“咨詢的多，出手的少，炒房客更是看不到了。”10日，上海中原地產(chǎn)長(zhǎng)寧區(qū)一門店的負(fù)責(zé)人這樣描述開(kāi)年以來(lái)的生意。當(dāng)日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下文簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”)全文公布。

　　新一輪樓市調(diào)控正處“進(jìn)行時(shí)”，相關(guān)部門、各地政府陸續(xù)推出配套實(shí)施措施。近期，不少城市樓市成交量明顯回落。與此同時(shí)，“地王”仍在推陳出新，信貸及資本對(duì)樓市偏好一時(shí)難改，觀望氛圍逐漸濃厚。樓市調(diào)控面臨“窗口期”，房?jī)r(jià)離“理性回歸”有多遠(yuǎn)？

　　調(diào)控逐漸“發(fā)力” 樓市初現(xiàn)變化

　　上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，元旦三天假期內(nèi)，全市一手商品住宅累計(jì)成交僅186套。4日、5日，雖然回升至400多套，但與年底動(dòng)輒七八百套的日成交量相比已是大幅回落。北京的樓市近期也同樣“遇冷”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，元旦三天北京市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)僅58套，比2009年同期下降64.8%。

　　中原地產(chǎn)人士認(rèn)為，近日樓市“降溫”，有天氣寒冷等因素，但根本原因還是：新一輪調(diào)控政策逐漸“發(fā)力”。繼去年12月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定終止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠、提出樓市調(diào)控四條措施后，相關(guān)部門、各地政府陸續(xù)出臺(tái)具體措施。日前下發(fā)“國(guó)十一條”更是再度奏響調(diào)控強(qiáng)音。

　　——嚴(yán)管“地根”。2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部等5部委要求“開(kāi)發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%”。針對(duì)此前土地市場(chǎng)“價(jià)高者得”的方式，“國(guó)十一條”明確可探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。

　　——抑制投機(jī)性購(gòu)房“動(dòng)真格”。“國(guó)十一條”要求，二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。此前，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，明確“自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，將全額征收營(yíng)業(yè)稅”。

　　——對(duì)自住型及改善型住房繼續(xù)鼓勵(lì)。相關(guān)信息顯示，今年實(shí)際供應(yīng)量和開(kāi)工量均有望明顯增加，供求緊張局面將得到一定程度的緩解。南京明確，今年1月1日起首次購(gòu)買普通住房的，給予房款總額的0.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼。上海還提出，2010年保證至少開(kāi)工2000萬(wàn)平方米的住宅。

　　——保障性住房建設(shè)“加鞭”。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部明確表示今年將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，其開(kāi)工建設(shè)的套(戶)數(shù)比2009年增加三分之一。安排建設(shè)的限價(jià)房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比2009年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題。

　　此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和不少地方政府還強(qiáng)調(diào)切實(shí)加大對(duì)違法違規(guī)、圈地不建、捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的查處力度。

　　新老問(wèn)題交織考驗(yàn)調(diào)控

　　“成交量下來(lái)，但價(jià)格并沒(méi)有下跌。”上海中原地產(chǎn)一家門店的負(fù)責(zé)人說(shuō)，現(xiàn)在形勢(shì)不明朗，開(kāi)發(fā)商、屋主和買房者都在觀望，“很難說(shuō)今年一季度以后房?jī)r(jià)是跌還是漲”。至2009年11月，國(guó)內(nèi)70個(gè)城市房?jī)r(jià)連漲9個(gè)月，上海、北京、深圳等城市一些樓盤四季度售價(jià)甚至比一季度高出一倍。從近期幾個(gè)一線城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)依然居于高位。

　　上海永慶房屋副總經(jīng)理陳史翎說(shuō)，既要鼓勵(lì)居民合理購(gòu)房需求，又要遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，“本輪調(diào)控所承受的壓力估計(jì)超過(guò)以前”。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年8月，當(dāng)年保障性住房的投資僅完成23.6%。此外，普通商品房開(kāi)工量雖有所增加，但其“存量”難以迅速擴(kuò)容。多位業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房地產(chǎn)短期內(nèi)仍將是賣方市場(chǎng)，在此情況下，增加的契稅等交易成本最終可能轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，從而抬高房?jī)r(jià)。

