在上月剛剛落下帷幕的“兩會(huì)”上，曾有代表提出“北京考慮將部分既有地鐵線路延伸到河北的城鎮(zhèn)”，話音未落，燕郊在售樓盤均價(jià)就出現(xiàn)了可觀的上漲。而實(shí)際上，隨著去年年初以來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一輪暴漲，一直將北京購(gòu)房人作為主要目標(biāo)客戶的燕郊樓市也進(jìn)入了“大河流水小河滿”的繁榮時(shí)期。然而專家提醒，燕郊樓市的此輪上升，具有想當(dāng)大的不確定因素及風(fēng)險(xiǎn)，投資者應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　●區(qū)域現(xiàn)狀

　　憑借“利好”再度火熱 均價(jià)近萬

　　在今年春節(jié)期間，北京樓市進(jìn)入了季節(jié)性的間歇期，成交清淡，然而與此形成了鮮明對(duì)照的則是位于通州東部的燕郊。據(jù)悉，整個(gè)2月燕郊樓市的銷售量均保持在與平時(shí)相同甚至略高的狀態(tài)。部分樓盤不僅日日有成交，有的最高成交記錄竟能達(dá)到單日超過50套住宅。而這一現(xiàn)象也足以說明當(dāng)時(shí)燕郊樓市的火熱。

　　而在兩會(huì)召開之后，燕郊房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了新一輪上漲的跡象。據(jù)悉，曾經(jīng)打出“首付兩萬買一居、三萬買兩居、五萬買三居”的廣告的上上城均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9000元/平方米，部分戶型價(jià)格已經(jīng)超過萬元。短短幾周時(shí)間，價(jià)格漲幅已經(jīng)超過3000元。

　　“兩會(huì)都說了，要修燕郊到北京的地鐵，將來房?jī)r(jià)肯定還得漲啊！”在燕郊某樓盤售樓處，一位買房人這樣說。

　　盡管在媒體多方的調(diào)查中，地鐵何時(shí)會(huì)修建，何時(shí)會(huì)通車仍然是兩個(gè)懸而未決的問題，但是對(duì)于區(qū)域概念的炒作來說，這一消息或者已經(jīng)足夠。某樓盤銷售負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在每天過來看房的人比年前多了好幾倍，簽約率也很高。雖然有人對(duì)何時(shí)通地鐵有些懷疑，但買的人卻沒受太大影響。不管怎么說，燕郊的房?jī)r(jià)天天在漲是事實(shí)啊！”

　　●在售樓盤

　　在售項(xiàng)目豐富 “擠出效應(yīng)”讓燕郊受益

　　據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到2010年3月31日，燕郊板塊共有11個(gè)商品住宅項(xiàng)目在售，多數(shù)項(xiàng)目為現(xiàn)房在售，成交均價(jià)基本保持在7000-10000元/平方米之間。潮白人家、上上城、風(fēng)尚國(guó)際公寓、等項(xiàng)目的體量較大，成交均價(jià)基本保持在7000元/平方米左右。

　　預(yù)計(jì)3-4月內(nèi)，燕郊板塊將有天洋城三期、燕京航城、意華·東貿(mào)國(guó)際等9個(gè)項(xiàng)目開盤或加推新盤，預(yù)計(jì)開盤價(jià)格將繼續(xù)保持在10000元/平方米以下。天洋城三期、燕京航城、意華·東貿(mào)國(guó)際、星河185等項(xiàng)目的體量比較大，直接影響板塊整體的供應(yīng)水平。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)副總裁王裕仁認(rèn)為，市中心高的價(jià)格水平將產(chǎn)生“擠出效益”，使越來越多的購(gòu)房需求向燕郊板塊轉(zhuǎn)移。CBD東擴(kuò)、通州新城建設(shè)等利好因素的頻出，為燕郊板塊的樓市注入了“定心劑”，從長(zhǎng)期來看，將推動(dòng)板塊內(nèi)部成交量和價(jià)格水平的走高。

　　3-4月內(nèi)，燕郊板塊商品房的供應(yīng)規(guī)模也將出現(xiàn)明顯的提升；但是由于交通距離較遠(yuǎn)、配套環(huán)境較差、產(chǎn)品品質(zhì)較低，產(chǎn)品的銷售周期比較長(zhǎng)，價(jià)格的上漲也比較平緩。

　　●業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　炒作成分較大 應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待

　　雖然有著各式各樣的說法以及題材作支撐，但燕郊價(jià)格上漲的背后卻也有著巨大的隱憂。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)：燕郊樓市的供應(yīng)量巨大，但常住人口以及入住率卻嚴(yán)重不足，由此帶來了租金回報(bào)嚴(yán)重偏低。據(jù)計(jì)算，現(xiàn)在燕郊房地產(chǎn)的租售比已經(jīng)超過了1：1000。

　　北京理工大學(xué)房產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文表示，樓市被瘋狂投資是價(jià)值取向扭曲的表現(xiàn)。租售比扭曲，空置率居高不下，眾多炒房者涌入，燕郊已經(jīng)釋放出危險(xiǎn)信號(hào)。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，燕郊的租售比十分罕見。“燕郊的新建商品房?jī)r(jià)在7100元/平方米左右，單套面積平均為102平方米，單套房?jī)r(jià)維持在73萬。而燕郊的平均單套房租僅為610元，實(shí)際租售比達(dá)到了1：1200，這表明燕郊的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著相當(dāng)大的炒作成分，投資者應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待。”(衛(wèi)東)