“我對當前的樓市提不起一點興趣,暫時也不會再買房!”被眾多媒體稱為“深圳民間投資炒樓鼻祖”的鄒建民感嘆,現在深圳房價泡沫已經相當嚴重,“深圳普通市民三四個月的工資才夠買1平方米房子,一套房子要50年才能供完,這說明市場荒唐到了極點”。

　　在過去的9年里,鄒建民像獵人一樣在深圳尋覓心儀的樓盤,低價買入,高價賣出,經他倒騰過的房子超過300套。目前,幾經慘淡的鄒建民選擇了全身而退,他的手上只持有兩套房產———深圳和內地各一套。

　　瘋狂的“干炒”

　　一直“高燒”的深圳樓市,在2008年經歷了10余年來的首次下降。然而高房價只是輕微地畫了一個淺底V字,隨后便以更瘋狂的上漲完成了對2007年“泡沫時代”的全面回歸。去年,深圳再次成為全國樓市的領頭羊。

　　根據深圳市規劃和國土資源委發布的《2009年深圳房地產市場年終分析報告》披露,去年深圳新建商品住房平均價格高達14858元/平方米,比2008年同期上漲16.1%,比2007年市場高峰期也上漲了11.1%!

　　這個城市的樓市,已是投資者的盛宴,深圳普通百姓只能望樓興嘆。許多如同鄒建民一樣的炒房客演繹著一夜暴富的神話,享受著專屬于他們的“春天故事”。

　　鄒建民自稱深圳第一代炒房客。鄒的炒樓生涯始于2001年,是年,在股市賺得第一桶金的他準備大干一場。

　　鄒的首個獵物是位于華僑城的祥麒苑。這個高檔樓盤在1998年開盤時單棟金額曾高達110萬元,開盤后碰上亞洲金融風暴而大幅“跳水”,迫于還貸壓力,業主欲盡快出手。170平方米的復式房產跌破60萬元,鄒建民很是興奮,一口氣買下10多套。

　　一個星期后,頭腦靈活的鄒建民為這些豪宅找到了舍得出好價錢的買家,一經轉手,凈賺70萬元。

　　正是在這種心態的利誘下,不少人覺得房地產市場已是遍地黃金,每逢開盤,深圳“價格高得沒天花板”的新樓均銷售一空。

　　在深圳的中介圈內,傳言炒房客控制了深圳將近30%的房產。傳言無法考證,中原地產一位不愿意透露姓名的店長告訴南方日報記者,他們店里所成交的二手房,約有40%為炒房客所購買。

　　“在深圳,大家買的不是房子,而是投資品。”鄒建民透露,炒房客“干炒”早已不是秘密。房價的上漲,已把太多自住需求拋離,目前二手房已經從由投資客轉賣給自住者,轉變為了投資客轉給投資客,投資客之間相互接貨,然后一波波抬價,也就是所謂的“干炒”。

　　而在“干炒”的過程中,炒房客絞盡腦汁四處活動,零首付或者負首付操作炒房的現象一直存在。“到最后,誰都沒買房,銀行是樓市最大的買家。”

　　廣東金融專家陸磊直言,銀行已被綁上了推升房價的戰車。根據深圳官方公布的數據,2009年全年,全市房地產貸款余額達到4625.71億元,占全部貸款的比重為31.3%,比去年同期增長27.04%。其中,個人住房貸款余額為3394.60億元,同比增長率為44.1%,比年初增長984.47億元,增長額度創近年來年度新高。

　　而對于炒房客來說,他們在一波又一波推動房價上漲中逐利,成為最大的贏家,變身百萬富翁、千萬富翁甚至億萬富翁。“即使價格跌下來了,輸的錢也都是銀行的。”

　　政策大拐彎

　　“高層480萬,豪裝別墅1500萬”———3月1日下午,深圳灣口岸豪宅片區,舉著促銷牌的地產中介員工站在路口向過往的路人推銷。(見上圖,楊大正攝)

　　“要住的人買不起,買得起的都不是用來住的。”深圳著名地產評論人牛刀感嘆,一直不按牌理出牌的中國房地產市場像一個非法賭場。

　　有賭就有輸。

　　去年年底以來,好日子似乎到了頭。中央政府對房地產業的宏觀調控手段變得越來越嚴,國務院相繼發布了調控房地產市場的“國四條”和“國十一條”。同時,今年年初中國兩次上調存款準備金率,多家商業銀行紛紛叫停房貸7折優惠利率,令炒房客和房地產業者進一步感到貨幣緊縮政策的壓力。

　　2月26日,廣東也出臺了調控樓市的“粵四條”,作為落實和貫徹及執行“國十一條”配套文件的具體措施。“粵四條”中強調了保障性住房建設、抑制房地產投資、打擊開發商捂盤等敏感問題。因此,業內有專家解讀這將成為一劑對目前“虛火”旺盛的廣東樓市尤其是深圳樓市起到降溫作用的“退燒針”。

　　此外,溫家寶總理也曾三次對當前中國的離奇房價做出公開表態。2月27日,溫家寶與網友交流時,主動要求主持人談論房子問題,表示政府要維護房地產市場秩序,打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法犯罪的行為。他還承諾,本屆政府有決心把房價保持在合理價位。

