1月10日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》公布，從土地到信貸，再到地方政府責(zé)任，文件詳細(xì)列出了十一條措施。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說，與2009年12月14日的國四條相比，這個(gè)被稱為““國十一條””的文件為今年的房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)。“中央明確了今年房地產(chǎn)調(diào)控主要任務(wù)是，遏制房價(jià)過快上漲。”

　　盡管“國十一條”中并沒有嚴(yán)厲的調(diào)控措施，但市場震動(dòng)并不小。1月11日，房地產(chǎn)股幾乎全線下跌，地產(chǎn)板塊下跌高達(dá)1.96%，跌幅居兩市各行業(yè)首位。

　　信貸政策變化微妙 改善型住房優(yōu)惠消失

　　在業(yè)內(nèi)專家看來，信貸政策是房地產(chǎn)市場的韁繩。

　　2007年是房價(jià)瘋漲的一年，當(dāng)年9月27日,中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，收緊了信貸政策。其“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策直接導(dǎo)致了2007年下半年至2008年底房地產(chǎn)市場的低迷。

　　在經(jīng)歷了2009年房地產(chǎn)市場出人意料的火爆后，信貸政策是否會(huì)出現(xiàn)變化一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　“前段時(shí)間，各商業(yè)銀行曾接到過銀監(jiān)會(huì)的一個(gè)征求意見稿，對二套房貸首付比例是否要提高征求意見。”北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃主管王昊告訴記者。

　　1月8日，中國銀監(jiān)會(huì)否認(rèn)要提高二套房貸首付比例。1月10日，“國十一條”重申：二套房貸首付比例不得低于40%。

　　“銀行放貸一般是上半年松，下半年緊，年初有些銀行打擦邊球，加上中央要遏制部分城市高漲的房價(jià)，所以會(huì)再次明確二套房貸首付比例。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉說。

　　二套房貸首付比例并沒有提高，但是，信貸政策卻從另一方面有所收緊。對照以往的文件，“國十一條”中沒有了“改善型住房”的身影。

　　2008年12月20日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的131號文件明確：加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。

　　也就是說，在131號文件中，如果第二套住房是改善型住房，依然可以享受首付比例最低兩成，貸款利率打7折的優(yōu)惠。

　　然而，在2010年年初的“國十一條”中，只要是已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。借助改善型住房的名目獲取信貸優(yōu)惠不復(fù)存在。

　　胡景暉告訴記者，在131號文件的政策下，不僅改善型住房的需求得到了支持，一些投資性購房也會(huì)得到信貸優(yōu)惠。

　　北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京中高檔二手商品房交易中，15%的消費(fèi)者是改善型購房。假設(shè)一位購房人二次購房，房屋總價(jià)150萬元，貸款以20年期計(jì)算，按照現(xiàn)在的政策，首付要多付10.5萬元，利息多付15.11萬元。

　　改善型住房的優(yōu)惠措施被取消，但“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的說法卻給銀行操作留出了空間。

　　據(jù)一家國有銀行工作人員介紹，之前的政策要求對于二套房貸至少執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但“國十一條”的這個(gè)表述卻比較模糊，在各家銀行競爭激烈的情況下，很有可能出現(xiàn)利率下浮的舉措，這樣就不是收緊信貸，而是放松信貸。

　　地方政府能否落實(shí)“國十一條”

　　“第十一條是要落實(shí)各級地方政府的責(zé)任。前十條都要地方政府去實(shí)施。”在博客上，SOHO中國董事長潘石屹這樣談自己對“國十一條”的學(xué)習(xí)體會(huì)。

　　“進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。”從“國十一條”來看，不論是加大供給還是抑制投機(jī)，不論是土地政策，還是金融、稅收政策，最終都要落到地方政府來執(zhí)行。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“國十一條”中這樣的表述“很罕見”。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h覺得，“國十一條”最大的新意，就是它既打擊開發(fā)商更打擊地方政府，而也只有規(guī)范了地方政府的行為，房地產(chǎn)調(diào)控才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

　　“以往的調(diào)控政策之所以一直未能取得預(yù)期效果，關(guān)鍵原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。”楊少鋒說，中央政府把房地產(chǎn)當(dāng)作民生問題，希望房價(jià)能夠讓大部分老百姓承受得起；而地方政府則只是把房地產(chǎn)當(dāng)作經(jīng)濟(jì)問題，土地出讓金和稅收才是地方政府最關(guān)心的問題。正是這種中央地方利益的不一致，導(dǎo)致許多很有針對性的調(diào)控政策到了地方卻無法執(zhí)行。

　　楊少鋒認(rèn)為，此次中央明確地方政府作為房地產(chǎn)調(diào)控的首要責(zé)任人，并對地方政府刺激房地產(chǎn)的“土辦法”提出警告并要求清理，說明中央已經(jīng)意識到整治房地產(chǎn)首先要規(guī)范的就是地方政府的行為。

　　地方政府土地財(cái)政導(dǎo)致高房價(jià)歷來備受批評，然而，是什么導(dǎo)致地方政府依賴土地財(cái)政？怎樣才能規(guī)范地方政府的利益？這些是幾年來難以解決的問題。

　　在2009年年底，十一屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議舉行期間，全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員吳曉靈與網(wǎng)友對話時(shí)表示，如果不把中央政府和地方政府的事權(quán)、財(cái)權(quán)劃分更加對稱，地方政府的財(cái)政過多依靠土地出讓收入的話，高房價(jià)問題很難解決。

　　吳曉靈指出，房價(jià)問題折射出的是中國的住房制度問題、土地供應(yīng)制度問題和金融制度問題。在土地制度問題中，最主要的是解決地方政府的土地財(cái)政問題。

　　在很多學(xué)者眼中，1994年開始實(shí)行的分稅制中，中央與地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)的不對稱，導(dǎo)致地方政府入不敷出，只能賣地經(jīng)營城市，從而使得房地產(chǎn)市場調(diào)控失靈。

　　有意思的是，就在“國十一條”公布的當(dāng)天，杭州市政府也公布了針對房地產(chǎn)市場的新政策。這個(gè)名為《關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，支持自住型和改善型住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，在購房入戶、財(cái)政補(bǔ)貼、購房住房公積金及交易稅費(fèi)等方面制定了29條優(yōu)惠政策。

　　按照這個(gè)政策，如果在杭州市區(qū)首次購買140平方米以下的普通住房，將給予房款總額1.3%的購房補(bǔ)貼；如果在杭州市區(qū)僅有一套住房，在2010年1月1日至12月31日期間出售住房，并重新購買普通住房，給予房款總額1.3%的購房補(bǔ)貼；因房屋拆遷(含危舊房改造)選擇貨幣安置的，在市區(qū)購買普通住房給予超過貨幣補(bǔ)償款部分1.3%的購房補(bǔ)貼。

　　2009年12月25日，南京市出臺(tái)了20條房地產(chǎn)新政，規(guī)定在該市首次購房者，以及夫妻雙方僅有一套住房的改善型購房者，都可以享受房款總額0.5%的購房補(bǔ)貼。

　　今年1月6日，浙江省舟山市也宣布對首次購房者給予所征收契稅全額的財(cái)政補(bǔ)貼；對以家庭為單位在該市僅有一套住房的改善型購房者，個(gè)人所得稅全額或差額退還。

　　從內(nèi)容上看，這些政策似乎都與中央房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)相悖，在一些媒體上，這些政策被稱為地方政府的托市新政。