房價問題又成了全社會關注的焦點。房價問題的重要性，不僅是關系到千家萬戶，是民生中最重要問題，從宏觀的角度來看，房價的大起大落，會把整個國家的經濟拉入衰退之中。要防止未來中國經濟陷入嚴重危機，保證國家長治久安，就應該探索一種根本的機制來防止房地產泡沫的出現。筆者認為，應該把調控物價的機制運用到調控房價上。

　　為什么要調控房價？道理與為什么要調控物價是一樣的。本來物價是由市場來定的，為什么全世界各國政府都有反通貨膨脹的干預措施呢？這是因為它直接關系著每一個家庭的基本生存，關系到宏觀經濟穩定，關系到社會的安定。而凡是用于解釋為什么政府要調控通脹的理由，原則上都適用于調控房價。

　　為什么要從宏觀的層面來管房價呢？這也是與要從宏觀上來管物價的道理是一樣的。政府對房價的調控，也應該看整體的房價水平是否過高，而不應該過多地去調控具體的土地、房型等微觀層面的問題。

　　為什么要用調控物價的機制來調控房價呢？這是因為政府對物價問題的關注，對物價的調控基本上是有效的。針對通貨膨脹的宏觀調控，有很清晰的目標。什么時候出手，出拳多重，什么時候該停手，清清楚楚。全社會也會自覺與不自覺地加以配合

　　但是對房地產的調控卻缺乏一個明確的目標。調控的目標到底是什么？是保證人人有住房？還是人人有房住？是保證結婚前都能買到房，還是40歲以后都買房？目標很不清楚。當前對房地產調控，沒有把主要的注意力放在宏觀的價格水平上，而是把重點放在具體的微觀層面上，各種措施五花八門，效果不佳。 對房地產的調控近年來總體上來說是不成功的。

　　幾乎所有國家都多次地絆倒在房地產這同一塊石頭上，隔一段時間房地產危機就又來一次。

　　這種現象不能不引起我們深思。而這種現象的出現很可能是經濟學理論的缺失，是宏觀調控在內容、目標、手段上的缺失所造成的。

　　長期以來，宏觀經濟學理論對房地產這個舉足輕重的支柱產業沒有給予應有的關注。對房價的調控沒有系統地進入宏觀經濟學研究的范圍里。盡管房價是經濟中最重要的價格之一，但由于它并不屬于消費類，所以不在CPI的統計范圍內，沒有反映在通貨膨脹之中。在價格指數中，僅包括了租金的變化。而在房地產泡沫形成的時候，很可能出現房價飆升，租金反而回落的現象。因宏觀部門對房價監視不夠，研究不夠，只有當房地產出現大問題了才采取措施，但這時往往已經積重難返。

　　這些在政府的宏觀管理中造成了極大的問題。幾年前，在極度寬松的貨幣政策下，美國的房地產價格已經迅速攀升。但當時的美聯儲主席格林斯潘還在沾沾自喜，因為寬松的貨幣政策并沒有造成美國的通貨膨脹。對房價上升的忽視使他得出了寬松的貨幣政策并無風險的錯誤結論，終于釀成了大禍。

　　這次世界金融危機給全世界政府的一個重大教訓是，宏觀政策不能只盯著就業，只盯著通脹。以房地產價格為主的資產價格，也應該是宏觀調控的重要指標。為什么房價不算在CPI中呢？ 傳統的經濟學的解釋是，因為房地產是投資，而投資品的價格不應該算在CPI中。但是筆者認為，對房地產來說，特別是對居民的住房來說，是居民的最終消費。這個價格最終是反映不到CPI中的。因此要與其他的投資品區別對待。

　　更重要的是房價的膨脹與房地產的崩盤對經濟造成的危害，與通貨膨脹一樣，可以嚴重影響老百姓的基本生活方式，一樣會置一國的經濟，甚至全世界的經濟于極大的危險之中。

　　人類對經濟規律的認識是有一個過程的。1929年的大蕭條，在經濟學上催生了凱恩斯的宏觀經濟學。使政府理直氣壯地去進行宏觀管理。而在這之前，政府對市場的干預是被傳統經濟學所反對的。

　　同樣地，這次百年未遇的金融危機也應該使我們對經濟學理論有新的認識，新的突破。在貿易全球化、資本在世界范圍內快速流動的背景下，資產泡沫的危害越來越大，出現得越來越頻繁，這也一定能催生出新的理論來。筆者認為，把房地產價格等資產價格納入宏觀經濟與宏觀調控的范圍內，很可能是今后經濟學發展的一個新的方向。

　　在下一篇的文章中，筆者將討論如何設計一個房地產的宏觀調控指標，研究對房價的調控與對物價的調控有何異同。筆者還將對應該如何對房價進行調控提出一些看法。特別是筆者將討論房價的調控對政府的運作，對房地產商，對老百姓又有什么好處。欲知觀點如何，請聽下回分解。

　　(⊙湯敏 作者供職于中國發展研究基金會、中國人民銀行研究生部 )