從某種層面上說，這次意料之外的“京11條”，更像是態(tài)度嚴(yán)厲的“國11條”在北京的落地，與去年年底杭州、湖南等地房產(chǎn)政策的曖昧態(tài)度已經(jīng)出現(xiàn)明顯分別。而京11條搶在全國兩會(huì)前出臺(tái)，政治信號(hào)意義顯然大過實(shí)際效果。

　　“從政策本身看新意并不大，但傳遞的信號(hào)卻讓人很沉重，今年房地產(chǎn)或許將迎來真正的冬天。”融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司助理總裁兼長沙公司總經(jīng)理劉蔚說。

　　2月24日的北京，陰天。一如天氣的陰沉，正在清華大學(xué)EMBA上課的劉蔚，心情也有些復(fù)雜。剛剛得知北京出臺(tái)房產(chǎn)新政的他，與幾個(gè)圈內(nèi)朋友探討的結(jié)論是，今年形勢(shì)不太妙。

　　讓劉蔚心情復(fù)雜的，是前一日北京出臺(tái)的地方性房地產(chǎn)新政。新政從細(xì)節(jié)上對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、二套貸款、住房稅、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等方面進(jìn)行了規(guī)范，并恢復(fù)了“限外令”。

　　總體看來，北京新十一條是“國十一條”的細(xì)化政策，十一條的大致方向沒有變化，基本是加大供應(yīng)收縮需求，最突出的在于，政策性住房用地及占新開工套數(shù)均需達(dá)到50%。

　　雖然有此前國務(wù)院祭出明細(xì)化“十一條”發(fā)出的泡沫警示作鋪墊，但劉蔚們對(duì)這個(gè)在兩會(huì)前出爐的北京版細(xì)則仍然感覺意外。

　　“其實(shí)并不是政策本身有多大的新意，而是在這個(gè)時(shí)點(diǎn)，這種姿態(tài)，很有威懾力。”劉蔚說。

　　遏制高房?jī)r(jià)已成必然

　　事實(shí)上，北京此次搶在全國兩會(huì)之前主動(dòng)“表明立場(chǎng)”，與中央政府高度一致，這本身就已經(jīng)是一個(gè)信號(hào)。一位北京當(dāng)?shù)夭辉敢馔嘎缎彰�的開發(fā)商稱，“其實(shí)，開始杭州、南京出臺(tái)新政的時(shí)候，北京還沒有明確的一種落地說法，但這次遏制高房?jī)r(jià)的態(tài)度已經(jīng)很鮮明了。”

　　1月13日，江湖傳言，北京將重新執(zhí)行“限外令”；1月21日，北京市委書記劉淇表示，2010年北京市將投1000億元進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，其中50%要建成保障性住房；1月22日，北京處置大龍地產(chǎn)等欠款房企，打擊囤地；1月25日，北京市政府工作報(bào)告中顯示，要依法查處占地不用、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭；1月27日，北京財(cái)政局表示，政府不會(huì)過度依賴土地收入。

　　細(xì)細(xì)看來，以上一系列政策在2月23日出臺(tái)的“京版國十一條”中均有具體體現(xiàn)，可以說，以此“京版國十一條”為標(biāo)志，北京的樓市調(diào)控有了一個(gè)階段性的結(jié)論，靴子已經(jīng)落下，遏制高房?jī)r(jià)是未來的一個(gè)必然。

　　“北京的GDP58%是來自房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，北京在兩會(huì)之前急不可待拋出行業(yè)新政的主動(dòng)行為，某種程度上暗示了北京地產(chǎn)行業(yè)存在的問題已經(jīng)使政府感受各方的壓力”，鑫苑中國置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁杜猛分析說。

　　而劉蔚則更加尖銳地表示，北京的這次房產(chǎn)新政，更多地是代表一種地方對(duì)于中央調(diào)控的回應(yīng)態(tài)度，之前國11條的出臺(tái)，并沒有如預(yù)料中的那般迅速產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，各地房?jī)r(jià)在去年12月和今年1月繼續(xù)上揚(yáng)——北京房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)研究系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年1月北京商品房總體成交均價(jià)環(huán)比繼續(xù)上升，成交均價(jià)17937元/平米，比09年12月成交均價(jià)17431元/平米增加506元/平米，環(huán)比上漲2.9%。

　　“可以說，從這次出臺(tái)的時(shí)點(diǎn)和態(tài)度看，今年房地產(chǎn)政策的形勢(shì)相比去年會(huì)有較大逆轉(zhuǎn)。”劉蔚認(rèn)為，本該出現(xiàn)在2009年的房地產(chǎn)冬天，或許將推遲到2010年。

　　新政落地，只是一個(gè)開始

　　如果說，劉蔚對(duì)于2010年的觀點(diǎn)是覺得冬天即將到來，那么對(duì)于80后的北漂一族陳威來說，關(guān)于房子的話題似乎更加樂觀一些。“這一次，北京房?jī)r(jià)就該跌了。”

