一份“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”正在網(wǎng)上頻頻流傳。該“時(shí)間表”將日本1985年-1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與中國(guó)2005年-2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)相對(duì)比，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)過(guò)于依賴(lài)出口、貨幣面臨升值壓力等等，都與上世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)泡沫破裂前的日本類(lèi)似，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)，并預(yù)言中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)在明年崩盤(pán)。

　　多位研究人士昨日接受本報(bào)采訪(fǎng)時(shí)均認(rèn)為，鑒于中日兩國(guó)存在諸多不同之處，該“時(shí)間表”未免有失科學(xué)及武斷。然而，一半是海水，一半是火焰。對(duì)中國(guó)政府以及飛速發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅帶來(lái)的危機(jī)始終潛伏在某一個(gè)角落。

　　然而“前車(chē)之鑒，后事之師”，也許在目前的中國(guó)，仔細(xì)研究下日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)仍有著積極的意義。有助于政府采取有效及前瞻性的政策，防止日本因房地產(chǎn)泡沫破滅造成經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退的悲劇在中國(guó)重演。

　　樓市崩盤(pán)論和時(shí)間表沒(méi)有關(guān)系

　　房?jī)r(jià)飛漲成為近日全國(guó)人大(中國(guó)的立法機(jī)關(guān))、政協(xié)會(huì)議上的主要議題。截至今年2月，房?jī)r(jià)已連續(xù)9個(gè)月上漲，2月份同比增幅為10.7%。海外有人宣稱(chēng)這是“歷史上最大的泡沫”，并警告中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正走向崩潰。而近期，一份“房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”更在網(wǎng)上流傳，傳播著一個(gè)令人人恐慌的預(yù)言：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)明年將會(huì)崩盤(pán)。

　　“我不認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在短期內(nèi)崩盤(pán)。”國(guó)金證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員曹旭特昨日向本報(bào)坦言，“因?yàn)槲覀兒腿毡镜那闆r不一樣，這樣拿兩個(gè)國(guó)家來(lái)比較是有問(wèn)題的。我們與當(dāng)時(shí)日本在城市化程度、工業(yè)化水平等方向都十分不同。而數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)價(jià)格橫向升值了200%多，諸多大的前提都不一樣。”

　　申銀萬(wàn)國(guó)(香港)有限公司副總經(jīng)理白又戈則向本報(bào)發(fā)表個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為，崩盤(pán)論和時(shí)間表沒(méi)有關(guān)系。“時(shí)間表從簡(jiǎn)單的對(duì)比中推演出中國(guó)樓市會(huì)崩盤(pán)的結(jié)論，在邏輯上也不成立。”

　　摩根大通董事總經(jīng)理兼中國(guó)證券和大宗商品主席李晶上周亦向本報(bào)記者發(fā)來(lái)自己所撰寫(xiě)的文章表示，“我認(rèn)為這種擔(dān)憂(yōu)有些多慮。但一些大城市的房?jī)r(jià)上漲確實(shí)顯得不合理。在某些地區(qū)性房地產(chǎn)市場(chǎng)，如上海的高檔住宅，2月份房?jī)r(jià)同比增幅超過(guò)80%。過(guò)熱現(xiàn)象在北京、深圳和杭州也能看到；過(guò)去5年這些城市的房?jī)r(jià)漲幅較收入增幅高出5個(gè)百分點(diǎn)以上。”李晶表示，這種現(xiàn)象可看作是城市新增財(cái)富被用于投機(jī)的跡象，而非對(duì)金融杠桿的肆意使用。而中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題的癥結(jié)在于該國(guó)的投資階層將房地產(chǎn)視為保值工具——— 一個(gè)堆放現(xiàn)金的安全場(chǎng)所。此外，土地常常被囤積起來(lái)，作為獲得資金的抵押品。

　　“鑒于中國(guó)未開(kāi)放的資本賬戶(hù)和不發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)，這一經(jīng)濟(jì)體為人們提供的投資選擇有限。房地產(chǎn)和股市成為兩大可能。那些將購(gòu)房作為投資的人認(rèn)為其風(fēng)險(xiǎn)小于股市。”在李晶看來(lái)，市場(chǎng)明顯存在不匹配現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因富人們將購(gòu)房作為投資產(chǎn)品的嗜好而傾斜。因此就出現(xiàn)了大量沒(méi)人居住的高檔公寓———投資者往往擁有多套公寓。與此同時(shí)，價(jià)格不斷被推高，導(dǎo)致面向那些尋找安居之所的人們的保障性住房短缺。“這種失衡必須通過(guò)市場(chǎng)重組予以解決。”

　　樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)仍不容忽視

　　盡管如此，一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，前進(jìn)中的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨著泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的可能性存在，也比較大。”白又戈昨日向本報(bào)分析認(rèn)為，但其表示，不愿意對(duì)這一天到來(lái)的時(shí)間給出預(yù)測(cè)。“以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的情況來(lái)看，市場(chǎng)不是由真實(shí)的需求帶來(lái)的，而是資金所推動(dòng)的。這是由國(guó)內(nèi)資本過(guò)剩所帶來(lái)的。”

