定基礎(chǔ)。參考發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展路徑，在步入工業(yè)化后，依托城市化和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步幾乎是必經(jīng)之道。作為城市化發(fā)展的受益者和推動(dòng)者，服務(wù)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占的位置可以從側(cè)面反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段。而在包括服務(wù)產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)中，具有巨大活力的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)無(wú)疑是其中的主角。因此，從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看，發(fā)展民營(yíng)企業(yè)也同樣契合了調(diào)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。

　　在此意義上，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)民間資本的合理流向，才是對(duì)當(dāng)下房?jī)r(jià)躥升的治本之方。發(fā)展民營(yíng)企業(yè)，則成為其中的關(guān)鍵。2010年將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨復(fù)雜形勢(shì)的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)何去何從將在某種程度上決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2010年的走向。我們期待理性發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。　(胡俞越 作者為北京工商大學(xué)證券期貨研究所所長(zhǎng)，教授)