2009年，房地產被公眾定義為“漲價年”。因全球金融危機陷入低谷的中國樓市，在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下，經歷短暫下跌后快速反彈，以一條長長的上揚曲線高位收尾。2010年，樓市走向關鍵取決于決策層是否決心擠壓房價泡沫，政策將改寫人們的預期。

　　2009房地產超預期漲價

　　2009年，房地產被公眾定義為“漲價年”。因全球金融危機陷入低谷的中國樓市，在寬松的貨幣政策和一系列救市政策刺激下，經歷短暫下跌后快速反彈，以一條長長的上揚曲線高位收尾，彰顯出調控政策主導下的超預期表現。

　　2008年，樓市中最受關注的住宅開發投資額、新開工面積和銷售面積、金額等各項指標已跌落到2006年水平。當時行業內最樂觀的估計是2009年上半年房地產將觸底，下半年才有可能走出谷底。

　　然而，2008年，中央及各地方政府陸續出臺經濟刺激計劃，針對房地產急速下滑降低契稅及房地產開發自有資金率、暫免印花稅和土地增值稅、營業稅優惠、房貸利率優惠等刺激性政策相繼出臺，尤其是2009年初即大量投向市場的超乎人們預計的新增人民幣貸款計劃，使開發商幾近斷裂的資金鏈條獲得充裕的資金。2009年一季度，中國的樓市在短暫下行后，即以“小陽春”為轉折迅速回暖，到三季度即恢復到歷史高點，并在第四季度呈現新房、二手房、土地市場全線瘋狂狀態。全國房價同比和環比漲幅持續10個月飆升。

　　2009年，房地產業獲得了從未有過的充裕資金及增幅。有數據顯示，1-11月，房地產本年資金來源48170億元，同比增長44.2%。其中房地產開發貸款1-11月為8994億元，房地產個人按揭貸款1-11月為7009億元，共計1.6萬億元，占放貸總量17.2%。除銀行信貸，股市融資、房地產信托去年異常踴躍。房地產在資本市場上的提速超過股市大盤，房地產上市公司增發股權融資規模已占股市增發融資總額的17%，今年三季度房地產信托融資規模高達540億，為信托資金各領域投資首位。同時，銀信合作項目很多資金也涌向房地產企業。

　　在貨幣投放量比預計幾乎翻番的情況下，2009年全年住宅銷售面積、銷售金額同比增幅高達50%以上，住宅開發投資額增速達15%。此三項指標均將超越曾居頂峰的2007年，創歷史新高。土地價格環比增幅也持續上升，爭搶“地王”，“面粉貴于面包”現象從一線城市蔓延，樓市泡沫迅速膨大。

　　樓市走向取決決策層政策

　　我國經濟是政府主導的經濟。對仍在吹大的房地產泡沫，2010年，關鍵取決于決策層是否決心擠壓房價泡沫，政策將改寫人們的預期。

　　2009年12月，國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議上提出，“加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。”近半個多月來，中央政府連續出臺增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設的“國四條”、“營業稅征收2改5”，“拿地首付不低于50%”等政策，住房與城鄉建設部、國土資源部、財政部等多部委也緊鑼密鼓地打出若干房地產調控組合拳。這些意在抑制投機性需求的調控政策開始加大了市場觀望情緒，據北京房地產交易管理網數據顯示，這些政策出臺兩周來，北京期房交易量下降明顯。但業內人士普遍認為，目前出臺的調控政策，恐怕還難以抑制房價飆升的局面，人們對明年房地產走勢的判斷更多趨向高位運行。

　　控制金融杠桿是關鍵

　　盡管在國務院幾次會議中都沒有再提及房地產是支柱產業，但今年全年開發投資額將達3.6萬億元，同比增幅近20%，占固定資產投資的比重達19%。在增量固定資產投資中，房地產貢獻超過三成，房地產的銷售接近6萬億。房地產對帶動內需發揮了重要作用。