　　今年春節也成為深圳樓市“史上最慘淡”的尷尬期———連續六天零成交。根據深圳市規劃國土委數據顯示,除夕至初五深圳新房無一套成交。即使是開年以后,成交量略有回升,但是目前看來仍未達到理想狀態,成交量上漲仍然緩慢。

　　像鄒建民這樣的深圳炒房客開始變得焦慮不安。

　　對于春節樓市成交冷淡的問題。深圳某地產中介一高層給出以下解釋:春節歷來是深圳樓市淡季,一方面因為很多深圳市民回老家或出外游玩,留在深圳的較少,另一方面因為春節期間天氣寒冷潮濕,所以看房者稀少。

　　盡管上述解釋給炒房客帶來了少許精神上的安慰,他們心里卻祈禱再來最后一波沖高,好讓自己有機會“割肉”。但是,在當前慘淡的樓市面前,手上留有大量房子“過年”的炒房客如坐針氈。

　　昨日,深圳市規劃和國土資源委員會公布的統計結果顯示,1月全市成交商品房13220套,環比減少59%；新建商品住宅銷售面積35.15萬平方米,比上年同期下降32.7%,環比下降8.7%。這也是深圳一手房成交量連續4個月持續回落,而二手房成交總面積為833311平方米,環比減少66.06%。

　　鄒建民認為,只要政府不去救市,今年將是深圳樓市重新走向拐點的一年,未來三年房價會平緩下跌。“現在的炒房客雖說更加有實力和理性,但是只要房價一跌下來,拋售的瘋狂不會亞于通宵排隊買房。”

　　危險的信號

　　今年以來,深圳樓市另一標志性的特征是,被稱為“炒房客”重要推手的房產中介公司也漸陷慘淡。招商地產置業顧問李鋼坦誠如果房價下跌,對于他這樣的置業顧問來說,實在是個壞消息。

　　隨著房價的逐步升溫,深圳的置業顧問群體也如同樓市般急劇膨脹。在深圳后海大道招商海月花園二期的外面,20個店鋪中就有7家地產中介,連大門口昔日生意相當不錯的水果商店也變身為地產中介店面。

　　李鋼透露,有的地產中介去年因為招聘了太多置業顧問,以至于店內有限的空間已無法容納。于是,訓練有素的地產置業顧問們只得站在店鋪門口微笑著招攬生意,如同菜市場賣大白菜般吆喝著兜售房子。

　　但是,年后開工已過半月,置業顧問李鋼還沒有賣出一套房子,李鋼就職于招商地產,之前他每月至少都會保持兩套以上的銷售記錄。然而,空白業績讓李鋼很焦灼。

　　在政策的連連調控下,李鋼還感覺到了最明顯的一個變化———銀行收緊了錢袋。春節前他去中國銀行為一位業主辦理二套房產貸款,首付兩成的申請遭到了銀行的拒絕,他連續跑了好幾家銀行才搞掂。之前,李鋼曾為多名炒房客辦理房產貸款,盡管他們手上已經有三五套以上的房產,但在銀行依然可以順利辦理首付兩成的按揭貸款。

　　隨著銀行的門越開越小,市場進一步轉冷。如此一來,房地產行業的游戲規則已經發生改變。近日,深圳出現的一個退房個案更是讓敏感的炒房客心驚肉跳。

　　今年年初,深圳南山一名資深投資客準備出手購買招商海月花園的一處價值340萬元的房產,談妥后付了20萬元定金。但是到了合同約定日期,買家以無法貸款為由放棄購買,20萬元定金也打了水漂。

　　李鋼推測,也有可能是買家眼見市場慘淡而看空,以無法貸款為借口忍痛“割肉”。“無論怎樣,這都是一個危險的信號。”

　　據李鋼分析,當前的市場心理已經出現了重大逆轉,最近的確是出現了簽約后想退房的客戶,而且態度很堅決,寧可損失定金。

　　瘋狂過度必是癲狂。

　　在宏觀調控之手逐漸握緊時,曾嘗到炒房勝利果實的李鋼不得不承認,保全成了他當前的主題。“深圳樓市沒得玩了,政府已經不再歡迎投資者了。在政府如此緊密的調控下,投資房產的杠桿效應暫時不復存在。”

　　面對深圳市今年1月份新房成交面積統計———僅為2009年的新房月平均成交面積的60%,深圳市房地產研究中心副主任王鋒認為,國家出臺的系列房地產調控措施對深圳房地產市場短期的調控作用已經顯現出來。深圳房地產市場觀望的氣氛將加劇,房價下跌成了一種趨勢。

　　中原地產一位不愿意透露姓名的深圳員工接受南方日報記者采訪時透露,他正在忙于制作簡歷,如果樓市行情不好,他要提前做好跳到其他行業的準備。

　　近段時間,曾經和鄒建民并肩作戰過的炒房客們焦慮得整晚睡不著覺,他們多次深夜致電向鄒詢問意見。鄒建民態度非常堅決,“即使略低于市場價也要賣,一定要跑得快”。對于準備進場抄底的敢死隊,他再三告誡“現在已經不是炒房,而是賭房,只有賭徒才會進場”。

　　(應受訪者要求,文中李鋼為化名)

　　-南方日報記者楊大正馬芳實習生陳晨深圳報道