樓市又站到了一個(gè)十字路口。據(jù)最新公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月第一周，34個(gè)重點(diǎn)城市中，成交量環(huán)比下跌的城市達(dá)21個(gè)。尤其是北京、上海等一線城市集體滯脹。1月份，上海商品住宅成交量環(huán)比銳減57%，僅為65萬(wàn)平方米。

　　喧鬧的樓市終于開(kāi)始了冷靜，但房?jī)r(jià)依然未見(jiàn)明顯松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商、投資者又展開(kāi)了一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。博弈之后，房?jī)r(jià)是否真能回調(diào)？眾多購(gòu)房觀望者仍在翹首以盼。

　　土地市場(chǎng)上仍舊在上演地王“前仆”而“后繼”的大戲。大龍、招商地產(chǎn)等昔日地王剛剛折戟，另一邊，眾多房企仍然揮舞著資金在土地市場(chǎng)奮勇沖殺。2月3日，上海證大置業(yè)拍得位于上海黃浦區(qū)外灘地塊，總價(jià)格為92.2億元人民幣，其樓面地價(jià)高達(dá)34148元／平方米。

　　可以預(yù)見(jiàn)，2010年的房子很多是建立在地王之上的，按照面粉價(jià)格決定面包價(jià)格的道理，今年的房?jī)r(jià)有這個(gè)沖高因素。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部近日的一份報(bào)告顯示，2009年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積31906萬(wàn)平方米，比上年下降18.9%，降幅較2008年擴(kuò)大10.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　去年地王頻出，土地單價(jià)造成的總價(jià)高漲，但土地購(gòu)置面積反而縮小，似乎又成為房?jī)r(jià)上漲的理由。另外，今年房?jī)r(jià)還有一個(gè)上漲因素就是樓市每次觀望都會(huì)帶來(lái)需求的積聚，繼之是需求的集中爆發(fā)，房?jī)r(jià)反而漲得更快，這次能例外嗎？

　　但是，房?jī)r(jià)下降的理由似乎更多。

　　國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇日前指出，截至2009年底，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中已經(jīng)擁有近300萬(wàn)畝的土地，可以說(shuō)保證今后兩三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地沒(méi)有問(wèn)題。這意味著，并不存在“地荒”問(wèn)題，結(jié)合土地部門(mén)表示今年將加大供地力度，打擊土地、清理閑置土地方面已有實(shí)效，這都能夠促使開(kāi)發(fā)商增加住房供給。

　　而且，眾多開(kāi)發(fā)商2009年瘋狂拿地，更多地是出于對(duì)后市預(yù)期的盲目樂(lè)觀，或者說(shuō)地王行情是樓市火爆后才出現(xiàn)的，否則2008年土地流標(biāo)現(xiàn)象無(wú)法解釋。反之，地王并不是房?jī)r(jià)上漲的必然理由。

　　還有一個(gè)因素就是許多銀行開(kāi)始收緊房貸，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)信貸投放過(guò)于集中，房貸潛在風(fēng)險(xiǎn)也在積聚，不少銀行已經(jīng)表現(xiàn)出這方面的擔(dān)憂。中行北京分行已經(jīng)將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折。

　　節(jié)前央行再一次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率標(biāo)志著信貸更加趨緊，而土地出讓金首付不得低于五成則意味著，房地產(chǎn)業(yè)的兩股資金水流同時(shí)變細(xì)，這對(duì)本身是資金密集型的樓市來(lái)講，都構(gòu)成了開(kāi)發(fā)商降價(jià)求售的動(dòng)力。

　　從地價(jià)款支付的時(shí)間推斷，去年大量拿地的房企，今年將迎來(lái)交納土地出讓金的高峰期。從大龍地產(chǎn)等無(wú)力支付地價(jià)款來(lái)看，一些開(kāi)發(fā)商(即使是地王)，資金也并不充裕。如果樓市如果繼續(xù)維持有價(jià)無(wú)市的行情，開(kāi)放商主動(dòng)降價(jià)或許不再只是一個(gè)傳說(shuō)。

　　歷史總是驚人的相似。現(xiàn)在的樓市與2008年時(shí)的低迷極為相似，而且我國(guó)樓市已經(jīng)多次出現(xiàn)這種買賣雙方僵持不下的情形。但跟以往不同，從去年的房?jī)r(jià)高企到今年的觀望，政策的風(fēng)向標(biāo)硬生生地改變了市場(chǎng)預(yù)期。在調(diào)控政策同時(shí)影響供需、一二手房市場(chǎng)等各個(gè)層面的情況下，或許博弈的結(jié)果不久就會(huì)到來(lái)，而到時(shí)，決定樓市走向的恐怕還是政策這只看得見(jiàn)的手。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后，會(huì)有一個(gè)觀察期，如果接下來(lái)3至5個(gè)月市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，則不會(huì)再有明顯打壓政策，無(wú)論是政策面還是市場(chǎng)面，2010年全年極可能將在平靜中度過(guò)。

　　但如果2010年開(kāi)發(fā)投資增速重新站上30%，如果房?jī)r(jià)漲幅依然堅(jiān)守今年下半年勢(shì)頭，那么國(guó)家打擊投資投機(jī)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)繼續(xù)加大力度出臺(tái)，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。

　　也有業(yè)界人士預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)上漲還要有一個(gè)慣性和過(guò)渡，因此一季度很可能仍是僵持期，但到二季度傳統(tǒng)旺季時(shí)，博弈結(jié)果將會(huì)明顯見(jiàn)分曉。如果還是上漲的動(dòng)力占主導(dǎo)，那么到4、5月份的傳統(tǒng)旺季表現(xiàn)最為明顯，市場(chǎng)還將火熱一番。但如果那時(shí)成交量仍不理想，表明市場(chǎng)的供需雙方心態(tài)已經(jīng)明顯變化，購(gòu)房者仍然選擇觀望，那么房?jī)r(jià)向下的可能性就大大增加。

　　房地產(chǎn)利益鏈條的龐大決定了樓市調(diào)控的復(fù)雜性。許多在房?jī)r(jià)上漲時(shí)獲利的市場(chǎng)主體增加了房?jī)r(jià)回調(diào)的阻力。但可以肯定的是，只有將調(diào)控措施一貫執(zhí)行下去，繼續(xù)調(diào)控的氛圍，才能將房?jī)r(jià)和樓市重新拉回理性的軌道。