　　從業(yè)界不少的觀點(diǎn)來看，北京的地方政策的明朗化，意味著政策的調(diào)控已成定局，而這個(gè)既處于政策最敏銳地帶、又是國內(nèi)房?jī)r(jià)狂飆者的城市，在房地產(chǎn)政策上的路徑選擇，實(shí)際上是給不少在形勢(shì)未明朗時(shí)的觀望者一個(gè)準(zhǔn)確的答案。

　　恒大地產(chǎn)長沙公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從北京的新政來看，很多條款實(shí)際上在春節(jié)前就已經(jīng)落地和被市場(chǎng)消化了，“這個(gè)細(xì)則的出臺(tái)意味著階段性的塵埃落定，可以消除目前市場(chǎng)上的一些觀望情緒。同時(shí)，新政沒有新的更嚴(yán)厲的抑市措施，各項(xiàng)政策保留了首次置業(yè)的優(yōu)惠。”

　　在他看來，北京的新政落地，只是一個(gè)開始，隨著兩會(huì)的召開，全國各個(gè)城市勢(shì)必將陸續(xù)出臺(tái)各種本地細(xì)則，而之前處于觀望中的開發(fā)商和購房者，能夠恢復(fù)到正常軌道，而不至于“盲目的惶恐”。

　　一個(gè)現(xiàn)象是，對(duì)于“信心比黃金更重要”的房地產(chǎn)行業(yè)而言，未知的政策，比“房貸收緊”對(duì)于消費(fèi)者更具殺傷力。在2007年年底出現(xiàn)的樓市高潮急轉(zhuǎn)直下，正是未知帶來的恐慌。

　　而從2009年年底國11條頒布之后的情況看，經(jīng)歷過一次調(diào)控危機(jī)的國人，對(duì)于政策底線的承受力已經(jīng)明顯提高。

　　在北京，在1月供應(yīng)量和交易量大幅減少的同時(shí)，房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上揚(yáng)，而在長沙，政策滯后性則更加明顯，交易量和房?jī)r(jià)均有不同幅度上揚(yáng)。

　　“應(yīng)該說，這次北京的落地細(xì)則為未來各地地方政策初定了一個(gè)基調(diào)，在加大供應(yīng)的同時(shí)，也沒有完全關(guān)死消費(fèi)者的信貸這塊。這對(duì)市場(chǎng)來說是好事。”湘江一號(hào)營銷總監(jiān)朱四海說。

　　[記者觀察]

　　長沙樓市將再次洗牌

　　不管開發(fā)商內(nèi)心如何不愿意，遏制高房?jī)r(jià)漲幅的房地產(chǎn)調(diào)控政策不可避免地到來，已成定局。

　　“從北京的情況衍生來看，長沙這邊也不大可能會(huì)有大的政策松動(dòng)，這對(duì)于開發(fā)商來說，又到了一個(gè)出現(xiàn)分化的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。”朱四海說。

　　從長沙市政府和房地產(chǎn)管理部門透露的信息來看，目前的長沙仍在研究今年的政策走向，但在中央政府一波又一波的政策攻勢(shì)下，想要再現(xiàn)那種政策利好帶來的壯觀景象，顯然不大可能。

　　“不管政策怎么變化，最終來說起決定性作用的還是產(chǎn)品，保持自己的節(jié)奏很重要。”劉蔚說。在他看來，在最壞的市場(chǎng)，一如2008年的長沙，仍然有近600萬平方米的銷售量，“總還是有人買房的，尤其是像長沙這種城市，性價(jià)比合適、優(yōu)秀的產(chǎn)品仍然是受到追捧的，關(guān)鍵是看你怎么做。”

　　對(duì)于一些大的全國性品牌來說，在經(jīng)歷2008年的陣痛危機(jī)之后，盲目擴(kuò)張被集中優(yōu)勢(shì)兵力開發(fā)所取代是一種必然的選擇，“盲目投地王，積壓現(xiàn)金流這樣的事情，在2010年不大可能出現(xiàn)，資源向優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目集中會(huì)成為一個(gè)未來的趨勢(shì)。”愿景集團(tuán)營銷總監(jiān)付昊稱。

　　而在一些本地的企業(yè)看來，如何在變化的市場(chǎng)中尋求更好的生存，則成為當(dāng)務(wù)之急。“我們2008年是被金融危機(jī)救了，今年還是比較猶豫，我現(xiàn)在的想法是到市州進(jìn)行開發(fā)，避開資本競(jìng)爭(zhēng)的高峰，同時(shí)能夠以更小的投資進(jìn)行開發(fā)，不至于把全部身家砸在長沙。”一位本地不愿意透露姓名的開發(fā)商如此說。

　　一種可能的猜想是，在經(jīng)歷第二波調(diào)控陣痛的長沙，大品牌的集中度提高將成為一種趨勢(shì)，而對(duì)于中小開發(fā)商來說，更加靈活的營銷手段和謹(jǐn)慎開發(fā)的節(jié)奏選擇，則成為當(dāng)前考慮的第一要?jiǎng)?wù)。

　　[來源：瀟湘晨報(bào)]

　　[作者：文潔]