時(shí)下，樓市調(diào)控?zé)o疑是吸引全國人民關(guān)注的焦點(diǎn)話題。

　　一年前的今天，樓市調(diào)控黑云壓城，江城不少房地產(chǎn)開發(fā)商在“寒冬”中苦熬近半載，面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。危急中，他們想到了組團(tuán)去溫州尋找民間融資。

　　如今，樓市調(diào)控似乎又要風(fēng)雨欲來，銀監(jiān)局連下幾道金牌，嚴(yán)令貸款不得輕易流向房地產(chǎn)。溫州融資是否又會(huì)來到武漢？

　　記者近日獲悉，確有房地產(chǎn)商力邀溫州商人于近期來漢考察房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“溫州炒房團(tuán)”轉(zhuǎn)戰(zhàn)武漢？

　　近日，有消息透露，三亞樓市風(fēng)暴之后，“溫州炒房團(tuán)”又將蠢蠢欲動(dòng)，似有轉(zhuǎn)戰(zhàn)國內(nèi)二線城市的跡象。據(jù)傳，重慶已經(jīng)出現(xiàn)他們的身影，就在這兩周，江城房地產(chǎn)市場也會(huì)迎來一批溫州考察團(tuán)。

　　據(jù)某溫州投資客透露，2009年7-10月，山西煤改拉鋸戰(zhàn)，浙江商人完敗，熱炒山西煤礦的溫州投資客陸續(xù)從山西撤退，輾轉(zhuǎn)到杭州、上海，國外則進(jìn)入迪拜。12月，熱錢從杭州退出，聚集三亞，三亞房價(jià)“瘋漲”。當(dāng)下，已有部分投資客從三亞撤離，打算考慮重慶、武漢等二三線城市。“在我看來，三亞地產(chǎn)已經(jīng)虛高，再去投資可能高位接盤，風(fēng)險(xiǎn)過大。但重慶、武漢等城市的房價(jià)仍然處于洼地。這周五(3月19日)，我和助手將應(yīng)邀去武漢考察房地產(chǎn)項(xiàng)目，若滿意，可能到時(shí)候會(huì)帶一批投資客過去。”該投資客說。

　　據(jù)武漢房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，去年武漢就來了一批溫州“炒房團(tuán)”，在武昌繁華地段的幾個(gè)樓盤里，一出手就是半棟樓，并以現(xiàn)金付款，當(dāng)時(shí)以均價(jià)4000元/平方米買下，幾個(gè)月后，房價(jià)就漲了起來。到現(xiàn)在，該地段的二手房價(jià)格已經(jīng)飆升到均價(jià)6000元/平方米，新房價(jià)格也突破8000元/平方米。據(jù)猜測，當(dāng)時(shí)進(jìn)入武漢樓市的游資保守估計(jì)也過了億元。“當(dāng)時(shí)，受金融危機(jī)影響，武漢樓市風(fēng)雨飄搖，繁華地段的房價(jià)都只在5000-6000元/平方米，開發(fā)商為了維持資金鏈，只好抱團(tuán)去溫州尋求投資客。”該人士說。

　　“短線炒房”實(shí)為民間融資

　　有人不禁問，溫州炒房團(tuán)怎么就能準(zhǔn)確判斷各地區(qū)樓盤價(jià)格的上漲下跌？他們怎么知道房價(jià)會(huì)在短期內(nèi)從4000元/平方米漲到8000元/平方米？業(yè)內(nèi)人士透露，炒房團(tuán)的利潤并不僅僅來源于房價(jià)的上漲。看準(zhǔn)時(shí)機(jī)“抄底”的投資，猶如賭博，在其中獲取暴利并不容易，而且風(fēng)險(xiǎn)巨大，這絕對不是大規(guī)模炒房團(tuán)賺錢的手段。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，短線炒房團(tuán)真正的利益來源，是給開發(fā)商民間融資的利息收入，這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各種手續(xù)費(fèi)不超過10%，但民間融資利率最低年息15%，高一點(diǎn)的，年息可達(dá)36%-60%(月息3%-5%)。

　　他們到底是怎么操作的？據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，首先開發(fā)商以很大的折扣把房子賣給“炒房團(tuán)”，與此同時(shí)，他們會(huì)簽一個(gè)退房協(xié)議，在一定期限內(nèi)，炒房團(tuán)隨時(shí)可以退房，開發(fā)商也隨時(shí)可以將房屋出售。這個(gè)期限往往是一年或一年半，若過了期限，房子還沒有售出，這些房就真正屬于“炒房團(tuán)”，他們可以再以二手房的名義出售。