　　另一方面，“地王”依然在推陳出新。2009年12月22日、23日，廣州、上海即先后誕生總價(jià)、單價(jià)“地王”。廣州成交的地塊出讓價(jià)高達(dá)255億元，由三家上市房企聯(lián)手獲得；上海拍出的地塊樓板價(jià)超過(guò)3.2萬(wàn)元/平方米，被具有央企背景的地產(chǎn)大鱷摘下。

　　一知名港資房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，經(jīng)過(guò)2009年的銷售回款、股市融資、銀行授信等途徑，不少大型房企的資金實(shí)力已“深不可測(cè)”；提高土地出讓首付款，可能會(huì)對(duì)中小型房企搶地有所抑制，但對(duì)那些地產(chǎn)“大鱷”的約束力有限。他說(shuō)：“當(dāng)開(kāi)發(fā)商在搶奪‘地王’之時(shí)，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期可想而知。”

　　“銀根”方面，不少業(yè)內(nèi)人士指出，在保持貨幣政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，地方政府和銀行很難對(duì)房地產(chǎn)貸款踩“急剎車”；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸仍將是銀行“欲拒還迎”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

　　瑞銀集團(tuán)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究主管汪濤認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)很可能會(huì)投資增長(zhǎng)過(guò)快、資產(chǎn)泡沫擴(kuò)大。這一風(fēng)險(xiǎn)的大小與流動(dòng)性過(guò)剩的情況和銀行貸款增速的變化密切相關(guān)。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)、地方政府對(duì)房地產(chǎn)的倚重短期內(nèi)難以擺脫。據(jù)了解，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的收入占據(jù)了許多省市2009年新增財(cái)政收入的半壁江山。嘉華(中國(guó))投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝提醒：跟以往相比，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控難度更大。

　　讓房?jī)r(jià)回歸理性需根治樓市“頑疾”

　　冰凍三尺，非一日之寒；房?jī)r(jià)之高，非一日之漲。根治房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，也非一日、一年之功能夠?qū)崿F(xiàn)。

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶不久前接受新華社記者 專訪，談到當(dāng)下房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題時(shí)說(shuō)，只要政府有決心解決這個(gè)問(wèn)題，不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是經(jīng)過(guò)深入調(diào)查研究，統(tǒng)籌考慮各方面的情況，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃和政策，使我國(guó)的房地產(chǎn)有一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的局面，這是可以做到的。

　　針對(duì)去年以來(lái)新出臺(tái)的不符合調(diào)控要求的地方性房地產(chǎn)政策，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部明確要及時(shí)進(jìn)行清理和調(diào)整，采取針對(duì)性措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。有的地方領(lǐng)導(dǎo)明確表態(tài)，過(guò)高的房?jī)r(jià)、地價(jià)不僅不利于民生，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展和財(cái)政收入的平穩(wěn)增長(zhǎng)也都有極大的危害，必須研究制度性舉措，克服對(duì)土地收入的偏好。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析，要使房地產(chǎn)步入“穩(wěn)定成熟”的狀態(tài)，需要打破多重“藩籬”：要“調(diào)理市場(chǎng)”，保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模，實(shí)現(xiàn)住宅供求總量基本平衡；要“完善制度”，建立健全信息透明、交易安全的房地產(chǎn)登記體系；健全住房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)制度，加大對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、住宅供求和價(jià)格變化、投資投機(jī)行為的監(jiān)測(cè)力度，完善土地供應(yīng)機(jī)制。

　　專家還建議，應(yīng)把為房地產(chǎn)“減壓”和為民生“加碼”結(jié)合，提高房地產(chǎn)稅收、土地出讓金等政府收入中用于保障性住房的比例。例如，2009年海南省把新增財(cái)力的78%和市縣上繳土地出讓金的85.5%投向民生。

　　中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富也指出，“實(shí)施物業(yè)稅等政策將對(duì)房?jī)r(jià)的非理性上漲起到抑制作用，但要嚴(yán)格細(xì)化規(guī)定，如不要增加普通百姓的負(fù)擔(dān)，而對(duì)別墅、高級(jí)住房、閑置住房則可以實(shí)行高稅率等等”。

　　此外，還應(yīng)加強(qiáng)政策引導(dǎo)和監(jiān)督，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策。要著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，落實(shí)有保有控的信貸政策。（葉鋒）