開征物業(yè)稅，一方面有利于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)供需矛盾。由于對房產(chǎn)持有人征稅，增加房產(chǎn)的持有成本，將制約房地產(chǎn)投機(jī)者的投機(jī)行為，投機(jī)買房者不再買房，原來持有多套住房的會被擠壓出來，緩解房產(chǎn)供需矛盾；另一方面在一定程度上可以抑制房價，開征物業(yè)稅由目前的“購買成本高、使用成本低”向“購買成本低、使用成本高”轉(zhuǎn)變，可以使購房者理性購買，防止人為炒作，控制房價。

　　日前，物業(yè)稅的爭論日趨白熱化，各地“兩會”上不時出現(xiàn)代表、委員們“盡快開征物業(yè)稅”的呼吁聲。在此前北京市“兩會”上，北京市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京最早將在明年年底開征物業(yè)稅。可以預(yù)見，今年全國“兩會”期間，關(guān)于“物業(yè)稅”的討論又將成為人們關(guān)注的焦點。

　　“我國開征物業(yè)稅存在著諸多操作難題，因此，預(yù)計開征房地產(chǎn)物業(yè)稅至少在兩到三年之后，不會太快。”財稅專家劉玉章在接受本報記者采訪時如是說。這一觀點得到了許多專家學(xué)者的認(rèn)同。興業(yè)銀行資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委認(rèn)為，物業(yè)稅的開征至少在近幾年是不可能的事。

　　從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，政府一般都會對物業(yè)持有者進(jìn)行征稅，而且稅率比較高，以此來抑制投資者的需求。此次“物業(yè)稅”風(fēng)聲再起，與去年我國房價的“飆升”密切相關(guān)。從我國房地產(chǎn)市場的走勢來看，繼去年上半年剛性需求釋放之后，投機(jī)性需求重新活躍，成為推動房價上漲的一個因素。抑制投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，成為目前我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個重要方面。

　　為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，財政部和國家稅務(wù)總局去年12月23日公布了調(diào)整后的個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，免征年限“由2年到5年”的調(diào)整，對房市成交量帶來了很大影響。今年1月份二手房市場成交量的“銳減”，驗證了這一點。另外，嚴(yán)格二套房信貸管理，部分商業(yè)銀行取消首套房貸7折利率優(yōu)惠，對購房需求帶來了影響。相關(guān)政策措施的效果已經(jīng)初露端倪，日前“觀望”氛圍隱約可見，房市已然“退燒”。然而，雖然成交量出現(xiàn)“縮水”，但是房價依然高位運行，高企的房價甚至讓城市“白領(lǐng)”都望而生畏。因此，物業(yè)稅再次走上了前臺。

　　劉玉章告訴記者：“開征物業(yè)稅，一方面有利于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)供需矛盾。由于對房產(chǎn)持有人征稅，增加房產(chǎn)的持有成本，將制約房地產(chǎn)投機(jī)者的投機(jī)行為，投機(jī)買房者不再買房，原來持有多套住房的會被擠壓出來，緩解房產(chǎn)供需矛盾；另一方面，在一定程度上可以抑制房價，開征物業(yè)稅由目前的‘購買成本高、使用成本低’向‘購買成本低、使用成本高’轉(zhuǎn)變，可以使購房者理性購買，防止人為炒作，控制房價。此外，還可以解決地方財政收入的來源問題，開征物業(yè)稅，全額歸地方政府，調(diào)整地方財政結(jié)構(gòu)，使中央財政與地方財政的分配更加合理。”

　　物業(yè)稅討論了很多年，仍然處在部分地區(qū)試點模擬“空轉(zhuǎn)”，尚沒有在全國推行，可見物業(yè)稅的開征面臨著許多困難，涉及到方方面面的利益。“物業(yè)稅開征前投入大，征管成本高。征收物業(yè)稅前，要摸清每個居民的房產(chǎn)情況，前期準(zhǔn)備工作量很大，投入會更大。開征之后，要每隔2到3年進(jìn)行一次房產(chǎn)價值評估，征管成本會很大。”劉玉章告訴記者。在他看來，不僅物業(yè)稅征管成本高，而且我國缺乏合格有效的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，缺乏評估人才，現(xiàn)有的評估數(shù)字缺乏可信度。

　　從當(dāng)前我國房屋市場和土地市場來看，土地出讓的收入是地方政府的主要收入來源，這也是地方政府對物業(yè)稅開征熱情不高的一個主要原因。正如劉玉章所言：“地方政府阻力很大。現(xiàn)在有的地方政府是土地財政，靠出讓土地使用權(quán)解決財政來源，害怕降低或取消土地出讓金影響當(dāng)?shù)刎斦�收入，對開征物業(yè)稅不感興趣。”同時，劉玉章還表示，我國土地所有權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)分離，土地所有權(quán)歸國家，房產(chǎn)所有權(quán)歸私人。將來要按照房產(chǎn)評估價開征物業(yè)稅，房產(chǎn)的評估價里面既有地價又有房價，統(tǒng)一向房產(chǎn)所有人征稅，有失公允。

　　劉玉章認(rèn)為，現(xiàn)在無論是居民手中的房產(chǎn)，還是開發(fā)商待售的房產(chǎn)以及房地產(chǎn)商保有的土地使用權(quán)包含了大量的土地出讓金，開征物業(yè)稅后已征的土地出讓金怎么處理是一個問題。此外，我國現(xiàn)在房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，有企事業(yè)單位的公房、集資建房、商品房、自建房、農(nóng)民的村屋等各種類型的住房，這也增加了開征物業(yè)稅的難度。

　　正是由于我國房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，決定了物業(yè)稅的征收不可能簡單“一刀切”，一步到位。因此，劉玉章建議，首先，對企事業(yè)單位所有的工業(yè)、商業(yè)、辦公用房開征物業(yè)稅，企事業(yè)單位原來交納的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等轉(zhuǎn)移過來，改變稅種，征收物業(yè)稅。取得經(jīng)驗之后，再全面鋪開。

　　此外，物業(yè)稅的設(shè)計和征收還要考慮到公平的原則，考慮到民生問題。劉玉章認(rèn)為，我國應(yīng)該本著“量能課稅”的原則，對于高檔住宅、多套住房多征稅。年稅率大約為房產(chǎn)現(xiàn)價的1%至3%左右。

　　然而，也有專家對于物業(yè)稅開征對抑制房價的作用持有不同的看法。中國社科院財貿(mào)所研究員楊志勇認(rèn)為，物業(yè)稅與房價應(yīng)該是兩回事。短期內(nèi)物業(yè)稅可能導(dǎo)致房價下降，但長期來看，二者沒有什么關(guān)系。有專家表示，物業(yè)稅并不是為了抑制房價而出臺的一個政策，開征物業(yè)稅的主要目的是完善財產(chǎn)稅制和地方稅制，調(diào)節(jié)收入分配和增加地方稅收來源等。

　　物業(yè)稅的開征并不是一件簡單的事情，相關(guān)配套措施的缺失決定了在短期內(nèi)開征物業(yè)稅并不現(xiàn)實。然而，我們也看到，雖然面臨諸多困難，但是物業(yè)稅的開征已是大勢所趨，物業(yè)稅開征的腳步越來越近。