廣州保障性住房大躍進!2010年新開工保障性住房面積將高達2009年廣州商品住宅交易面積的1/3。

　　兩會期間,廣州市國土房管局局長、市住房保障辦主任謝曉丹對媒體表示,廣州將以前所未有的力度加大保障性住房建設,計劃新開工建設保障性住房約300萬平方米,相當于過去三年廣州保障性住房的建設總量,預計可提供保障性住房約4萬套,包括2.3萬套廉租房及1.7萬套經適房。

　　“房價下降已成定局”,昨天有業內人士表示,2010年保障性住房將沖擊商品房市場,更多購房者將持幣觀望,以致開發商資金鏈受考驗,最終降價拋盤。

　　廣州保障房一年建三年的量

　　下次見面你還問“買萬科(000002,股吧)的房子還是買碧桂園的房子”嗎？不,你要問的應該是“買開發商的房子還是買經適房”。

　　長江證券(000783,股吧)數據顯示,2008年廣州保障性住房占新建住房的比重只有13%,2009年這一比重微漲到17%。而就是在2010年,廣州新開工保障性住房面積將高達2009年商品住宅交易面積的1/3。

　　如果你口袋里的錢不夠,那不妨等待。廣州市國土房管局局長謝曉丹預計,2010年廣州可提供保障性住房約4萬套,包括2.3萬套廉租房及1.7萬套經適房。原定于2012年底前解決77177戶低收入住房困難家庭的住房問題,提前到2011年底前全部實現。

　　“廉租住房保障收入線標準擬從家庭年人均可支配收入7680元(月均640元)以下提高到9600元(月均800元)以下。”謝曉丹表示,這一標準的保障水平在國內同等城市是排在第二位的。經測算,廉租住房保障擴面后,將有10219戶家庭,約3.1萬人受益。

　　超出廉租住房保障條件,符合經濟適用住房保障,但買不起經濟適用住房的“夾心層”,通過出租或先租后買(待該家庭有經濟能力時再購買所租住的經濟租賃住房)解決其住房困難;租金與家庭收入、房屋區位、樓層等掛鉤。廣州今年計劃建經濟租賃住房3000套。

　　北大公共經濟研究中心研究員韓世同認為,保障性住房數量如此之多,規模如此之大,必然將會對房地產市場帶來巨大的影響和變革,整個市場格局將要重新劃分和設定。

　　來自兩會的保障風向標

　　“針對眼下土地和房價上漲的狀況,現在中央政府采取了幾項措施,加快保障性住 房 建設 和 抑制房價過快上漲是地方的一個很重要的任務,你必須完成。”昨天,住房和城鄉建設部部長姜偉新在兩會新聞發布會上表示。

　　從實物分房到1998年房改再到重申政府在住房保障中的作用,廣州只是一個縮影。住房“三三制”或者說“政府與市場共同提供住房”已經成為焦點。

　　兩會期間,溫家寶總理在作政府工作報告時指出,要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求。第一個措施就是,繼續大規模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元,比上年增加81億元。建設保障性住房300萬套,各類棚戶區改造住房280萬套。

　　而在2009年,中央財政安排保障性安居工程補助資金只有551億元。新建、改擴建各類保障性住房200萬套,棚戶區改造解決住房130萬套。短短一年,保障性住房從200萬套躍升至300萬套。

　　北京率先行動力度最大,計劃2010年新開工建設和收購政策性住房13.4萬套,并提出2010年各類政策性住房用地占全市住房供地50%以上,還要以50%土地收入反哺保障房。

　　上海2010年將繼續加大保障性住房的房源建設力度,2010年保障性住房開工量要占到全市住房新開工量的60%,開工面積達到1200萬平方米。其中,經濟適用房新開工400萬平方米,并盡快建成一批房源交付使用。

　　深圳計劃在2010年建設總面積為450萬平方米的約5萬套保障性住房,總投資逾35億元。

　　不管地方政府主動還是被動地建設保障性住房,這已經成為一個方向。昨天有媒體報道,《住房保障法》草案已遞交至住建部住房保障司,目前正會同各方意見進行修改。《住房保障法》被認為是現有中國住房保障制度體系的重構,草案打算將住房保障體系納入地方政府的政績指標之列。

　　對于保障性住房的保障還來自于土地,兩會期間致公黨中央遞交的一份提案表示,應明確規定保障性住房和商品房土地供應的比例。如可以采取4∶3∶3的土地供應結構,40%用于經濟適用房,30%用于限價房,30%用于商品房,七成土地應用于建設保障性住房。

　　商品房或將量價齊跌

　　“保障性住房供給增大,會對房地產市場產生一定的影響。”廣州經緯房產項目發展及研究部經理朱欣苑表示,一般要調控房價快速上漲的勢頭,有兩個途徑:其一是加大保障房供給,其二是收縮房地產資金。對廣州今年建4萬套保障房這一舉措,如果政府能夠降低保障房進入門檻,提高經濟適用房收入水平,則是抑制房價、促進市場穩定的有效手段。

　　保利地產(600048,股吧)副總經理余英坦言,這個政策是應該的,從1998年就提出了保障性住房和商品房兩大塊。但比例一直都不是各50%,現在保障性住房大多了,算是補課吧。

　　其認為現在保障性住房增多,對商品房中的二手市場是有影響的,一手房則沒有什么影響。因為二手房中被保障性住房分掉了一部分“蛋糕”,房價肯定會受到影響。一手房,買不起的還是買不起。

　　建設保障性住房還有一些技術層面的問題,其實,很多保障性住房是空置的,不少人都是買房掙錢的。新聞上不是說“開著寶馬去買保障性住房”嗎？現在的真實需求是多少,很難說,政府建設那么多保障性住房,如果沒有落實好,很多賣不出去,最后又成了商品房。北京就有過保障性住房,最后變成商品房的例子。

　　廣州維森置業董事長張維倫認為,這個政策很好,但首先要解決三個方面的問題:一是資金問題;二是土地來源問題;三是開發管理的問題。如果這三方面沒有解決好,那么整個政策的實施就存在隱憂了。

　　如果政策實施到位,那么可以解決兩個問題:一是對房價的抑制起到作用,例如金沙洲那邊的保障性住房;二是解決了老百姓的住房需求。

　　政府加大力度對保障性住房的投資對商品房市場的影響,張維倫認為是使得商品房市場更加平穩健康發展。現在的房地產市場泡沫大,后續發展不好,容易引起反彈。從長遠的角度看,保障性住房和商品房是兩個不同的市場,它們面對的客戶群不同,一個是低收入人群,一個是中高收入人群。兩者應該是一種有益的補充。

　　房地產資深人士喻海文認為,城中村改造是擴大保障性住房的有效途徑之一。城中村的拆遷成本太高,不如改造其衛生環境,改造成廉租房。

　　房價和銷量的弱勢將因此延續。莫尼塔對房地產中介的調研顯示,沒有一家受訪者認為3月房價還會繼續上漲,86%的受訪中介認為房價環比基本持平,而剩下14%的受訪者則認為房價會出現一定程度的下跌。