在經歷金融危機、信貸激增、房地產市場升溫等一系列市場變化之后，國家房產政策開始出現一些微妙的調整。從“國四條”到“拿地首付不低于50%”，再到“營業稅優惠政策”終止，房地產市場政策風云突變，政策收緊傾向明顯。

　　2010年，在CPI轉正、經濟復蘇已經確定在的大背景下，樓市與股市能否繼續這樣的聯動？樓市的狂熱能否繼續給股市加溫呢？

　　回顧篇：房價與地價爭輝

　　2009年初，房地產行業在比較寬松的財政、貨幣和稅收政策中逐步升溫。一系列刺激地產的優惠政策、寬松的貨幣政策，以及在境外投資人士購房上的松綁，使房地產市場盡收其利。2009年財政部關于契稅、印花稅和土地增值稅的稅費優惠、央行關于“首套房貸款利率7折、首付20%”的信貸政策等一系列優惠政策的實施，使房地產行業度過了不同尋常的一年。

　　另一方面，樓市回暖催生“地王現象”。2009年年中，各地房地產市場上演了“地王頻出”的火爆場面。從5月份北京拍出廣渠門外10號地后，全國各地“地王”頻現，土地成交總價和樓面單價紀錄屢被刷新：中海以70.6億元拿下上海長風地塊；綠地以72.45億拍下上海徐匯區地塊；緊接著廣州亞運城地塊拍出255億的天價。

　　房地產市場價量雙雙創新高，引發了管理層對房價過快上漲的擔憂。進入12月后，中央密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產宏觀調控政策，預示著房地產市場將進入新一輪的宏觀調控周期。

　　政策篇：政策短期微調概率大

　　去年12月，繼國務院“營業稅優惠政策”調整、“國四條”出臺之后，財政部等五部委再度出手打擊開發商囤地。此波房地產宏觀調控政策除了“地根”和“銀根”兩種常規手段之外，中央及地方政府開始著手推進保障性住房建設，完善房地產市場的供應結構，促進其健康平穩發展。市場調控政策正顯示出微妙變化。

　　對政策走向，多數分析師認為，政府不會直接打壓房價。在中國城市化進程中，房地產成為支柱產業有其深刻原因。國信證券行業分析師指出：“2008年房價下跌，大約造成2.6億平方米的供應缺口。這是造成房價后來直線上漲的一個原因。”

　　深圳智誠海威投資有限公司副總經理盧偉強分析：“政府只是要遏制房價過快上漲，并沒有提及房價過高問題。房價是否高企現在還顧及不上。”盧偉強分析，在國務院強調要保持政策的連續性和穩定性的前提下，2010年房地產政策不會出現方向性調整，微調的概率較大，但房價大幅上漲的壓力較大。

　　申銀萬國也表示，“從中央層面來說，短期內對私人投資仍然缺乏信心，導致其不會立刻明令暫停優惠政策，最多會通過一些窗口指導對個別區域進行‘微調’。”

　　瑞銀的判斷則趨于保守，其認為：“2010年政策轉向實屬必然和必須，政策轉向可能導致短期市場起伏較大，但為促進該行業更健康和穩定的發展，預計新政策將側重增加土地及樓房供應，并為投資需求降溫。”

　　展望篇：繼續看好房地產業

　　盡管政府在通脹問題的措辭上非常謹慎，但通脹問題始終都是2010年無法規避的現實。摩根大通首席經濟學家龔方雄表示，在目前全球通脹的背景下，通脹預期是對股市最大的利好。在具有通脹預期的情況下，房地產是最好抵抗通脹的資產。

　　對2010年地產股走勢，多數券商上調“行業盈利增速”，認為“主流上市公司業績有望保持45%的平均增速”。而少數保守券商則認為地產板塊喜憂參半，明年或無法復制今年的火爆行情，將行情前景下調至“中性”。雖然以打壓高房價的地產調控政策近期頻繁而出，對地產板塊構成利空，但仍有大量資金參與到地產股的交易當中，可見市場對未來地產板塊的波段性交易機會仍然看好。

　　而2009年的“地王現象”則從另外一個角度反映了市場對2010年樓市的看好。對于2010年的房價走勢，中國社科院發布的2010年《經濟藍皮書》表示，2010年的銷售面積和房價水平，主要取決于政府穩定房價的決心和出臺的調控改革措施。預計住宅需求會有一定幅度的上升，房價將溫和上漲。有關研究表明，房價與股價呈較強的正相關趨勢，而且其變化基本上是同步的。從股價和房價相關上分析，房價與上證指數、深證指數的相關系數分別為0.701和0.512。

　　因此，在市場普遍看好房地產業的背景下，2010年房地產市場將繼續給股市加溫。然而，近期中央一系列動作所透露出的政策收緊信號可能給房地產市場帶來的政策風險，這是投資者需要密切關注的。（林王偉）