剛剛過去的2009年，急劇攀升的房價問題無疑成為社會關注的最大熱點問題，無論是溫總理接受媒體采訪時的表態，還是年末中央經濟工作會議的議題，都將穩定房地產價格作為一項重要任務部署。

　　1月10日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，這也是繼去年12月14日中央經濟工作會議后，中央、國務院一月內第五次發布對房地產的相關調控政策文件。對于這一攬子房地產調控政策的作用和效果，記者兵分兩路采訪了北京和廣州兩地的房地產研究專家、開發商代表及中介人士，對新政策進行深度解讀。

　　“改善型住房需求”表述消失

　　“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”

　　此規定延續了去年6月份以來中央政府多次重申的二套房貸政策，實質內容為“收緊成數，放松利率”，表明政府只是遏制投資投機消費，而不是打壓有真正居住需求的居民消費。2008年救市政策中首次提出的“改善型住房需求”在“國11條”中已消失，銀行將根據貸款記錄來區別首次置業與二套房貸申請者。 (李鳳荷)

　　預售限制 上有政策下有對策

　　“合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。”

　　此舉是為了限制開發商捂盤。不過也有開發商表示，對于要求明碼標價對外銷售，實際上并不可行，住宅價格是隨市場需求而調節的。假如一定要申報價格的話，估計大部分開發商都會把價格報高些，最多等到銷售時按市場行情打個折扣給買家，價格的決定權實際上還是開發商說了算。 (王荔玨)

　　首次強調“雙向”調節

　　中國房地產價格根本問題取決于供求關系，解決房價平衡問題，關鍵在于解決長期以來供給不足的問題，增加有效供給，滿足有效改善需求。

　　房價過高，根本原因在于供給不足的情況下，炒房投資投機者卻能夠用成本極低的銀行貨幣進入房地產市場無限制買賣套利，要害還是在金融機構本身。不同于以往只控制房地產投資不調控需求，“國11條”注重雙向調節，既減少需求，又強調供給。即強調增加商品房保障房供應的同時，提高了投機、投資，甚至改善型需求的門檻，減少當前購房需求。 (李鳳荷)

　　中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞接受本報采訪時表示，包括“國11條”在內的相關政策實際上是對中央經濟工作會議的有關決定進一步的細化，所謂的房地產調控政策密集出臺，實際上應準確地稱為中央精神的自上而下的落實過程。

　　“國11條”提前推出顯示房價問題緊迫

　　中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為，此次“國11條”的調控措施出臺時間點有些出乎意料。按照常規，往年相關的政策都在“兩會”之后發布，而“國11條”提前出世，意味著房價漲幅過快問題十分緊迫。尹中立表示，“國11條”首次明確“國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為”，這是對去年以來國企爭做“地王”的明確警告。

　　今年房價走勢

　　不會大升或大降

　　對于一攬子房地產政策的作用，牛鳳瑞分析認為，當前的調控政策目標明確，主要劍指投機投資者，政策力度相對溫和，也保持了一貫政策的連續性。這符合經濟復蘇過程中國家調控政策的基本特點，也起到穩定市場預期的作用。

　　對于今年房價的走勢，牛鳳瑞表示，類似2009年急劇反彈的漲價潮不太可能再出現，但2010年的房價也沒有大降的空間，從周期性而言，中國房價將呈緩慢上升局面。

　　尹中立則認為，2010年乃至更長時間的房價將主要取決于兩大因素，一是貨幣政策調整，房價大漲根源在于市場上的錢太多，控制好貨幣的水龍頭，進一步調整適度寬松貨幣政策是一個關鍵。另一方面，市場上保障性住房增加進展，以及稅收政策配套機制改革的步伐，地方政府能否得到足夠配套資金，將是影響房價的另一個關鍵。

　　下一個“重磅炸彈”是什么？

　　物業稅腳步近了

　　記者從接近國家稅務總局的權威渠道處獲悉，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅，物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之后，將推廣至全國。專家指出，這一信息表明，物業稅開征步伐將大大加快。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，目前市場對物業稅的最大擔憂在于不知道其實際內容，究竟是只對商用物業征收還是對第幾套物業征收，征收幅度是多少。他表示，物業稅對市場來說是一個全新的事物，故此它的出現對市場所產生的影響難以預料。