　　在這個(gè)期限內(nèi)，炒房團(tuán)持有的房子和開發(fā)商還留有的房子會(huì)一起賣，進(jìn)行混合銷售。真正買房的人根本不知道自己所購買的是炒房團(tuán)的房子還是開發(fā)商的房子，挑中了一套炒房團(tuán)的房子，炒房團(tuán)就退這一套，在外人眼中，是與直接購買開發(fā)商的房子沒有區(qū)別的。因此，業(yè)內(nèi)曾猜測，去年北京房市伴隨“小陽春”而來的“退房潮”就是炒房團(tuán)的“功勞”。

　　在約定期限內(nèi)，若房子銷售得好，開發(fā)商的資金就能很快回籠，然后連本帶息還給“炒房團(tuán)”，炒房團(tuán)得到利息，就“功成身退”了。在這個(gè)過程中，“炒房團(tuán)”實(shí)際扮演的是“融資客”。

　　“各個(gè)地區(qū)的操作模式大致都一樣，有的開發(fā)商為了避免‘退房潮’，也會(huì)先出售剩余的房子，之前出售給炒房團(tuán)的那一棟相當(dāng)于只是融資抵押物。”武漢某業(yè)內(nèi)人士說，“去年房市低迷時(shí)，江城某城區(qū)湖景房，均價(jià)為每平方米6000元，炒房團(tuán)以每平方米4000元買下一棟樓，并簽訂一年期協(xié)議。沒想到，樓市迅速回暖，短短數(shù)月，資金回籠，開發(fā)商連本帶息還給投資人，‘炒房團(tuán)’短期內(nèi)獲利也達(dá)數(shù)百萬。”“炒房團(tuán)”參與民間融資是近幾年房市震蕩的產(chǎn)物。當(dāng)宏觀調(diào)控政策偏緊，開發(fā)商從銀行求貸無門、面臨資金鏈斷裂時(shí)，“炒房團(tuán)”往往會(huì)變身融資客。他們敢于在開發(fā)商困難時(shí)“伸出援手”，是基于對房市中長線看好。他們選擇融資的樓盤也往往是地段具有稀缺性、升值潛力大的中高檔樓盤，如此，即便真的接手該樓盤，等房市回暖后，同樣可以高價(jià)賣出，博取價(jià)差，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　“真炒房團(tuán)”重在長線

　　“炒房也有流派。”該業(yè)內(nèi)人士介紹，“‘短炒離場’的多為溫州人，他們常是先以極少的資金以訂金的方式把看中的樓盤鎖定，在短期內(nèi)就把樓盤轉(zhuǎn)手。快進(jìn)快出，用最短時(shí)間賺取利潤，一直是他們做生意的宗旨。他們大多抱團(tuán)，臺(tái)前的都是‘演員’，幕后的才是操盤手，在業(yè)內(nèi)，這種方式稱為索羅斯的方式，本質(zhì)是一種金融投機(jī)。”

　　而山西人與溫州人的投資方式就有著巨大的區(qū)別，山西人買房子是居住型的投資，多是長線。他們不太看重升值，更看重房子的保值，他們認(rèn)為房子只有保值才能升值。

　　“山西人買了房子，就放在那，真正屬于‘不動(dòng)產(chǎn)’投資。”該人士說，“武昌城區(qū)某高檔樓盤2004年底開盤，很快銷售完畢，但至今入住率極低，業(yè)內(nèi)盛傳該樓盤多數(shù)房主為山西投資客。”

　　該人士戲說：“該小區(qū)物業(yè)就沒見過他們，山西煤老板有錢，不急著套利變現(xiàn)，買了就擱著。”

　　這些年到武漢投資的還有深圳炒房團(tuán)，也屬于長線投資者。深圳是個(gè)移民城市，大部分人來自內(nèi)地，他們在深圳打拼奮斗后，希望在老家省會(huì)城市、中心城市買套房，既是投資，又可以自住，或者給父母住，有點(diǎn)衣錦還鄉(xiāng)的意思。

　　比如深圳的四川、湖北、湖南人很多，所以重慶、成都、武漢、長沙成為深圳人內(nèi)地置業(yè)的主要城市，在購房中也以個(gè)體為主，每人一般就買一到兩套，深圳炒房團(tuán)還因此得了一個(gè)“還鄉(xiāng)團(tuán)”的帽子。(楚天金報(bào))