北京市11個相關職能部門前些天聯合發布了《關于貫徹國辦發(2010)4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，共分為十一條措施，被外界稱為北京版“國十一條”。《意見》最大的亮點在于“增加政策性住房和中低價位、中小套型普通商品房的供應”。《意見》要求，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。要知道，政策性住房達到一半，這在香港都是經過20多年才做到的。

　　此外，值得關注的是，在限外令和開發商房源公開上也要嚴很多——“取得商品房預售許可證后，房地產開發企業應當3日內一次性公開全部房源，嚴格按申報價格，明碼標價、公開對外銷售。”

　　這是地方政府對中央“國十一條”的進一步落實。北京如此痛下決心調控房地產，實在難能可貴，值得鼓掌稱快。在筆者看來，北京選擇在兩會前推出這樣的調控措施，不外乎有兩大考慮：抑制高企的房價、充分估量了房地產行業亂局對國民經濟的負面影響。

　　據筆者了解的情況，在金融危機之前高房價得以持續，一個重要原因是全球流動性泛濫，大量資金進入房地產市場，特別是國際投行在里面渾水摸魚，使得房價迅速攀升。危機之后國際投行面臨著要出手卻無人接盤的局面，于是當市場出現回暖的跡象之后，迅速唱多中國房地產市場，以期盡快找到接盤的人，出售套利。與此不謀而合的是，此前公布的《2009年中國房地產上市公司測評研究報告》顯示：房地產上市企業盈利能力和成長能力并不樂觀。其中，近半數房地產上市企業盈利乏力，近九成上市公司成長乏力。

　　可以肯定的是，在兩會前后，各地方政府的調控細則將會陸續出臺。這些政策的出臺，的確會如外界所看到的那樣對房地產漲勢有降溫作用，比如：可以在一定程度上增加房源供應、減緩房源緊張，可以使商品房價格得到一定抑制、至少速度會比去年有所放緩。但問題是，這樣的措施能否真正遏制住高企的房價？效果怕未必令人樂觀。

　　首先，北京土地供應目前依然很充足。據中國指數研究院的數據，2010年1月，北京市新建商品住房新增供應9640套，比2009年12月增加6.1%；成交8698套，比2009年12月減少42.3%；新建商品住房價格環比指數為102.6，漲幅比12月回落2.1個百分點。1月北京總成交土地為26塊地，總建筑面積為2823547平方米，總成交金額為132.46億元，樓面均價達到了13305.4元/平方米，溢價率更是高達140.7%。

　　另外，日前中央已經明確表態：今年繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，所以，雖說北京此次政策落腳點在于增加保障性住房，涉及商品房調控項目比較少，因此近期房價拐點仍難現。

　　其次，地方財政收入來源多樣化步子還不大。政府土地出讓金收入作為衡量土地市場活躍度的重要指標，在目前的整個財政體制之下，房地產的發展依然還會扮演地方財政的要角。中國指數研究院監測數據顯示，2009年(截至12月29日)全國60個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。其中，上海、杭州(包含余杭、蕭山)、北京土地出讓金收入位居前三位。

　　所以說，不論是中央版的“國十一條”還是北京版的“國十一條”，能否切實收到預想的有效成果，關鍵看政府部門尤其是地方政府在經濟結構調整上到底有多少實際動作，財政體制實行的綜合改革，在多大程度上減輕了地方政府對房地產的依賴。

　　(⊙周子勛 作者系北京安邦咨詢研究員)