近日地王頻出，地價再次被推上新高，對地王們可能更改規劃的關注度再次被提高。但近日，有業內人士向記者曝光，稱更改規劃不僅是高價地王們圖謀的事情，更是業內相當普遍的現象。記者發現，僅僅今年，北京市規委網站上公示的涉及居住和商業用地調整規劃的公告就有9起，其中，有地塊提高了兩倍容積率，有地塊增高一倍。該人士表示，政府一再表示要嚴查囤地等違規現象，但如果任由更改土地規劃的事情成為普遍現象，規范市場、控制房價將很難實現。

　　調查 調整申請頻繁出現

　　去年12月30日，廣渠路15號地申請更改規劃的事情經媒體曝光后，地王更改規劃指標的潛規則進入公眾視野，并遭到了強烈譴責。最終，廣渠路15號地的申請因反對意見者眾多未通過公示。

　　記者從北京市規委網站上發現，今年以來調整規劃指標的公示的確非常頻繁。

　　記者統計了今年以來的調整規劃公示，11起公示中，涉及居住和商業用地規劃調整的就有9起，涉及更改用地性質、增加容積率、拔高等方面。其中金寶街8號地容積率從1.2增至3.38，高度從13米增至34米；四合莊定向安置房項目居住用地，容積率從1.6增至2.8，建筑高度從18米增至80米；朝陽區安立路西側居住用地擬將建筑高度局部從60米調整至80米。

　　曝光 業內普遍現象

　　近日，一位深知房地產內情的業內人士向記者曝光，更改規劃在業內幾乎是人盡皆知的公開秘密。不僅涉及高價地王們，而且即便是普通地塊，也存在更改規劃指標的事情。

　　記者從北京市規委網站上查到，僅從2009年至今看，至少有30余個與房地產開發相關的項目都做了規劃指標更改申請，其中不乏曾在媒體曝光很高的昔日地王和知名地塊。

　　僅去年6月11日，就有兩塊昔日地王更改規劃。2007年的大興地王——北京金融街開發拿得的黃村孫河組團地塊的容積率1.5、控高18米，調整為容積率2.1，控高30米。2007年的門頭溝地王——由華潤置地(武漢)發展有限公司競得的門頭溝新城馮村地區(一期)居住項目用地A、B、C三地塊容積率也分別從1.0、2.0、2.5調高到1.4、2.1、2.8。

　　7月27日，石景山區衙門口居住、公建用地申請將建筑控高從60米增至80米。該地是由金融街在2008年12月獲得的。

　　10月20日，西北旺新村三期(南)居住項目擬將建筑高度調整至18.45-30米，其他規劃指標不變。這是2008年底，北京首鋼融創以20.1億元競得的，當時平均樓面價在7000元/平方米左右，而建筑控高僅為9-18米。

　　12月24日，太陽宮新區B區，即去年陷入中石油團購門的太陽星城，擬調整C、D#樓方案布局和用地形狀，地上規模和用地面積保持不變，同時增加C#地下規模1830平方米，增加D#樓地下規模1525平方米。

　　分析 欲增加利潤是主因

　　該人士告訴記者，更改規劃主要是為了增加獲利。

　　以西北旺新村三期(南)居住項目為例，“建筑控高從9-18米調整到18.45-30米，整體拔高一倍，完全可以修改成全部為不超過4.9米的LOFT。這樣銷售總額可以比原來至少超出60%。”

　　“太陽星城增加了近3000平米的銷售面積，按照太陽宮現在的價格計算，即便是地下面積，這一改變最少也帶來數千萬的收入。”

　　此外，安置房項目的更改規劃，主要是為了增加容積率，提高小區安置效率，但是，效率提高的同時，也降低了品質。

　　以豐臺四合莊定向安置房項目為例，從6層板樓改成80米高的高層塔樓，容積率大漲，居住品質明顯下降。

　　該人士還表示，在規委網站上進行公示的項目只是一部分，還有相當一部分項目只在建筑現場等不易發現的地方做了公示，有時甚至利益關系人都沒看到，公示已經完成。

　　甚至還有項目直接把生米做成熟飯，頂多繳納罰款了事。而相對獲利，罰款數額幾乎可以忽略。前些日子，北四環鳥巢附近某著名開發項目就被媒體曝光了先改規劃后繳罰款的途徑。

　　專家 還應區別對待

　　中經聯盟秘書長陳云峰表示，如今房地產開發更改規劃的確比較普遍，但也應區別對待，的確存在有些開發商為了提高利潤做的更改，但也有以前制定的規劃指標老化，不適應社會需要的原因。對前者，必須嚴格控制，但對后者，需要規劃部門及時跟進社會發展。至于安置房項目規劃調整，更需要綜合考慮，畢竟目前對中低收入群體最需要考慮的是如何住的問題，而不是住得好。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，要求更改規劃，其實是一個相當常見的事，雖然有些是合理的，但多數都可能涉及企業為了賺取更多利潤而與地方相關部門灰色交易的事。

　　合景泰富北京公司副總經理歐堅則表示，更改規劃的現象的確比較普遍，而且也的確有拍地前就有謀劃的情況，但也不能一概論之，有的規劃指標的確跟實施時存在一定差距，因此產生的更改應該可以理解。

　　本報記者 魯歡