　　國務院發展研究中心市場研究所所長任興洲此前從宏觀層面分析，2009年經濟的增長相當一部分是由政府主導的投資刺激帶動的，產業調整壓力很大，2010年我國宏觀政策變數增大，但存在“兩難”。目前經濟增長的內升動力還不足，另外投資的資金鏈不能斷，否則會出現“半拉子”工程。2010年放貸規模仍會保持適度的規模，流動性仍將加大。在此情況下，就必須考慮如何使這些新增的貸款進入實體經濟，而非流入房地產市場的問題。既要防范金融風險，又要保持相當的流動性；既要促進實體經濟增長，又要防止產能過剩；既要縮減大規模投資，不能只依靠房地產的拉動，又要考慮經濟對投資存在依賴性；既要對產能結構調整，也要考慮其與就業間的矛盾。為此，明年房地產將是“夯實基礎”的一年。一方面還需房地產推動經濟增長，一方面要防范泡沫風險。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，2010年還需要房地產繼續對經濟的承接性支撐，目前的刺激性政策的退出時間表主要取決于經濟的后續穩定和資產價格上升的壓力。控制金融杠桿可能成為明年經濟體系中的首要政策重點，因為明年流動性充裕的后效應將繼續體現在股市、樓市。

　　供地體制面臨改革

　　2009年，高單價、高總價的“地王”成為房地產市場非常搶眼的一大關鍵詞。除了收獲這些“地王”的開發商備受社會關注，大獲豐收的地主——各地方政府也成為輿論的焦點。2009年全國70個城市土地出讓收入，同比增長超過了100%。中原地產研究中心對北京、上海等12個重點城市土地市場的監測表明，2009年住宅用地出讓面積、樓面地價和出讓金額三項指標，不僅大幅超越低迷的2008年，更超越了“瘋狂”的2007年。

　　從2009年8月起，國土部等相關部門就出臺了一系列土地政策，調控目標直指“地王”及囤地行為。12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商今后拿地時，分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

　　2009年12月23日，國土資源部又通報了9個省18宗房地產開發土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閑置土地處置有關政策。政策調整的密集度不斷加大，這表明中央很重視這個問題。但是收緊房地產對于很多地方政府而言是不情愿的。因為土地賣不出好價錢，財政自然要亮紅燈，其任期內的政績必然大打折扣。開發商在二三線城市拿地后，余款久拖不交在房地產業內并不鮮見，即便在北京，2009年5月早已規定，所有項目的土地款要在1個月內交清，但此后也沒見哪個項目因拖欠土地出讓金受到處罰。而且時至歲尾，廣州亞運城項目僅用22分鐘又以高出底價90億元，溢價55%，總價255億元創造出全國“新地王”。開發商圈地的步伐仍在加緊。

　　有專家認為，由于目前的土地政策沒能真正從體制上抑制地方政府的趨利行為，其對房地產泡沫的擠出作用未必能達到預期結果。國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史此前表示，我國目前的一些重大經濟問題、社會問題，相當一部分都直接或間接與土地管理制度有關，現行土地管理制度逐漸逼近了重大變革的臨界點，需要統籌考慮加快推進。土地參與宏觀調控是在2004年局部經濟過熱時提出來的，但土地參與宏觀調控的目標、調控工具、傳導機制、配套政策到底怎么設計，土地調控如何與國家財政政策、貨幣政策、產業政策、區域發展政策配套協調，真正通過土地供應的總量、布局、結構、時序，對經濟結構調整、固定資產投資規模和社會事業建設進行調節，還需要進一步研究探索。

　　物業稅千呼萬喚恐難出

　　歲末年初，在政策變化“窗口期”針對高房價呼聲最響的是物業稅。物業稅被不少人視為平抑房價，抑制投資最有效的“殺手锏”。物業稅是否能從試點城市“空轉”進入“實轉”令人關切。

　　開征物業稅增加了房產所有者的持有成本，在短期之內肯定會有平抑房價的作用。但稅務總局的有關人士認為，物業稅的開征事關所有有產者的利益，物業稅是根據房產持有者占有國家資源的多寡設立的稅種，而非市場調控的手段，將其作為短期調控的“殺手锏”認識上是不對的。北大的兩位房地產法專家認為，住房者已經付出了70年的土地使用費，土地增值稅等多項稅收也已經被征收，政府將“土地財政”的錢收完了再從持有環節獲取收益是沒道理的。如按房產價值征稅，已經收過了。如按占有資源的多少征稅，官員的房子首先都很大，有些不止一倆套，另外，房改房、經濟適用房、單位集資房、商品房具體該怎么征收，不同地點、不同房齡如何估價、折舊，很多問題尚須解決。而要想在短時內把這些問題統統厘清很難。再有作為國家稅種，根據我國“立法法”的規定，涉及公民和法人基本民事義務的，須通過全國人大或人大常委會決定。物權法的出臺不可能像調控政策那樣呼之即出。