　　“中國(guó)的房?jī)r(jià)主要與國(guó)家的大環(huán)境有關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格最大的影響政策是貨幣政策。”曹旭特則認(rèn)為，“房地產(chǎn)政策有逆國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)越好地產(chǎn)越差，因?yàn)闆Q定地產(chǎn)最主要的因素是貨幣政策，而并非G D P增長(zhǎng)的幾個(gè)百分點(diǎn)”。

　　“對(duì)于完全市場(chǎng)化的行為，政府能做的也不多。最有利的手段是采取加息。”但事實(shí)顯然不能如此簡(jiǎn)單。“房地產(chǎn)市場(chǎng)綁架了地方經(jīng)濟(jì)。而由于資本過(guò)剩在中國(guó)封閉經(jīng)濟(jì)狀況下不能解決，選擇房產(chǎn)泡沫破滅，意味著政府必須選擇承擔(dān)其他的政治后果和社會(huì)成本。”白又戈表示，這是一個(gè)兩難抉擇。

　　曹旭特亦認(rèn)為，政府目前亦面臨抉擇。“當(dāng)然最理想的效果是有交易量但是房?jī)r(jià)不漲，不過(guò)我們認(rèn)為這個(gè)比較矛盾，好比大家買(mǎi)了一只股票，如果買(mǎi)的人多自然是漲。房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)交易量也是這樣的關(guān)系。實(shí)際上對(duì)于房地產(chǎn)現(xiàn)在的情況而言交易量不能再少，如果交易量少必定房?jī)r(jià)控制不住，新一輪政策就要繼續(xù)出臺(tái)。”

　　日本前車(chē)之覆當(dāng)引以為戒

　　盡管如此，在白又戈看來(lái)，中國(guó)政府目前還沒(méi)有迫切到令房地產(chǎn)泡沫破滅的地步。“從現(xiàn)象上看，這點(diǎn)和日本此前的經(jīng)歷有相似之處。但日本主要因?yàn)槿赵�被迫升值，回流日本引發(fā)。中國(guó)是因?yàn)橘Y金不能出去帶來(lái)的。”在其看來(lái)，日本當(dāng)時(shí)沒(méi)辦法制止的原因，是日元升值后，國(guó)家喪失了對(duì)利息的主導(dǎo)權(quán)。但中國(guó)的央行對(duì)利率的把握更有主動(dòng)權(quán)。

　　而中金公司近日發(fā)布研究報(bào)告也認(rèn)為，雖然今天的中國(guó)與上世紀(jì)八十年代初的日本存在著諸多相似之處，但也有四大不同之處。相信只要吸取日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，采取有效和有前瞻性政策，中國(guó)快速增長(zhǎng)在未來(lái)幾年仍可以持續(xù)，避免重蹈類(lèi)似日本的因房地產(chǎn)泡沫破滅而致經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退的覆轍。

　　首先是人口增長(zhǎng)及結(jié)構(gòu)不同。中金公司認(rèn)為，日本總?cè)丝谠?990即達(dá)到高峰，而中國(guó)要到2030年。日本早在上個(gè)世紀(jì)60年代末即出現(xiàn)“劉易斯拐點(diǎn)”，而中國(guó)2007年左右才出現(xiàn)“劉易斯拐點(diǎn)”。日本的“人口紅利”于80年代才消失，而中國(guó)人口紅利將持續(xù)到2015年左右，并且可以通過(guò)創(chuàng)新制度安排，建立養(yǎng)老保障制度，改善勞動(dòng)力市場(chǎng)，提高教育水平和勞動(dòng)力培訓(xùn)，打破戶(hù)籍制度等第二次實(shí)現(xiàn)。

　　其次是農(nóng)村發(fā)展水平不同。1985年日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到76.7%高點(diǎn)，城市化已經(jīng)接近尾聲；而中國(guó)城市化進(jìn)程正處于加速階段，2008年中國(guó)的城市化率僅為45.68%。當(dāng)時(shí)的日本人均分配均勻，城市與農(nóng)村差別并不明顯，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向國(guó)外轉(zhuǎn)移，致使國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)空心化”的現(xiàn)象；中國(guó)恰好相反，城市農(nóng)村有很大差距，中西部發(fā)展慢于東部。近幾年，中西部呈現(xiàn)追趕效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)東部向中西部的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)移過(guò)程。

　　而兩國(guó)的外資參與程度也不同。中金公司表示，日本較少利用外資，出口企業(yè)中以日本本土品牌為主，而中國(guó)是全球第三大吸收外資國(guó)，近一半出口來(lái)自于三資企業(yè)，大幅升值會(huì)直接損害跨國(guó)公司在華的經(jīng)濟(jì)利益，所以美國(guó)逼中國(guó)大幅升值很難得逞。

　　政府方面，對(duì)銀行企業(yè)控制力不同。中金公司認(rèn)為，日本政府對(duì)銀行監(jiān)管不足，企業(yè)自主性較強(qiáng)。泡沫前，日本政府并沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行采取有效措施引導(dǎo)及監(jiān)管，日本金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)泡沫的最大支持者，地產(chǎn)泡沫持續(xù)長(zhǎng)達(dá)10年。而中國(guó)政府對(duì)銀行和企業(yè)有很強(qiáng)的控制力，可以適當(dāng)引導(dǎo)資金流向，從源頭上控制投機(jī)資本，并適時(shí)出臺(tái)政策，打壓房地產(chǎn)泡沫。

　　本報(bào)記者 張曉華 香港報(bào)道