　　保障房落實需拭目以待

　　12月27日，國務院總理溫家寶接受新華社專訪時再次強調，房價在一些地區和城市上漲過快，引起了中央高度重視。中央將從四個方面進行調控。首先要加大保障性住房建設力度，加快棚戶區的改造。此前中央已要求，保障房供應計劃從原先的2011年解決747萬戶增至2012年解決1540萬戶。住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，明年繼續大規模發展保障性住房建設，計劃建180萬套廉租房和130萬套經濟適用房。經濟適用房面向范圍將從低收入者提升為中低收入者。這對中低收入的百姓來說無疑是值得期待的。

　　然而與賣地的熱情相差甚遠，地方政府對保障性住房的投入令人失望。來自工商聯房地產商會的數據表明，2009年國家下達的保障性住房建設計劃中，全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。結果截至8月底，保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率為23.6%，還差76.4%。保障性住房完成率低于預期。這不免讓人有所擔憂。

　　此前有消息，住房與城鄉建設部邀請600多位主管建設副市長來京參會，協商完成保障性住房計劃，要求雖然難也要完成。業內人士認為，政府此后將對中低收入住房加大政策支持力度，預計會出臺支持保障性住房的土地、資金來源、供應方式的政策，政策效果同時將平抑住房中低端市場價格。今年的保障性住房能否落實還得拭目以待。

　　樓市仍將高位運行

　　有數據顯示，2009年全國竣工面積和銷售面積比達到了1∶2。

　　盡管在2009歲末，因抑制政策的密集出臺市場觀望情緒加大，但此前歷次調控短暫觀望后的反彈以及自2005年起房地產投資屬性的凸顯，令如今無論投資還是自住的需求者心緒復雜。

　　對于敏感的資產價格問題聶梅生分析，2010年隨著世界經濟的明顯復蘇，外界因素中人民幣升值壓力加大，外資進入房地產幾乎已成事實，外資推動形成高杠桿率，必將推動資產價格上升，又可能形成2007年的資本、土地、房地產市場循環互動的高杠桿率循環，2010年上半年房地產市場上行動力仍然存在，房價上漲動力比下降動力大，即使交易量下降，由于資金充裕，房價仍然會保持一個時期的慣性，下半年市場取決于政策調整的時間表和力度。

　　中原地產最近公布的研究報告預期，未來一年對房地產業的扶持政策將可能有選擇性的微調，但基于2010年央行繼續實施適度寬松的貨幣政策的基調已定，整體市場仍將保持活躍，依然高位運行。考慮近期政策取向，以及開發商土地、資金較為充裕等因素，未來各地開發建設步伐有望提速，供應緊張局面將在下半年有所緩解。各方因素的綜合作用下，將在一定程度上平抑房價，預計價格快速上漲之勢將得到抑制。在流動性環境仍然寬松，房價漲幅放緩以及供給增長的背景下，預計2010年下半年住宅市場整體量價水平將穩中有降，高位盤整。

　　2009年，重點城市二手房成交十分活躍，銷售額大幅增長。其中，北京、上海等一線城市二手房交易量已超過新房。全國二手房交易額約是新房銷售量的1／3。業內人士預計，2010年主要城市二手房價格將在保持穩定的基礎之上保持上升的趨勢，但不會出現快速上漲的局面。

　　中原地產華北區域總經理李文杰預計，2010年北京樓市的價格會在現在基礎上保持居高的價位。2009年全年房地產行業資金從來沒有這么充裕過，從2008年的經驗來看，就算是對房地產出現局部調控，2010年開發商都不會出現降價促銷的行為來回收現金。加之地王頻出，開發商拿地成本高漲，其高地價成本必將會轉移到房價中。2010年將是開發企業追求利潤的一年，這會讓價格預期不斷攀升。(記者陸昀)